房地產行業，將迎來新考驗

年初疫情剛放開時，大家對于今年地產行業復蘇都有各種各樣的猜想。可惜，大部分人只是猜中了開頭，沒想到兩個月好日子過完，情況就急轉直下了。

總結一下上半年的行業表現，大概有幾點：市場比預期要差、政策比預期要穩、紓困比預期要慢、房企現金流危機依然嚴重。

按照近期的勢頭來看，大家都在期待的史詩級救市，可能是不會發生了。甚至，下半年市場可能還有二次探底的可能。

市場比預期的要差

市場規模可能進一步萎縮

就連相對樂觀的萬科，在6月底的股東會上，也直接表達了市場的走勢超出了預期。4月份開始，整個市場溫度中斷了2-3月的復蘇勢頭，開始掉頭向下，加速失溫。

6月，整個行業度過了五年以來，最冷的一個六月。沒錯，比疫情三年還要冷。百強房企單月新房銷售額同比下降28.1%！如果與2021年對比，下降幅度更是高達58.9%，寒冷程度可見一斑。

二手房市場更是成交同、環比齊跌，百城二手房價連續第14個月環比下跌，不少城市出現掛盤量積壓。

事實上，二手房賣不動這件事，相較于新房市場冷淡，更容易在社交媒體的放大下，挫傷購房者信心。6月份，“免費送房”四個字，就被送上熱搜。鄭州、深圳等多個城市，都出現了二手業主“免費送房”的新聞。也就是說，這些房源成交價已經至少回撤超過3成。戳這里了解VR帶看，用酷炫技術呈現產品價值

銷售不暢，直接帶來的后果，就是房企拿地放緩。雖然上半年我們經常聽到各地“土拍搶地”的消息，土地市場似乎一片火熱。但這種印象完全是幸存者效應，只屬于核心一二線城市的核心地塊。

從整體上看，上半年，土地成交建面同比下跌了37.43%，較去年下半年，則下跌了71.5%。要知道，去年的土地成交量，本來就已經在前年的基礎上，減少了接近1/3。

土地成交量少，加上開工率的持續低迷，可能會導致，下半年的新開工量和新房供應量，會進一步下行。

政策比預期要穩

大力度救市可能性不大

市場雖然冷，但是政策還是非常穩。上半年，各地方政府在公積金、降首付、優化限購、購房補貼等各個方面，頻出政策。6月，5年期以上LPR下調了10BP，但是政策的邊際效果卻越來越弱，對新房銷售幾乎沒有帶來實質性的提振。

不少人都在呼吁“救市”，各種小作文也在不斷炒作，預測即將出臺史詩級的房地產“一攬子”救市政策。

但是，目前的情況來看，政策層面依然是非常穩的，并沒有看到大動作出臺的跡象。尤其是最近出臺的幾個新政策，可能還在提醒我們做好長期斗爭的準備。

一是監管部門延長“金融16條”的有效期限。原本在今年6月就到期的政策舉措，延長至明年年底。也就是說，在金融層面對房企的救助，原本打算半年結束戰斗，現在要做好再奮斗一年半的準備。給行業輸血的管子，一時半會兒還不能拔。我們也可以理解成，政策制定者們已經重新調整了心理預期。行業真正的拐點，可能還在2024年年底。

二是降低存量房貸方面，有所松動。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

雖然說，目前只是一個表態和喊話，具體操作方式和調整力度，都還要看各家銀行怎么落地，但也算是千呼萬喚始出來了。對于目前有房貸的業主來說，多少是個好消息。降低存量貸款，能夠有效緩解當前社會面消費意愿不足的困境。但是政策主要影響整體經濟層面，對地產行業的影響有限。

而且，在同一場會議上，央行針對當前房地產市場情況的定調是這樣的——

「上半年，房地產市場總體呈現企穩態勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節性因素影響，4月以來，房地產市場逐步進入常態化運行，房地產市場情況在房地產信貸數據上也有所反映。」

