近日，兩則關(guān)于濱湖商業(yè)的新聞引發(fā)了廣泛的關(guān)注。一則是國購入駐濱湖接手40萬方商業(yè)綜合體——國購中心項目，另一則則是2014年5月1日，合肥百大集團濱湖10萬方商業(yè)項目奠基開建。兩則新聞將濱湖區(qū)商業(yè)綜合體的問題再度暴露在世人面前——目前濱湖區(qū)在建和規(guī)劃的商業(yè)綜合體十分密集，這是否會引發(fā)過剩危機？

 

    規(guī)劃欠合理+盲目擴建 濱湖區(qū)商業(yè)引過剩擔(dān)憂

 

    縱觀目前濱湖的商業(yè)格局，“自給自足”的特征十分明顯——許多項目自身配套了商業(yè)，并且商業(yè)體量較為可觀。在濱湖區(qū)中山路、紫云路和廬州大道附近的多個項目中，幾乎都配套了商業(yè)，其中萬科藍(lán)山、佳源巴黎都市等項目都有一定比例的商業(yè)。

 

    “以佳源巴黎都市為中心，1公里內(nèi)已經(jīng)有4個綜合體。”業(yè)內(nèi)人士表示，項目周邊，利港、國購等項目均是體量不小的綜合體。

 

    濱湖區(qū)商業(yè)密集原因并不難分析，綜合近年來濱湖區(qū)的推地情況不難發(fā)現(xiàn)，“商住地”的占比一直很大，而僅就2014年以來濱湖區(qū)已出讓3宗地塊來說，用途均為純商業(yè)，雖然最終都被小房企奪得，但高單價高溢價率成交十分吸睛。“政府對濱湖區(qū)的定位以及開發(fā)企業(yè)對區(qū)域的看好，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品密集的一個重要原因。”濱湖區(qū)某樓盤策劃經(jīng)理稱。

 

    時任安徽金大地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王輝日前接受記者采訪時表示：“（面對商業(yè)）外行的人很樂觀、內(nèi)行人很擔(dān)憂。現(xiàn)在你沒有商業(yè)的東西就拿不到很好的地產(chǎn)，有商業(yè)的東西就能拿到便宜的地塊。”但是，業(yè)內(nèi)有人士認(rèn)為，一些從住宅轉(zhuǎn)過來的開發(fā)商在建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)時，“大部分沿襲著住宅地產(chǎn)的開發(fā)思路，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)盲目擴建的現(xiàn)象。”

 

    商業(yè)地產(chǎn)不斷上馬 合理規(guī)劃+運營是關(guān)鍵

 

    從某種程度上而言，目前去推測濱湖區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運營狀況理據(jù)并不充足，“一則濱湖屬于新城區(qū)，目前很多住宅項目沒有成熟，整個片區(qū)的居住氛圍不濃，穩(wěn)定的購物和消費需要沒有形成，二則目前濱湖區(qū)的商業(yè)項目雖然有些已經(jīng)交付，但是大多數(shù)都沒有交付和運營，有的只是完成了初步的招商，供求雙方面都沒有穩(wěn)定。”業(yè)內(nèi)人士說。

 

    但也正式因為如此，濱湖區(qū)商業(yè)格局才呈現(xiàn)出了多種可能性。“目前合肥的商業(yè)綜合體很多，死了的也很多，（濱湖區(qū)會怎樣）真的很難說。”

 

    商業(yè)地產(chǎn)是否能夠成功運營，考察的因素有很多。中環(huán)城商業(yè)運營管理公司總經(jīng)理鄒建平分析：“從規(guī)劃角度來講，怎么樣滿足既要讓開發(fā)商商業(yè)能夠生存下去，又要讓商家我在你商業(yè)開了店能夠掙到錢，人口能不能支撐商業(yè)，消費能不能支撐，大家都在引進高端奢侈品，能不能容納，這些都是要考慮的問題”。

 

    飆馬(中國)商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)的總裁何其琛認(rèn)為，解決合肥商業(yè)地產(chǎn)的飽和需要合理規(guī)劃。“大型的商業(yè)項目要依托城市的輻射能力，如果城市能力達不到這種水平，或?qū)⒚媾R困境。未來合肥商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)與城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律相符。要想健康走下去需要合理布局，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，按照發(fā)展的中心區(qū)、交匯區(qū)和一些社區(qū)，開發(fā)不同層級的商業(yè)地產(chǎn)項目。此外，在特色商圈和輻射商圈，開發(fā)具有專業(yè)能力的輻射市場或者商貿(mào)物流城，多種產(chǎn)品類型一起步入市場，而不能以單一的盲目重復(fù)和復(fù)制別人的經(jīng)營模式和開發(fā)模式。”