銀行與地產企業(yè)“牽手”，早已屢見不鮮。然而保險與地產這兩個并無太多牽涉的行業(yè)，近日卻頻頻聯手。
恒大集團與中國人民保險集團近日在北京簽署了戰(zhàn)略合作協議，雙方約定將在各自的行業(yè)優(yōu)勢資源基礎上，開展多層次的戰(zhàn)略合作。
在恒大與人保所開展的戰(zhàn)略合作之前，保險企業(yè)與地產企業(yè)的聯手就已悄然興起。4月1日，地產企業(yè)碧桂園宣布以2.816港元/股的價格向中國平安發(fā)售22.362億股新股份，繼而中國平安順勢成為其第二大股東。更早之前，安邦保險入股萬科成為第四大股東，安邦保險與生命人壽更成為金地集團和金融街的第一和第二大股東。
房地產市場一片低迷，保險業(yè)卻勢頭正旺。此時聯手，雙方意圖為何？
吃定“養(yǎng)老地產”這塊蛋糕
此次恒大與人保聯手，約定在商業(yè)保險、養(yǎng)老產業(yè)、健康管理、互聯網資源共享和投融資等方面利用自身優(yōu)勢資源開展合作。盡管還未公開兩方合作的具體細節(jié)，但在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，雙方合作最關鍵的部分是養(yǎng)老地產，“目前各類保險公司介入養(yǎng)老地產已是大勢所趨，相信恒大遍布全國的恒大城或恒大文旅城模式，會成為雙方未來養(yǎng)老地產合作的切入點”。
隨著我國老齡化進程的不斷加快，養(yǎng)老地產發(fā)展前景毋庸置疑。養(yǎng)老地產巨大的市場前景，已經吸引很多企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產開發(fā)，房產企業(yè)自然是養(yǎng)老地產開發(fā)中的核心企業(yè)，同時保險公司、專業(yè)養(yǎng)老機構、各類基金等都加入操作或醞釀養(yǎng)老地產開發(fā)及運營。
保險公司在養(yǎng)老地產的開發(fā)項目上表現尤為突出，先是去年太平人壽提出在全國范圍內打造“梧桐之家”頤養(yǎng)社區(qū)，隨后，新華保險董事長康典也對外披露，已有兩個養(yǎng)老項目正在建設當中，泰康人壽更是早在2009年就已拿到首家養(yǎng)老社區(qū)項目經營牌照。
經濟學家宋清輝在接受《中國產經新聞》記者采訪時認為，保險企業(yè)與房企聯姻似乎已成為行業(yè)新趨勢，除了房地產行業(yè)自身較高的投資收益所帶來的吸引力以外，開發(fā)更為全面的地產商業(yè)形式更是雙方合作的重要原因。“隨著人口老齡化社會的到來，雙方在養(yǎng)老地產、旅游地產或商業(yè)物業(yè)上進行深度合作，例如結合房地產的開發(fā)，在旅游、教育、健康等領域開展合作”。
房地產獲“輸血”
房地產市場的持續(xù)低迷使大批房產企業(yè)不斷思索如何更廣泛的擴展業(yè)務，實現產業(yè)的多元化。以恒大為例，近年來恒大不遺余力的拓寬業(yè)務層面，目前已經涉獵健康產業(yè)、文化旅游產業(yè)，同時也拓展到礦泉水、糧油、乳業(yè)、奶粉等快消業(yè)務。萬達更是在商業(yè)地產領域風生水起的基礎上，拓展到文化、休閑旅游以及互聯網等各類產業(yè)。
養(yǎng)老地產自身的巨大商業(yè)潛力使得房地產商在此領域躍躍欲試，同時有業(yè)內人士對記者表示，養(yǎng)老地產項目也正符合未來房地產市場向更為精細化專業(yè)化的發(fā)展趨勢。
宋清輝指出：“就房地產企業(yè)的出發(fā)點而言，現在房地產企業(yè)之間競爭激烈，未雨綢繆提前介入尚未成氣候的養(yǎng)老地產領域，待養(yǎng)老地產體系成熟之后，‘利潤爆點’也就接踵而至。”
毋庸置疑，業(yè)務的推廣背后需要大量的資金支持，資料顯示，截至2014年底，恒大負債總額相比上一年度增加了34.7%至3621億元，凈資產負債率達85.9%，尋求更多融資渠道和吸引更多資本加入已是眾多地產商所需面臨的問題。
“隨著房地產市場逐漸成熟，未來房地產行業(yè)的金融屬性、資本屬性將得到進一步的體現，金融企業(yè)與地產企業(yè)合作將成為趨勢。”中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對記者說。
