商業(yè)綜合體旭輝陸家嘴項目引入香港置地

    在“萬萬合作”轟動效應還余波未平之際，同樣以合作開發(fā)見長的閩系房企旭輝也迎來了全新的“小伙伴”。
 

　　5月15日晚間，旭輝控股刊發(fā)公告稱，將與香港置地中國控股有限公司就旭輝于去年9月以41.75億元競得的上海浦東陸家嘴C000204單元1-03-05地塊進行股權合作。
 

　　在完成合營安排后，香港置地及旭輝將透過境外合營公司分別持有項目公司50%的權益。
 

　　實際上，與旭輝在陸家嘴項目上的合作也意味著香港置地戰(zhàn)略性進入上海市場，其過往在港以外項目的開發(fā)大部分也都是選擇與當?shù)亻_發(fā)商合作。
 

　　對于是次牽手合作，旭輝相關負責人向觀點地產(chǎn)新媒體表示，之所以選擇香港置地，主要是看中對方在商業(yè)地產(chǎn)領域的強項。
 

　　該負責人透露，異于早前與綠地、恒基的合作，此次不是純粹一方操盤，而是聯(lián)合操盤、聯(lián)合開發(fā)的概念。
 

　　牽手香港置地聯(lián)合操盤
 

　　事實上，以41.75億元從華潤嘴里搶下上海陸家嘴商辦住綜合地塊的旭輝甫一開始便對外表示會在該項目中引入合作方。只不過時隔半年之久，旭輝的“小伙伴”才顯露真容。
 

　　公告披露，此次雙方合營安排涉及到多個環(huán)節(jié)。據(jù)了解，目前上述項目由旭輝間接全資附屬公司旭輝(中國)和華安未來資產(chǎn)管理(上海)有限公司通過合資公司上海永磐持有，其中旭輝持股49%。
 

　　作為合營安排的第一步，旭輝(中國)須從華安購入永磐實業(yè)51%股本權益完成項目公司重組，代價為5100萬元。
 

　　由此，永磐實業(yè)持有的項目公司注冊及實繳資本將由1億元增至12億元，而項目公司的外部境內(nèi)債務將重組，使項目公司尚未償還債務本金總額成為約30億元。
 

　　據(jù)了解，在項目公司完成重組后，旭輝全資擁有的永磐實業(yè)將會以12億元的代價將全部股權轉(zhuǎn)讓予香港置地附屬公司Coastwise(HK)。
 

　　只不過作為項目公司股權轉(zhuǎn)讓的前提條件，旭輝及香港置地將以其附屬公司Coastwise(BVI)或Coastwise(HK)為貸款的借款方，盡最大努力爭取自境外金融機構取得相當于21億元的境外貸款。
 

　　旭輝在該公告中透露，倘若雙方在6月30日或之前未能就境外貸款獲得具有約束力的要約，總體協(xié)議的訂約方將就境外融資的安排磋商。若7月31日之前仍無就境外融資達成任何安排，雙方將有權終止合作。
 

　　在境外貸款落實和項目公司股權轉(zhuǎn)讓完成前，香港置地將向其附屬公司提供12億元的股東貸款以支付收購項目公司股權代價。
 

　　而在項目公司股權轉(zhuǎn)讓后，旭輝間接全資附屬公司旭嘉將以1美元認購Coastwise(HK)股東Coastwise(BVI)1股新股份，從而擁有項目公司50%的權益。
 

　　不過，旭嘉將以6億元作為本金額提供旭輝境外股東貸款。該筆股東貸款所得款項一半用于償還香港置地境外股東貸款，從而形成旭嘉及香港置地附屬公司Ingletone按均等基準向Coastwise(BVI)提供股東貸款。
 

　　隨后，在完成境外合營企業(yè)股份認購后，旭輝和香港置地還協(xié)定將項目公司的注冊資本由12億元增加至42億元。地塊的開發(fā)成本將由外部境內(nèi)銀行貸款撥付，不足部分雙方按股權比例承擔。旭輝和香港置地將按權益承擔合營公司及附屬公司的利潤和虧損。
 

