商鋪/寫字樓為什么不能買？

商鋪/寫字樓到底能買嗎？

近段時(shí)間，來(lái)和我探討這個(gè)問(wèn)題的人很多，倒不是因?yàn)樗麄兿胭I（周邊也沒(méi)這樣的富豪）。主要是看到一堆外資，下半年把國(guó)內(nèi)收購(gòu)目標(biāo)統(tǒng)一瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。難道商業(yè)地產(chǎn)這么賺錢嗎？為什么所有人都告訴普通人你別買商業(yè)項(xiàng)目呢？

#  01

根據(jù)中指研究院報(bào)告梳理，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)場(chǎng)，從抄底北上廣深寫字樓，擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等項(xiàng)目類型。

就在11月19日，啟迪協(xié)信在深圳龍崗的百億科技園項(xiàng)目，近日迎來(lái)了新變化。據(jù)企查查數(shù)據(jù)，深圳啟迪協(xié)信科技園發(fā)展有限公司(下稱深圳啟迪協(xié)信)正式更名為“深圳豐隆科技園發(fā)展有限公司”(下稱豐隆科技園公司)。巨頭豐隆集團(tuán)開(kāi)始介入。簡(jiǎn)單介紹下豐隆，作為新加坡最大的房地產(chǎn)和酒店業(yè)投資發(fā)展商和標(biāo)竿企業(yè)，集團(tuán)股票已在美國(guó)、英國(guó)和新加坡等多國(guó)上市。

在今年房地產(chǎn)如此困難的情況下，外資來(lái)加大的收購(gòu)砝碼，用極低的價(jià)格將優(yōu)質(zhì)標(biāo)的收入囊中。難道商鋪如此有價(jià)值，而對(duì)于普通老百姓而言，卻不能試一試，買一買？

最近，也有人咨詢我類似的問(wèn)題，對(duì)于商業(yè)綜合體里的商鋪到底值不值買？

的確當(dāng)前環(huán)境下，很多的中產(chǎn)階級(jí)，沒(méi)有太多投資的渠道。優(yōu)質(zhì)地段的住宅沒(méi)有名額，股市更是不敢碰，各種高于5個(gè)點(diǎn)的理財(cái)產(chǎn)品早已不見(jiàn)蹤影，即使有，你也不敢碰……銀行理財(cái)都暴雷頻出，這個(gè)世界上還有啥不可能？！

不管怎么樣，商業(yè)項(xiàng)目和其他理財(cái)投資相比，再不濟(jì)也是個(gè)實(shí)體。即使租不出去，大不了自己做，也能夠有錢回報(bào)，等經(jīng)濟(jì)好了，再賣出去，不就是一個(gè)完美的投資了嗎？更何況，最近市面上一部分開(kāi)發(fā)商為了擺脫困境，大虧血的出售自持的商業(yè)物業(yè)，價(jià)格整體來(lái)說(shuō)，與旺季相比簡(jiǎn)直天差地別，萬(wàn)一撿個(gè)漏呢？

所以，到底商鋪（寫字樓）能不能買？

#  02

我們首先拋開(kāi)一些常見(jiàn)的不買理由，比如說(shuō)契稅高，40年年限，商業(yè)項(xiàng)目水電等費(fèi)用較高，沒(méi)有入學(xué)資格或者戶口落戶、流動(dòng)性差等等。其實(shí)這些的確是理由，也比較重要，但我們今天主要還是客觀分析一下影響投資決策的關(guān)鍵因素。

商業(yè)項(xiàng)目值不值錢，值多少錢，主要取決于投資回報(bào)率的多少，這個(gè)點(diǎn)大家能理解吧。

我花100萬(wàn)買一個(gè)20平方的商鋪，商鋪每個(gè)月租金可以收到1萬(wàn)元，一年的租金收入就是12萬(wàn)元。那么簡(jiǎn)單的投資回報(bào)率：12/100=12%。大概8年我們能夠收回成本，以后全是利潤(rùn)。

12%的投資回報(bào)率高不高呢？很簡(jiǎn)單，我們對(duì)比一下銀行理財(cái)產(chǎn)品的利息就很清楚了。現(xiàn)在的銀行理財(cái)產(chǎn)品能到4個(gè)點(diǎn)的都不多，5個(gè)點(diǎn)幾乎絕跡。所以12個(gè)點(diǎn)的投資回報(bào)（相當(dāng)于每年的利息回報(bào)），這個(gè)角度上看是非常合適的。

因此，買不買這個(gè)商鋪，關(guān)鍵看需要花多少錢買，并且期望的投資回報(bào)率多高。比如說(shuō)穩(wěn)健型的投資人覺(jué)得5個(gè)點(diǎn)以上就很好，比銀行利息要高；而激進(jìn)型的投資人覺(jué)得至少20個(gè)點(diǎn)，要和股市風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)……那么對(duì)投資回報(bào)率的要求不同，自然你決定了你的購(gòu)買價(jià)格的多少。

所以，我們可以很簡(jiǎn)單的通過(guò)投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算，你購(gòu)買這個(gè)商鋪?zhàn)詈线m的價(jià)格。

，時(shí)長(zhǎng)01:23

而決定投資回報(bào)率最重要的兩個(gè)關(guān)鍵因素是商鋪的租金和租金增長(zhǎng)率。

很好理解，商鋪所在地段好，位置佳，那么租金自然高。如果區(qū)域和項(xiàng)目管理的好，未來(lái)增長(zhǎng)率還能無(wú)限提升，那么租金的潛力就是巨大的。