而險資的大量涌入正是為房地產行業(yè)“輸血”，扈志亮認為：“對于地產企業(yè)而言，一來可以獲取保險企業(yè)來自資金方面的支持，二來又可以獲取一定的客戶群體，有利于地產企業(yè)加快發(fā)展，緩解資金鏈壓力。”
險企獲業(yè)務優(yōu)勢
房地產行業(yè)獲得“輸血”，險企方面自然也有利可圖。
保險機構投身地產行業(yè)首先與其自身資金配置特點不無關系，險資只有通過發(fā)展長期持有且收益均衡穩(wěn)定的產業(yè)形態(tài)才能有效抵御經濟周期和資本市場波動給公司經營帶來的風險。扈志亮指出：“保險企業(yè)與地產公司合作，一來保險企業(yè)擁有大量資金，需要尋找投資標的，而國內房地產市場依然有較大發(fā)展空間，投資房地產不僅能夠保障一定的收益率、回報率，而且具有資產保值升值的作用，與保險資金的長周期也較為匹配。”
養(yǎng)老地產作為一種剛性需求，同時又與資本市場關聯度較低，投資回收期長且收益均衡穩(wěn)定，因而投資養(yǎng)老地產可以較大程度地規(guī)避資本市場波動所帶來的風險，以保證保險企業(yè)的資產收益。
同時險資加入養(yǎng)老地產項目又是在為自身業(yè)務拓展提供平臺和保障，和君集團合伙人王志剛對《中國產經新聞》記者說：“保險企業(yè)參與醫(yī)療，包括投資醫(yī)院，以及養(yǎng)老產業(yè)，它最核心的是使保險產品在實體養(yǎng)老市場中的得到一些反應。保險公司售出一個長期的保險，未來就可以獲得養(yǎng)老社區(qū)的權利，從而用這種權利來支撐養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。”
探索中前進
盡管養(yǎng)老地產商機無限，但發(fā)展之路依然艱辛。“最大的阻礙來自于政策方面，雖然已有不少房企險企紛紛涉水養(yǎng)老地產，但是政府的相關鼓勵性政策缺失，政策壁壘也成為企業(yè)和資本進入養(yǎng)老地產市場的阻礙。”宋清輝表示。
養(yǎng)老地產的基礎是土地，但土地的獲得仍然面臨難題，對于養(yǎng)老地產的土地規(guī)劃尚無明確的政策。最近發(fā)布的《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》里強調“防止以養(yǎng)老項目名義建設和銷售商品房”，養(yǎng)老地產是把“家庭養(yǎng)老”由分散居住變?yōu)榧芯幼。ㄟ^專業(yè)的規(guī)劃、設計與服務來作為吸引力。然而這是以盈利為目標的，因此從何種途徑獲得土地早已成為建設養(yǎng)老地產項目的企業(yè)所需面臨的難題。
扈志亮也指出：“養(yǎng)老配套設施完善難，不少醫(yī)療資源掌握在政府手中，難以順利配套等。”因此如何完善醫(yī)療服務體系也是企業(yè)所需考量的問題。
從企業(yè)自身出發(fā)，建設養(yǎng)老地產依然存在一些短板，王志剛指出：“養(yǎng)老地產的建設需要考慮幾個因素，包括位置因素、環(huán)境因素還有配套因素，然而現在保險企業(yè)在選擇這些方面，對本身的規(guī)律性選擇是不太夠的。”
“現階段很多企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產項目時，從客戶本身考慮的還不夠，包括客戶真正需要什么，老年人到底想要什么，怎樣從客戶的角度考慮設計的合理性這是需要改善的問題。”王志剛說。
在養(yǎng)老地產的前期投入與資金回報來說，扈志亮認為：“發(fā)展養(yǎng)老地產，前期投入額度大、投資回報周期長，對房企資金實力要求較高，尤其是當前養(yǎng)老政策不完善，房企養(yǎng)老地產項目依然面臨拿地成本高。”王志剛也指出：“養(yǎng)老產業(yè)盈利周期比較長。投資一個養(yǎng)老地產，人可以住進來，但怎樣收費還有待于探索。”因此養(yǎng)老地產作為一個新生的事物，其有效的盈利模式尚在探索中，然而國內現階段大多養(yǎng)老地產依然是面上工程，并沒有實質性的深入。對于盈利回報依然需要考量。
