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商業(yè)地產(chǎn)的歷史是伴隨著社會分工、城市化、商品供給冗余等一系列社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化而迭代變化，其中自19世紀(jì)以來商業(yè)產(chǎn)生了巨大的變化，基本奠定了我們現(xiàn)代商業(yè)的基本元素，在《制造消費(fèi)者：消費(fèi)主義全球史》中，闡述了“從19世紀(jì)開始，市民的生活里增添了很多休閑去處：飲品店、動物園、劇院、音樂廳、馬戲團(tuán)、美術(shù)館、餐廳、體育競賽、世博會……商業(yè)為人們帶來了無數(shù)樂趣，各類大規(guī)模的休閑產(chǎn)業(yè)簡直把城市變成了游樂園”。這意味著，隨著城市的發(fā)展，商業(yè)空間由此把貨品的陳列變革這樣一個“貨品喜歡待的地方”轉(zhuǎn)變成“有閑人士樂意待的地方”。
由此看來，我們現(xiàn)在思考商業(yè)的方法和視角可能與19世紀(jì)并無特別大的本質(zhì)區(qū)別，只不過對于消費(fèi)者時間的競爭變得更加激烈，一個商業(yè)項目如何依賴有限的空間和規(guī)模，本質(zhì)上并無差異的品牌內(nèi)容，如何創(chuàng)造諸多驚喜，這兩者往往決定了商業(yè)的自身空間是否能從諸多線上線下的商業(yè)消費(fèi)內(nèi)容中競爭得到消費(fèi)者的時間，讓其決策到訪，進(jìn)而樂意待在所創(chuàng)造的商業(yè)空間之內(nèi)。
過去，商店曾是商家和顧客展開談判的地方，但現(xiàn)在，那些往日景象都無影無蹤，這里只剩下商品自主銷售和關(guān)注的技術(shù)了，因此商業(yè)運(yùn)營的核心是激勵消費(fèi)者進(jìn)入空間內(nèi)成為浪費(fèi)時間的游戲，這場浪費(fèi)時間的游戲就涉及到如下三個技術(shù)層面：
打破商品的界限——公共商品的視覺化
從激勵消費(fèi)者浪費(fèi)時間的維度去思考商業(yè)運(yùn)營，其中一個核心的要求就是：浪費(fèi)就意味著提供充足甚至冗余的商品供給。但從純貨品的角度來看，這對于有限的商業(yè)空間的承載而言，無疑是根本的矛盾挑戰(zhàn)。
這是從實(shí)用主義的角度去思考商品，但現(xiàn)時代的商業(yè)運(yùn)營本質(zhì)是一門“感性的技術(shù)”，這門感性的技術(shù)需要解決如何競爭、吸引消費(fèi)者的時間；解決一個商業(yè)項目如何依賴有限的空間和規(guī)模；本質(zhì)上并無差異的品牌內(nèi)容如何創(chuàng)造諸多驚喜讓消費(fèi)者去浪費(fèi)更多時間，這尤其依賴于商業(yè)運(yùn)營對于自身空間提供商品的再定義。這一定義一方面建立在品牌組合的化學(xué)變化，如購物中心的主題街區(qū)概念；另一方面就是將自身的公共空間打造為商品，通過公共商品的視覺化制造公共視覺體驗(yàn)商品的驚奇，這兩者往往決定了商業(yè)的自身空間能否從諸多線上線下的商業(yè)消費(fèi)內(nèi)容中競爭得到消費(fèi)者的時間，讓其決策到訪，進(jìn)而樂意待在所創(chuàng)造的商業(yè)空間之內(nèi)浪費(fèi)時間。
這意味著，商業(yè)運(yùn)營在業(yè)態(tài)品牌組合之外，需要重點(diǎn)思考一個課題——公共視覺的商品化體驗(yàn)。因?yàn)閰⒂^帶給人們樂趣，甚至成為娛樂活動的一種。
從這一維度來看，近幾年大家耳熟能詳?shù)膭?chuàng)新商業(yè)項目如重慶光環(huán)、北京SKPs、長春的這有山等無不是在公共商品的視覺化甚至是故事化下足了功夫，從而實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者浪費(fèi)時間的目的。商業(yè)空間由此從貨品的陳列變革這樣一個“貨品喜歡待的地方”轉(zhuǎn)變成“有閑人士樂意待的地方”。
