昏黃的燈光下，幾個年輕人三三兩兩一桌，一邊喝咖啡一邊聊項目，不時對著電腦比劃著。咖啡廳的右手邊是一個路演大廳，樓上帶有辦公席位和會議室的孵化器正在進行最后的裝修，過幾天即將迎來第一批創業團隊的入駐。
沒錯，這是一個典型的創客空間，但并非出自3W咖啡或車庫咖啡之手，它真正的主人是房地產開發商萬科。作為住宅開發龍頭企業，萬科率先開啟了由傳統地產開發商向城市配套服務商的轉型之路。
創客空間是萬科試水產品創新的開始，其所在的廣州萬科云城項目中，將會誕生萬科塾、萬科驛等一系列萬科創新產品線。
對于這些從未做過的產品，萬科招來了大批跨界人才，并給予一定試錯空間。用萬科總裁郁亮的話來說，萬科新業務正處于從0到1的階段，能否形成一個可行的模式，需要三年時間。而一旦模式形成，便可進入從1到10的階段，即進行復制擴張。
萬科X試驗田
位于廣州天河軟件園的萬科云城正在被同行圍觀。
“這個片區聚集廣州大多數科技軟件企業，但商辦氛圍還有待進一步成熟，大家都等著看萬科云城的效果如何。”廣州萬科相關負責人對《第一財經日報》記者說。
廣州萬科對這個項目寄予厚望：依托天河軟件園的高科技產業，打造一個集創業、辦公、居住等功能為一體的產業生態圈。
具體怎么做，如何吸引人氣？廣州萬科嘗試著拿出一棟物業來做孵化器。巧合的是，在這個想法付諸實踐之后，今年兩會提出了“大眾創業、萬眾創新”，一時間各類創客空間、孵化器浮出水面。
廣州萬科云城項目負責人介紹，萬科云城項目總建筑面積約60萬平方米，分為兩期，用來做孵化器的是一期D棟，面積約3600平方米，共四樓。
廣州萬科此前并沒有做孵化器的經驗，因而找來了長城會、微投網進行合作。
長城會是一家在全球具有影響力的移動互聯網合作平臺，有著廣泛的會員網絡。而微投網是一家股權眾籌平臺，與紅杉資本、軟銀中國等眾多投資機構有著良好關系。
廣州萬科首先與長城會合資設立了一家機器人主題咖啡廳，位于萬科云城D棟一樓，里面展示著來自全球各地的智能機器人，定期舉辦主題活動。據工作人員介紹，咖啡廳主要是為孵化器提供交流的場所和空間。
二樓交由長城會運營，這是長城會在國內落地的首家孵化器。三樓是微投網運營的VCHelloX孵化器，將利用微投網在股權眾籌平臺基礎上建立的投融資服務和資源對接優勢，引入以“互聯網+”為主要方向的優質潛力項目進行創業孵化和加速。四樓則是廣州萬科自己的聯合辦公——云創空間VKIncubator。
按照廣州萬科的設想，定位孵化器的D棟將為萬科云城項目帶來產業與人氣支撐，后續的開發也將為創業者提供更全面的配套服務。
例如，廣州萬科云城二期已經推出極小公寓米酷，主要面向過渡性居住需求的年輕群體。這批公寓面積只有12/18/25/35平方米，麻雀雖小卻五臟俱全，擁有辦公、居住、娛樂等多種功能。米酷主要用來銷售，可售面積約11萬平方米。
同時，廣州萬科還推出了長租公寓，他們在萬科云城項目旁邊承包了一棟物業，將其進行改造，提供37間房，每間房面積約30平方米，同時開辟出一定的公共空間。它的名字叫“萬科驛”，改建完成后很快就實現了滿租。
萬科云城要做到能滿足創業者各方面的需求：咖啡廳可用來跟投資人等碰面，有免費的會議室、路演大廳，辦公樓的附近就有米酷、萬科驛，未來可能會根據需求配套食堂，等創業團隊達到一定規模后還可搬入更大的寫字樓。
除了這些，廣州萬科還想做更多的萬科X試驗。在3月31日的業績說明會上，郁亮曾表示，萬科將在未來十年重構其商業模式，人們可以看到萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科廣場、萬科里、萬科塾等一系列“萬科X”產品。
據了解，在萬科云城二期中，萬科里、萬科派、萬科驛、萬科塾這些新產品線將集體面市。其中，萬科里是社區商業，萬科派是持有型高級公寓，萬科驛是面向年輕群體的長租公寓，萬科塾是教育主題商場。
摸著石頭過河
雖然行業內有很多創客空間、孵化器，但對萬科來說，還是新鮮事物，萬科團隊也在摸著石頭過河。
“之所以要找長城會、微投網合作，就是為了在合作中學習。”上述廣州萬科相關負責人告訴《第一財經日報》記者，萬科云城D棟二樓、三樓雖然是分別交給長城會、微投網運營，但萬科也會有專門的團隊參與日常運營管理。
目前，萬科與長城會簽訂了5年的合同。從淺層來看，二者是租賃關系，萬科將一層物業租賃給長城會，長城會將其轉租給入駐的創業團隊，并通過股權投資獲益。但更深層面的是，萬科是在嘗試進行資源整合。
一位產業園區的運營人員陳強（化名）對本報記者表示，孵化器最重要的資源是整合能力，因為創業團隊的成長不僅需要一個辦公場所，還需要更多的輔導、資金對接、技術支持等多方面的服務。
“說白了，人和錢是孵化器的核心。能為創業團隊提供哪些創投、聚集到什么樣的人才、提供什么樣的輔導，決定了這個孵化器的成敗。而萬科以前沒做過孵化器，它需要通過與別人的合作，獲取經驗與資源。”陳強說。
萬科在一邊學習的過程中，一邊在自己的聯合辦公云創空間中實踐。
聯合辦公的利潤是比較可觀的。一位天河軟件園的工作人員給本報記者算了一筆賬，按照天河軟件園現在的租金水平，整租出去的價格只有約80元/平方米，但若是按照聯合辦公來算，人均面積5平方米，每月租金1000元，平攤下來，租金可達200元/平方米。
而萬科驛這樣的長租公寓，也可能成為萬科今后大面積推廣的產品。
眾所周知，雷軍投資的YOU+公寓已經與時代地產合作，并在全國大面積擴張。作為全國最大的住宅開發商，萬科也希望能在這塊大蛋糕中分一杯羹。
下一步，廣州萬科會在廣州其他地方陸續推出幾個萬科驛項目，等達到一定規模后，評估整體效果，效果良好就可以大面積鋪開。
至于萬科塾這樣的社區教育產品，萬科仍在摸索當中。萬科內部人士對本報記者透露，萬科甚至招來了國際學校的校長、幼兒園園長。
除了廣州萬科云城項目，萬科在深圳留仙洞也有一個萬科云項目正在建設當中，萬科試水產業地產正在等待時間和市場的檢驗。
“萬科這么多新產品，不管今后運營得怎么樣，轉型的第一步踏出去了。轉型是需要一個過程的，更何況是萬科這么大的企業。”一位業內人士如是評價。
本文來源于第一財經日報吳斯丹，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
