在國內商業地產市場整體低迷的情況下，商業物業的大宗交易卻成為近期一個顯著的市場趨勢。日前，戴德梁行發布數據稱，2014年全年上海散售寫字樓成交面積僅43.3萬平方米，環比下跌近45%；而大宗交易表現活躍，從2012年占比33%增加到占比54%。
對于開發商而言，在商業地產市場漸趨冷卻的情況下，大宗交易無疑比散售更有利于快速回籠資金。而隨著國內商業地產市場環境、政策環境和投資環境的進一步成熟，國內基金也在商業地產價格回落之際，獲得了逢低吃入的機會。據業內人士預測，對于外資而言，2015年也將成為其“重返中國”的階段性窗口。
多位接受記者專訪的業內人士表示，就整個市場的現狀來說，我國的商業地產市場正在走向成熟，實體經濟處于一個相對穩定的狀態，同時銀行閘口松開，國內的金融改革和創新進一步推進，整體定制、基金收購、海外資本都將更加活躍、更加積極地尋求機會。商業地產的金融屬性會越來越強，寫字樓大宗交易將會更加有序和常態化。
定制整售漸趨主流
1月31日，北京望京綠地中心3號樓樓頂已經掛起了阿里巴巴的Logo，阿里巴巴預計將于2016年入駐。至此，阿里巴巴買了綠地一棟樓用作北京總部的消息終于坐實——該棟樓原本即為綠地為阿里巴巴定制，雙方較早前即簽署了合作協議。
實際上，綠地做定制整售已不是第一次，而且，雖然綠地集團并未公開將定制整售上升至集團層面，但是綠地各區域的相關高層都曾在不同場合闡述過這一戰略規劃。在接受記者采訪時，2014年底剛剛上任的綠地京津事業部總經理歐陽兵表示，綠地把定制整售當作一種獨立的模式來做，在行業里屬于比較超前的。
在商業地產市場熱潮退去之后，與散售相比，定制整售顯然更有利于企業資金的快速回籠。而從需求角度看，中國經濟的持續增長也正帶動企業客戶對于整體定制物業的需求量。
“越來越多的世界500強企業和實力超群的民企、國企出現了整棟辦公樓自用的需求，因為他們的很多要求常規辦公樓滿足不了。”歐陽兵告訴記者，“量身定制這種高端產品不但能滿足他們的個性化需求，也是他們自身企業形象的體現。因此，綠地集團應對時代要求進行了這種嘗試。”
除了阿里巴巴購買的綠地中心3號樓以外，上海徐匯綠地中心二期也有兩棟物業進行了整售。該項目在2014年年內的銷售總額達45.96億元，其中有44億元就來源于平安信托整購的這兩棟總面積8萬平方米的物業，折合銷售均價約為5.8萬元/平方米。而上海徐匯綠地中心也因此而在綠地龐大的商辦產品體系中脫穎而出，成為2014年的內部“銷冠”。
“定制整售對開發商具有多重意義。首先，國外比較好的中央商務區，大部分樓都是業主整體持有、整體經營、整體管理的，這樣有利于保證租戶的整體品質，提升項目租金水平和估值。如果一個區域既有散售型物業，也有整售型，租戶肯定更加愿意在有整體管理的大樓里辦公。其次，如果有機會做整體出售的話，一次性回款額也非常高。”世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及主管邵律告訴記者。
隨著市場進一步成熟，這種定制整售的案例未來還將增加。“不管國企、央企還是民營企業，都有正常的寫字樓使用需求。特別是正在崛起的高科技公司，定制辦公樓一方面可以滿足自己的擴張需求，另一方面相當于企業的稅源已經落地，也很受當地政府歡迎。”戴德梁行華北區寫字樓部主管及董事王剛表示，“但在北京寫字樓資源比較緊張的現狀下，在企業理想的地段往往沒有好的項目，阿里巴巴算是跨出了第一步，為民營企業向非核心地段轉移吹響了號角。”
國內基金悄然崛起
除了定制整售，國內基金的活躍也是近期寫字樓大宗交易市場上一個重要趨勢。
2014年12月底，歌斐資產發起的寫字樓投資基金成功收購了位于上海市黃浦區地鐵上蓋甲級寫字樓項目。
歌斐資產董事總經理張濤在接受記者采訪時表示，寫字樓大宗交易是歌斐的一項發展戰略，以后還將延續這種模式。收購之后的下一步招租動作也已經展開，正在與一些有意向入駐的企業客戶商談。