浪費(fèi)時間的最大利益——公共商品體驗(yàn)的免費(fèi)性
站在消費(fèi)者投入時間獲得利益的角度而言，一定是期望時間投入獲得最大的利益，那么最大的利益是什么？是免費(fèi)。
英國百年百貨Selfridges的創(chuàng)始人Harry Selfridge就簡潔地將其運(yùn)營理念總結(jié)為核心的兩點(diǎn)：
免費(fèi)的東西到位，客戶消費(fèi)也更到位；
享受到免費(fèi)的體驗(yàn)后，客戶購買概率自然會增加20%。
在Harry Selfridge的理念之中，他將商業(yè)空間作為可實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)行為的“激勵空間”，而體驗(yàn)的免費(fèi)屬性就是最為直接的激勵，由此首創(chuàng)了橫跨英吉利海峽的飛機(jī)作為空間展陳的大事件、開創(chuàng)了櫥窗藝術(shù)這一商業(yè)門類、屋頂花園的走秀空間等等，這些手段的運(yùn)用均是由“免費(fèi)的激勵”這一核心理念衍生出來的，且助力其保持百年的引領(lǐng)地位。
公共空間之所以要將之轉(zhuǎn)化為公共商品予以打造，核心就在于公共商品的普惠性，即能創(chuàng)造客群最大層面的免費(fèi)激勵，從而激勵更多時間的浪費(fèi)性投入。
如果說在消費(fèi)端的運(yùn)營，是想盡辦法激勵消費(fèi)者將時間進(jìn)行最大性的投入，那么對于商業(yè)運(yùn)營本身的提效本質(zhì)而言，則是如何最大化的利用時間，因此數(shù)字化被奉為運(yùn)營提效的關(guān)鍵利器。 數(shù)字化作為技術(shù)平臺工具對于時間效率的提升是具備技術(shù)基礎(chǔ)的，但依然還要理清與運(yùn)營的關(guān)系，這其中就涉及到兩個關(guān)鍵議題：外部賦能和內(nèi)部賦能哪個更為優(yōu)先？數(shù)字化運(yùn)營的基礎(chǔ)顆粒度該如何把握？ 運(yùn)營的數(shù)字化首要在于內(nèi)部的數(shù)字化 在“黑暗叢林”的法則下，數(shù)字化是現(xiàn)時代下暫緩企業(yè)衰老的必選之路。“在不知道會被哪家企業(yè)搞死的背景下，先革自己的命反而是明智之舉”，對于傳統(tǒng)企業(yè)而言，數(shù)字化儼然就是革命之路，尤其是對于依靠商戶運(yùn)營的企業(yè)而言，數(shù)字化因此被作為提效的關(guān)鍵工具。 但數(shù)字化的應(yīng)用是否起效還是要回歸對于自身商業(yè)模式底層本質(zhì)的思考。之前與行業(yè)內(nèi)客戶交流中，他分享了自己對于自己企業(yè)數(shù)字化應(yīng)用所走的彎路，其核心就是沒有對自己的模式本質(zhì)想透，卻迷信數(shù)字化是濟(jì)世良方。數(shù)字化是基于企業(yè)商業(yè)模式底層的工具，要深度思考清楚自己能夠提效的效率抓手是什么？內(nèi)部客戶還是外部客戶？To B 還是To C？對于一家商業(yè)模式依賴B端客戶的企業(yè)而言，將數(shù)字化砸向C端，就是南轅北轍了。 所有企業(yè)效率的提升往往都是從內(nèi)而外的，數(shù)字化的關(guān)鍵首要還是內(nèi)部的數(shù)字化、組織的數(shù)字化、服務(wù)的數(shù)字化。 數(shù)字化在內(nèi)部的應(yīng)用，還需要思考清楚賦能的用戶是誰？貝殼的數(shù)字化戰(zhàn)略賦能的對象是內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人，國外的醫(yī)院數(shù)字化服務(wù)于醫(yī)師，聚焦于診斷案例層面的數(shù)字化匹配環(huán)節(jié)......