那么，難題就來(lái)了。商鋪價(jià)值最難預(yù)估的參考值出現(xiàn)了，那就是租金增長(zhǎng)率。

因?yàn)椋@個(gè)時(shí)候是購(gòu)買者費(fèi)勁腦筋的時(shí)候，一般會(huì)出現(xiàn)兩種情況：

1、這個(gè)商鋪的價(jià)格挺合適，按照現(xiàn)在市場(chǎng)的租金，完全符合我的投資回報(bào)率，但是……，后面十年租金能收到這么多嗎？

2、這個(gè)商鋪的價(jià)格有點(diǎn)貴，雖然現(xiàn)在的租金不高，但是按照這里的發(fā)展，未來(lái)一定會(huì)有較大提升……租金未來(lái)會(huì)提升嗎？

是的，租金增長(zhǎng)率有可能漲很多，漲一點(diǎn)，也或者很快就跌了下來(lái)，比如疫情影響之下。

租金增長(zhǎng)率是現(xiàn)實(shí)中影響我們購(gòu)買的決定因素，也是最無(wú)法預(yù)測(cè)的神秘因素。

深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城，04年開(kāi)業(yè)至今，每年的租金復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%以上，我想任何一個(gè)投資財(cái)務(wù)報(bào)告都不可能把財(cái)務(wù)測(cè)算做的如此激進(jìn)，但是現(xiàn)實(shí)生活中，它就是這樣魔性的達(dá)到了。

深圳壹方城，3年后品牌大調(diào)整，租金上漲200%-300%，如此迅速的提升，我想也不是開(kāi)發(fā)商所能預(yù)料到的。

與此同時(shí)，也存在著更多的購(gòu)物中心接二連三的倒下，租金不要說(shuō)增長(zhǎng)了，大面積的空鋪更是要了人老命。今年，深圳地鐵口多個(gè)熱門商圈，大量的關(guān)門倒閉，就是黑天鵝下的不確定性。

所以，租金增長(zhǎng)率因?yàn)榇砹宋磥?lái)和明天，不確定性是很強(qiáng)的。但這也不意味著不能夠縮小它的不確定性。

比如說(shuō)，優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，極佳的地理位置、或者極低的出售資金，這些都可以讓項(xiàng)目擁有更多抵御不確定性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

#  03

有人說(shuō)，你講了半天，不是說(shuō)的購(gòu)物中心嗎，這種基本都是自持，和商鋪購(gòu)買沒(méi)什么關(guān)系啊。

別急，購(gòu)物中心尚且有如此大的不確定性，那么商鋪是不是從預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)管理的角度風(fēng)險(xiǎn)更大了？！

和購(gòu)物中心全部自持相比，個(gè)體業(yè)主單獨(dú)購(gòu)買商鋪有著更大的風(fēng)險(xiǎn)：

1、租金不可控。

為什么購(gòu)物中心必須全部自持。關(guān)鍵點(diǎn)在于把控租金定價(jià)權(quán)。假設(shè)萬(wàn)象城只有半個(gè)購(gòu)物中心，那么它生意好了，想漲一倍租金，可是對(duì)面那半個(gè)購(gòu)物中心出于自己的某個(gè)目的，就是不想漲，那請(qǐng)問(wèn)它能漲的了租金嗎？所以，你壟斷了市場(chǎng)，就基本壟斷了這個(gè)區(qū)域的定價(jià)權(quán)。大家都必須按照這個(gè)規(guī)矩和尺度做事情。

而商鋪不同，一條街商鋪分屬幾十多個(gè)業(yè)主，大家各懷心思，位置各不相同。你今天賣水果火了，明天他也開(kāi)一個(gè)在你旁邊；你想漲租金，他為了提升優(yōu)勢(shì)，反而降租金……大家互相牽絆，即使生意再好，租金增長(zhǎng)的幅度也是有限的。

2、管理不可控。

和上面的道理一樣。沒(méi)有哪個(gè)物業(yè)或者運(yùn)營(yíng)商，可以管理好幾十個(gè)業(yè)主，誰(shuí)都不行，只能服從。

如果以上風(fēng)險(xiǎn)你都考慮到了，購(gòu)買價(jià)格即使不計(jì)租金增長(zhǎng)部分，也都是合適的，那我覺(jué)得商鋪也是值得的。現(xiàn)在有些論斷強(qiáng)調(diào)說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代，早就變成了三代養(yǎng)一鋪”，這個(gè)觀念有點(diǎn)絕對(duì)。

深圳早期，裙樓底商的價(jià)格每平方略高于住宅，也不過(guò)1萬(wàn)多，而經(jīng)過(guò)多年的培養(yǎng)，現(xiàn)在的租金價(jià)格早已過(guò)萬(wàn)，這些回報(bào)率，相對(duì)于一般性大眾投資而言，還是十分不錯(cuò)的。想想，我們?cè)谌毡灸軌蚩吹侥敲炊喟倌昀系辏@其中我想很大的原因，也是在于這些鋪本身就是自持的吧。否則，按照中國(guó)業(yè)主租金3%的增長(zhǎng)速度，任何一個(gè)商戶也負(fù)擔(dān)不起100年的老店