　　旭輝方面透露，合營安排后，項目公司的投資總額(包括但不限于土地成本、開發(fā)成本及其他開支)預計為73元。因此，按照持股權益，旭輝對合營安排作出的最大資本承擔約為36.5億元。
 

　　旭輝商業(yè)合作經(jīng)
 

　　實際上，在拿地之初，便有市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體指出，對旭輝來說，斥資41.75億奪地或不難，但之后商業(yè)項目發(fā)展挑戰(zhàn)才是看點。
 

　　彼時，地塊出讓要求，該項目中住宅建筑面積為3萬平方米，辦公建筑面積為7.5萬平方米，商業(yè)建筑面積為12.17萬平方米。
 

　　此外，地塊內(nèi)90平以下中小套型住宅面積占住宅總建筑面積的比例不低于20%，同時商業(yè)設施不得分割銷售，須整體經(jīng)營，全裝修住宅比例為100%(保障性住房除外)。
 

　　如此大的商業(yè)體量以及嚴苛的出讓，對于并不擅長商業(yè)的旭輝來說，無疑會是一道難解的方程式。
 

　　而翻開旭輝的地產(chǎn)版圖，也并不難發(fā)現(xiàn)，在住宅開發(fā)領域以“黑馬”示人的旭輝在商業(yè)地產(chǎn)領域的成績或較遜色。因此，在其并不久遠的發(fā)展歷程中，旭輝的商業(yè)多半都貼有合作的標簽。
 

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，旭輝在上海的首個純商業(yè)項目便是和綠地一起合作打造的綠地·旭輝E天地。無獨有偶，其在上海大虹橋的商辦項目亦選擇了牽手恒基。
 

　　因而，對于此次聯(lián)手香港置地，旭輝方面也直言不諱地表示，是看中了對方的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。
 

　　“香港置地作為亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)公司之一，在香港及新加坡中環(huán)核心商業(yè)區(qū)擁有及管理龐大的商用物業(yè)組合，具有豐富的商業(yè)項目開發(fā)及營運經(jīng)驗，能夠為旭輝在綜合項目打造及資產(chǎn)管理方面提供良好的借鑒和學習。”
 

　　觀點地產(chǎn)新媒體翻查資料顯示，香港置地在香港中環(huán)地區(qū)擁有多棟物業(yè)，包括怡和大廈、交易廣場、置地廣場、公爵大廈、告羅士打大廈、太子大廈、歷山大廈、太子大廈、遮打大廈等，其在新加坡還擁有濱海灣金融中心、萊佛士碼頭一號的部分股權。近年來，香港置地也開始布局內(nèi)地，與萬通、龍湖、招商等房企展開合作。
 

　　無疑，在一線城市優(yōu)質(zhì)土地價格持續(xù)走高的背景下，開發(fā)商之間的強強聯(lián)合將有利于降低自身資金壓力，實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。
 

　　旭輝董事長林中曾表示，在房地產(chǎn)行業(yè)“新常態(tài)”下，開發(fā)商之間的合作也將成為一種常態(tài)。2014年報數(shù)據(jù)顯示，旭輝年內(nèi)新增的十幅地塊其中一半是采用與其他合作伙伴共同開發(fā)的形式，目前合作開發(fā)項目占旭輝所有項目的50%以上。而旭輝于今年初收入囊中的三幅位于北京的地塊也均采用聯(lián)合開發(fā)的形式。
 

　　“旭輝一直將合作作為公司重要戰(zhàn)略之一，通過與各方的合作形成的優(yōu)勢疊加效應，正是旭輝打造優(yōu)質(zhì)明星項目的重要基石。”
 

　　并且，從與知名房企共同開發(fā)到如今輸出品牌和管理進行輕資產(chǎn)運營，通過合作模式的不斷豐富，旭輝也獲得了更豐厚的回報。
 

　　不過，對于合作伙伴，林中也透露了三個標準。“一是彼此擁有共同的價值觀，二是彼此的戰(zhàn)略不存在分歧，三是合作方彼此要追求互惠共贏。”