樓市政策會(huì)否“暖風(fēng)”頻吹

核心提示：2015樓市開局不利，成交明顯回落。房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要性在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間已經(jīng)得到各方肯定，而在“去庫(kù)存”壓力并未解除的前提下，地方政府還會(huì)采取更多手段，對(duì)樓市進(jìn)行正向刺激。

　　2015樓市開局冷清

　　年關(guān)臨近，天氣驟然變冷，樓市似乎也受到了影響，活躍程度大幅滑落。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年末翹尾行情并未延續(xù)，房企在年末沖刺之后進(jìn)入休整期，推盤節(jié)奏趨于平穩(wěn)，新增供應(yīng)銳減，受此影響，樓市整體表現(xiàn)不盡如人意。中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2015年1月份主要監(jiān)測(cè)城市總體成交量為1513萬(wàn)平方米，環(huán)比2014年12月下降27%，有超過(guò)九成城市成交量低于上月。

　　具體來(lái)看，一線城市成交量整體下滑幅度不小。數(shù)據(jù)表明，一線城市在2015年1月份成交套數(shù)42113套、成交面積為420萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下滑28%。其中，北京跌幅最大，達(dá)到44%，廣州以30%的跌幅緊隨其后，上海跌幅也達(dá)到21%，深圳下跌幅度最小，為11%。

　　二線城市也幾乎“全面淪陷”。跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，二線代表城市中成交面積為1093萬(wàn)平方米，整體下跌幅度為28%。其中廈門、福州跌幅最大，均為47%，接近“腰斬”；此外成都、大連、昆明等三個(gè)城市，跌幅也超過(guò)40%。不過(guò)三亞是個(gè)例外，2015年1月成交面積達(dá)到15.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲14%，成為所有監(jiān)測(cè)城市中唯一一個(gè)成交量回升的城市（具體可見附表）。

　　              部分城市2015年1月成交量變化情況

城市	成交套數(shù)	成交面積（萬(wàn)㎡）	面積環(huán)比
北京	9519	97.9	﹣44%
上海	18527	173.7	﹣21%
廣州	6771	78.1	﹣30%
深圳	7296	70.3	﹣11%
三亞	1923	15.7	14%
貴陽(yáng)	5468	58.7	﹣5%
海口	3389	30.0	﹣10%
南昌	4275	48.4	﹣12%
青島	9975	96.4	﹣13%
溫州	2516	32.2	﹣17%
長(zhǎng)沙	13695	148.8	﹣17%
南寧	6742	70.4	﹣23%
武漢	14456	144.0	﹣24%
濟(jì)南	7235	81.8	﹣26%
蘇州	5187	61.3	﹣37%
寧波	2461	29.6	﹣37%
南京	6321	69.6	﹣38%
昆明	11334	102.5	﹣40%
大連	1711	16.4	﹣44%
成都	8330	56.2	﹣44%
福州	1395	16.5	﹣47%
廈門	1241	14.7	﹣47%

  　                                           數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

　　去庫(kù)存壓力猶存

　　雖然2015年1月開發(fā)商的推盤量銳減，即便是如此，庫(kù)存量并未出現(xiàn)明顯下降，去庫(kù)存壓力仍然“壓力山大”。

　　研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，各地房企推盤量出現(xiàn)了不同程度的回落。以廣州為例，2015年1月11個(gè)區(qū)共發(fā)放26張預(yù)售證，新增住宅房源4414套，環(huán)比2014年12月（9320套）下跌52.64%。此外，上海的情況與廣州類似，供應(yīng)面積跌幅過(guò)半，根據(jù)德佑地產(chǎn)跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2015年1月份上海供應(yīng)面積為74.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌50.7%。

　　即便是如此，各地庫(kù)存量并未出現(xiàn)明顯回落跡象。以上海為例，截至2015年1月31日，庫(kù)存量仍然處在1294萬(wàn)平方米的高位，環(huán)比去年12月份，僅回落3%。整體而言，庫(kù)存過(guò)大現(xiàn)狀并未得到明顯改善，數(shù)據(jù)表明，截至今年1月底，包括北京、上海、南京、廈門等在內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市庫(kù)存總量，較2014年12月末略微下降，降幅僅0.4%。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，高庫(kù)存現(xiàn)狀一直存在。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年末全國(guó)商品房待售面積已達(dá)6.2億平方米，同比增長(zhǎng)了26%，創(chuàng)下歷史新高。其中，去化速度較慢的二、三線城市樓市庫(kù)存積壓更加嚴(yán)重。