也就是說，2、3月的市場“小陽春”是例外，4月份以后的市場，才是常態。如果下半年，沒有更大的市場滑坡，出現更大力度救市政策的概率，可能也不會很大。

紓困進展比預期要慢

風險還要時間消化

自從去年年中“停貸潮”風波之后，“保交付”就成為行業工作的重中之重。去年八月，住建部、財政部、央行等出臺專門措施，通過政策性銀行提供2000億規模的專項借款；11月，央行又提出2000億保交樓無息再貸款。政策和資金層面上的支持力度非常大。

今年上半年，房企也在加大力度“保交樓”，但從目前的情況來看，整體進度比預期中要慢。據百年建筑網組織全國各地1114個項目進行的保交樓進度調研，截至5月全國保交樓項目交付比例約為34%，且各地區分化明顯。交付比例最高的華南地區達到56%，西南和華中地區，僅有15%、16%。

最主要原因，就是落地過程中，大量項目實際已經出現資不抵債的情況，超融現象非常普遍。真正符合專項資金支持的項目數量占比其實很低。目前優先審評的都是當年交付的項目，也就是說，已經交付的34%項目，基本都是相對比較好啃的骨頭。剩下的基本上是，開發周期長、剩余貨值不足、沒有充足抵押物、滯銷的“老大難”項目，盤活難度非常大。

這些項目的風險化解，還需要各個參與方之間進行充分博弈，以及更進一步的政策支持。“保交樓”工作在接下來，才正式進入深水區。每一個環節，都是對各方智慧的考驗。戳我，進度可知可控，杜絕延期交付

房企現金流危機依然嚴重

下半年又有償債高峰

去年年末，房企融資端政策放松，但是民營房企融資難的困境，依然沒有得到大幅度的緩解。上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。各個渠道的融資規模，同比全部下滑。

最主要的原因，還是監管設置的融資條件，對各類型房企不平均。融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，針對這些房企，金融機構可以突破集中度管理要求出資。而多數民營房企尤其是出險房企，則融資依然非常困難。

以信用債為例，上半年國央企的發型占比達到90%，和去年同期基本持平，其中央企占比30.1%，地方國企占比59.9%。民營房企的占比僅為5.8%。央企、國企、民企的占比，約為5：10：1，相較去年的情況，改善效果并不明顯。

融資困難，加上銷售阻滯，導致今年3月以來，不少大型房企債務違約率陡然上行。從去年開始席卷行業的“展期潮”，不僅沒有平息的趨勢，甚至展期時間越來越長。2020年，房企債券最多展期12個月，而今年上半年，房企債券平均展期已經達到23.4個月，最長的甚至展期5年多。

深陷流動性危機，加上樓市低迷，導致房企很難重新獲得資本市場認可，融資困難的情況進一步加劇。上半年，上市房企估值普遍走低，房企通過定增進行股權融資的能力減弱，甚至出現多家千億房企排隊退市的現象。

境外債權人對內房企的耐心也逐漸降低，資本離開地產的傾向加劇。6月匯豐就與李嘉誠旗下的長實集團發生接觸，龍光和合景泰富兩家內地房企很可能因為102億規模的債務，被迫失去貨值高達300億港元的優質資產。讓本就岌岌可危的財務狀況，進一步雪上加霜。

然而，下半年房企還將面臨較大規模的債務到期。前期集中的展期事件，也進一步加大了下半年的償債壓力。可以說，接下來，民營房企的現金流危機依然非常嚴峻。房企債務違約的新聞，短時間內還不會從我們耳邊消失。

小結

從這些方面來看，基本可以判斷，下半年的市場依然不容樂觀。7月前半個月的市場表現，也基本上符合這個趨勢。

加上7、8月本來就是樓市的傳統淡季，如果政策托底力度不足，市場信心恢復不理想，市場很可能出現二次探底。對于房企來說，可能需要盡快拋棄幻想，更加務實地做好下半年的策略鋪排，迎接新一輪的市場考驗。