那么對于商業(yè)運(yùn)營公司而言，內(nèi)部每一個參與到運(yùn)營環(huán)節(jié)的員工理應(yīng)成為數(shù)字化效率服務(wù)的核心對象，通過其賦能為客戶創(chuàng)造進(jìn)一步的效率價值。 內(nèi)部數(shù)字化的關(guān)鍵就是加強(qiáng)內(nèi)部信息的流動，提高內(nèi)部溝通的效率，從而使得內(nèi)部組織有更富余的時間投入到為消費(fèi)者服務(wù)中來。 工時管理：運(yùn)營內(nèi)部提效的基本顆粒 內(nèi)部數(shù)字化的關(guān)鍵衡量指標(biāo)則是對于內(nèi)部成本的降低，如果再具體落位的話則是對于商業(yè)運(yùn)營提供者工時損耗的降低。 這其中就涉及到商業(yè)運(yùn)營內(nèi)部數(shù)字化的基礎(chǔ)計量單位體系的建立——“工時”，內(nèi)部成本是否降低本質(zhì)上就是在衡量同一件事情“工時耗費(fèi)”降低的程度，而工時成本是商業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)服務(wù)成本，譬如原本10個人需要花費(fèi)3個小時的運(yùn)營分析會議，如果能夠降低到1個小時，本質(zhì)上就是提升了3倍的效率。 ZARA在時尚零售業(yè)的異軍突起就是憑借組織內(nèi)部工時效率的提升，早在上世紀(jì)90年代ZARA就已經(jīng)建立了“公司內(nèi)網(wǎng)”，其供應(yīng)商以及門店經(jīng)理就已經(jīng)能夠通過數(shù)據(jù)快速響應(yīng)內(nèi)部及外部的需求，因此實(shí)現(xiàn)了那個時代的十倍增長力。 而作為ZARA"踢館人"的SHEIN則實(shí)現(xiàn)了更快的時間效率，將整體組織的時間效率定位于匹配"用戶喜新厭舊的速度"，將小規(guī)模供應(yīng)商納入自己獨(dú)立研發(fā)的MES高效供應(yīng)鏈系統(tǒng)，為組織內(nèi)部各部門提供數(shù)據(jù)系統(tǒng)來支持管理，從而實(shí)現(xiàn)交貨速度遠(yuǎn)快于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，時間效率是ZARA的兩倍。而這一時間效率也實(shí)現(xiàn)了用戶的正向評價效益，在全球疫情的背景下反而實(shí)現(xiàn)了逆勢大增，2021年其全球注冊用戶已超1.2億，復(fù)購率則提升了兩倍。 所以對于商業(yè)運(yùn)營來說，技術(shù)端的應(yīng)用已經(jīng)成熟，但是購物中心的組織體系如何進(jìn)行新的創(chuàng)新，其實(shí)反而更重要。因此成本降低的關(guān)鍵是通過組織內(nèi)部的數(shù)字化提高內(nèi)部交易的效率，降低內(nèi)部工時成本的損耗，從而能夠有更多的工時投放于消費(fèi)者時間投入的提高上，這是提高效率的另一關(guān)鍵。 商業(yè)運(yùn)營是“早十點(diǎn)到晚十點(diǎn)”固定時間的運(yùn)營，這其中的運(yùn)營平衡類似于“擰水龍頭”和“開水龍頭”的算術(shù)題。對于消費(fèi)者的時間投入要做好“感性管理”，除了內(nèi)在商品之外，積極地構(gòu)建公共商品以及公共商品體驗(yàn)的免費(fèi)激勵，從而把“水龍頭”擰的更大。 而對于商業(yè)運(yùn)營的內(nèi)部運(yùn)營，重點(diǎn)在于對人員工時的運(yùn)營，因此數(shù)字化的優(yōu)先級要基于內(nèi)部信息的流動和內(nèi)部工時運(yùn)營的信息呈現(xiàn)和診斷上。這樣才能在固定時間內(nèi)，將更多的時間投入到客戶運(yùn)營上，從而將消費(fèi)與運(yùn)營這場關(guān)于時間的左右互搏游戲玩到最佳平衡。