　　專家分析指出，當(dāng)前市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力并未消除。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在2015年之初，對(duì)于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的因素降低，導(dǎo)致市場(chǎng)去化速度降低，去化周期還會(huì)略回升，此時(shí)，“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律，房?jī)r(jià)在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。從這個(gè)角度來(lái)看，樓市在短期內(nèi)仍然會(huì)承受“去庫(kù)存”的壓力，在2015年第一季度也不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)。

　　政策松動(dòng)隱現(xiàn)

　　有跡象表明，地方政府再次為樓市“松綁”。

　　2014年以來(lái)，已接連出現(xiàn)兩輪“救市”。而眼下，第三輪“救市”呼聲再起。隨著2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%，作為最重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè)，政策暖風(fēng)頻頻吹起。四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱，將對(duì)省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購(gòu)、限價(jià)等行政干預(yù)政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購(gòu)。此外，紹興日前出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，將于2月15日起實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，購(gòu)房者將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。

　　此外，福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》提出，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點(diǎn)類似政策。

　　另外，此次營(yíng)改增的擴(kuò)圍將涉及地產(chǎn)行業(yè)，在稅收改革影響利潤(rùn)的情況下，此舉將刺激房企的投資熱情。

　　后續(xù)還有啥手段

　　房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要性在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間已經(jīng)得到各方肯定，由此看來(lái)，未來(lái)還會(huì)有新的手段，對(duì)樓市采取進(jìn)一步刺激措施。

　　專家分析指出，當(dāng)前市場(chǎng)仍然面臨降溫之虞，因此政府可能會(huì)出臺(tái)更多具有針對(duì)性的措施來(lái)刺激市場(chǎng)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍表示，樓市面臨的最糟糕問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有持續(xù)回暖，市場(chǎng)還在降溫，比如PMI數(shù)據(jù)低迷，跌破榮枯線，這會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)2015年的走勢(shì)帶來(lái)影響。但反過(guò)來(lái)，這樣一類數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，也會(huì)鞭策地方政府加大對(duì)經(jīng)濟(jì)的提振，尤其是刺激樓市需求。

　　如果政府出手，那么還有哪些手段可用呢？

　　從中央層面來(lái)看，降準(zhǔn)可能是最先使用的手段。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)道，不排除央行在第一季度推出降準(zhǔn)的做法，從而釋放流動(dòng)性，并且提振宏觀經(jīng)濟(jì)各類參與者的信心。這樣一個(gè)做法，對(duì)于樓市發(fā)展是明顯的利好，尤其在限購(gòu)政策松綁后，很多房企對(duì)于2015年的樓市投資和新開工等都持一個(gè)樂(lè)觀態(tài)度。通過(guò)此類救市做法，能夠帶來(lái)市場(chǎng)活躍度的上升。

　　還有一個(gè)“救市”的做法或是政府主動(dòng)墊資。比如在消費(fèi)領(lǐng)域，若住房消費(fèi)者在租房和購(gòu)房環(huán)節(jié)缺乏第一筆資金，那么地方政府或采取各類形式來(lái)進(jìn)行各類補(bǔ)貼。而從戶籍制度看，將通過(guò)簡(jiǎn)化落戶的政策，防范城市人口紅利的流失，并且使得各類潛在的消費(fèi)需求和購(gòu)房需求能夠得到快速的釋放。

　　也有地方政府可能會(huì)采取一些另類“救市”的舉措，比如轉(zhuǎn)變土地出讓方式等。為了降低土地出讓的各類風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為房企拿地成本考慮，以租賃的方式而非簡(jiǎn)單出售的方式進(jìn)行出讓，也可能會(huì)成為部分地方政府采取的手段。類似的措施還有簡(jiǎn)化審批程序，對(duì)于一些有投資意愿的企業(yè)，可能會(huì)降低門檻。

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