國內基金在2014年表現活躍，直接原因是商業物業的“性價比”變高了。“2014年商業地產市場整體表現冷清，經過了整整一年的買賣雙方拉鋸戰，到年底，有些業主終于選擇調整價格，進行整體出售。對于基金而言，價格開始有吸引力了。”世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及主管邵律告訴記者。
在這樣的背景下，國內基金有了逢低吃入的機會。“從整個行業來說，因為房地產市場下行，基金整體收購寫字樓的交易有了更多機會。”張濤坦言，“但機會稍縱即逝，在定下一個項目的時候需要綜合考量，交通、產業等各種因素，非常考驗企業的判斷能力。在這個項目之前我們已經看過幾十個項目了。與海外資本相比，我們對本土市場很熟悉，他們反而沒有我們的眼光精準，大陸分公司也有可能受到國外總部的掣肘。”
戴德梁行華北區投資部主管及董事劉兵告訴記者，2014年之前，商業地產市場上出現的基金大部分來自國外，2014年下半年，國內基金開始陸續購置寫字樓。“主要原因是，國內的基金現在可以找到3年、5年、7年這樣正常周期的資金來源和投資人了。幾年之前，國內的投資人還在考慮信托能不能買，國內也還沒有成熟的基金團隊能夠操作這些寫字樓項目。但現在，這些基金的資產管理成熟了，也有了成熟的投資人，寫字樓的大宗交易市場上就越來越多地出現了他們的身影。”
“此外，基金整體收購寫字樓的趨勢也跟金融創新和金融改革有關。”邵律表示，“隨著我們的金融市場越來越成熟，會看到越來越多的國內基金涉獵到股權投資。就房地產而言，就是直接參與到了房地產項目的開發當中，與開發商合作，或者后期收購成熟物業，做到服務增值、資產增值以后再退出。”
不久前，摩根士丹利2005年收購的位于上海廣東路的世界貿易大廈傳出即將轉手的消息。這一事件被業內人士解讀為炒房團式運作模式徹底退出中國地產舞臺的標志。
“現在，不管內資基金還是外資基金，都逐漸把北京、上海以及國內重點的二線城市與國際其他重要城市放到同一個坐標系中去考量，大家都在尋找優質的資產配置，通過自身的運營能力去獲得目標收益。這種投資行為未來會更加有序、更加常態化。”劉兵表示。
星浩資本總裁黃海濱就告訴記者，星浩會聯合更多機構投資人來完成物業的整體收購，之后會根據市場情況對整個物業進行重新定位。星浩資本對市場的判斷、對地產的了解、對物業改造的專業度是他們的核心優勢，也是其資產增值的最終保障。
“2015年的市場會比2014年更加活躍，會有更多商業物業大宗交易出現。”邵律表示，“因為本身實體經濟處于一個穩定的狀態，同時銀行閘口放松，國內的金融改革和創新進一步推進，我們的國內人民幣基金會更加活躍、更加積極地尋求機會。”
海外資本蓄勢待發
2014年其實并不是海外資本在中國市場上表現特別活躍的一年，但多位業內分析人士告訴記者，2015年海外資本可能重新成為商業物業大宗交易市場上的一大主角。
第一太平戴維斯投資部高級董事紀剛對記者表示，外部基金一直在尋找機會，“去年是最近幾年成交最差的一年。以北京為例，回報率不到4%，現在買一個倫敦CBD核心區的商業物業，回報率是5%~6%”。
不過，據世邦魏理仕相關研究主管預期，歐盟的量化寬松政策將推動大量資金流向亞太房市。去年中國大宗物業市場上買賣雙方的僵持狀態可能隨著賣家主動下調售價而在2015年被打破。
“我認為現在的確是海外資金入手的好機會。在降息降準以后，中國政府要刺激經濟發展的信號非常明確，同時在市場融資方面環境更加成熟，成本更低。大家對于中國中長期的發展還是非常看好的。這個時候如果能入市，價格也比較合理。”邵律告訴記者。
“今年1月份是一個特別積極的月份，客戶、投資人都在找項目，大家都覺得今年會有更好的機會。我們預計今年會有很多大宗交易產生，國內傳統自用型客戶、投資人、國外基金都會有成交，規模肯定超過去年總額。”紀剛表示。
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