話題一：疫情下招商，

企業(yè)客戶的選址標(biāo)準(zhǔn)是否在悄然變化？

1.2020年疫情以來，招商過程中是否發(fā)現(xiàn)企業(yè)客戶在選址偏好方面發(fā)生變化，比如項(xiàng)目的封閉性（減少外界人員進(jìn)出流動(dòng)）、產(chǎn)品的獨(dú)立性（更傾向于獨(dú)棟而不是高層，避免病毒通過中央空調(diào)在高層大樓內(nèi)傳染）、滿足遠(yuǎn)程辦公的設(shè)備設(shè)施（網(wǎng)速、線上會(huì)議設(shè)備等）？

2.疫情推動(dòng)疊加政府訴求，作為園區(qū)管理方，是否會(huì)更加聚焦生命健康、人工智能、智能制造等行業(yè)內(nèi)的企業(yè)客戶，這些客戶的訴求有什么不同？針對(duì)這些企業(yè)客戶的招商策略有哪些差異？

?   e通世界 黃忠偉先生：

2020年疫情后，客戶需求主要發(fā)生了兩個(gè)比較大的變化。

· 一個(gè)是以企業(yè)文化或個(gè)性化需求為裝修主導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的客戶在逐漸減少，簡(jiǎn)裝精裝、拎包入駐成為熱門產(chǎn)品趨勢(shì)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，營(yíng)收3000萬左右的企業(yè)平均租賃周期在20個(gè)月左右。因此，早年間的毛坯、標(biāo)準(zhǔn)交付，目前已不太符合大部分客戶的需求，簡(jiǎn)裝精裝、拎包入駐成為 “相對(duì)剛性”需求。與此同時(shí)，我并不完全認(rèn)為獨(dú)棟相比高層會(huì)成為傾向性產(chǎn)品，畢竟這2年來疫情常態(tài)化，為此換辦公場(chǎng)地也是不現(xiàn)實(shí)的。

· 第二個(gè)則是經(jīng)營(yíng)主體的選址發(fā)生變化，具有產(chǎn)業(yè)集聚吸引力的園區(qū)成為企業(yè)心頭好。雖然企業(yè)未必會(huì)從高層換到獨(dú)棟，但是確實(shí)越來越多企業(yè)從CBD、核心區(qū)、甲級(jí)辦公樓搬到與企業(yè)所屬行業(yè)更為匹配的園區(qū)中來，像上海的五大新城或者40個(gè)主題產(chǎn)業(yè)園都是企業(yè)青睞的地方。產(chǎn)業(yè)園區(qū)既可以在租金上實(shí)現(xiàn)30%-50%的下降幅度或是帶來同租金下面積的增加，也可以在經(jīng)營(yíng)上找到同行業(yè)的群體，共同享受產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集聚紅利。

?   星河產(chǎn)業(yè) 陳忠先生：

疫情爆發(fā)三年來，對(duì)園區(qū)入駐企業(yè)的影響是很大的。面對(duì)不同階段的的疫情，星河采取了不同的策略來應(yīng)對(duì)。

2020年疫情爆發(fā)初期，面對(duì)這種突如其來的流行疾病，星河的總體思路是與企業(yè)共同面對(duì)、共克時(shí)艱。星河是深圳第一個(gè)提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)減免租金、緩交租金的民營(yíng)企業(yè)。過程中積極對(duì)接政府政策和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，通過和企業(yè)客戶之間的互動(dòng)，我們園區(qū)的整體運(yùn)營(yíng)非常平穩(wěn)。

在2021年疫情常態(tài)化之后，重點(diǎn)針對(duì)企業(yè)困境、扶持力度等環(huán)節(jié)，提供了一系列應(yīng)用場(chǎng)景或是市場(chǎng)化聯(lián)動(dòng)。

2022年和前兩年都不一樣，我們的主要策略是緩解焦慮、恢復(fù)信心。深圳的企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，韌性也更為良好。因此，相較通過租金減免解決短期現(xiàn)金流問題，深圳企業(yè)更多的焦慮點(diǎn)在于疫情的不確定性以及供應(yīng)鏈不暢的問題。在這個(gè)過程中，星河主要是通過分享一些對(duì)行業(yè)的了解和判斷，幫助企業(yè)增強(qiáng)信心。

通過這些舉措，園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)非常平穩(wěn)，連續(xù)三年出租率都保持在99%左右，這些舉措還拉近了和企業(yè)的合作關(guān)系。因此也得出一個(gè)重要結(jié)論，未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)是占據(jù)很大比重的，企業(yè)是愿意為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)買單的。

?   清控科創(chuàng) 程方先生：

清控科創(chuàng)的園區(qū)主要是以服務(wù)科技型中小企業(yè)為主的科技型園區(qū)，主要在城市相對(duì)核心區(qū)，樓宇體量從上萬到十幾萬不等。所以，我接下來談的邊界不包含以生產(chǎn)為主的工業(yè)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

疫情2020年爆發(fā)至今已持續(xù)快三年，相較于階段性防疫措施帶來的影響，疫情真正對(duì)于入園企業(yè)的影響，更多的是深層次的行為方式、組織方式以及企業(yè)信心的變化，這些變化將極大地改變未來企業(yè)在使用空間產(chǎn)品的喜好。清控科創(chuàng)布局全國(guó)數(shù)十個(gè)城市，建設(shè)63個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過對(duì)布局全國(guó)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出幾點(diǎn)共性問題。

· 一是很多中小企業(yè)現(xiàn)金流緊張以及對(duì)未來缺乏信心，導(dǎo)致很多直接選擇關(guān)門，從急劇上升的園區(qū)空置率上就可明顯窺見。很多企業(yè)在面臨經(jīng)營(yíng)困難的時(shí)候，并不是選擇和園區(qū)運(yùn)營(yíng)方談租金減免優(yōu)惠或者面積的退租，而是直接選擇關(guān)門。租金的價(jià)格有一定的滯后，但空置率卻是比較直觀反映這個(gè)情況，這是個(gè)非常嚴(yán)重的信號(hào)。

· 二是面對(duì)未來的不確定性，企業(yè)更加務(wù)實(shí)，對(duì)于規(guī)模排場(chǎng)、品質(zhì)情調(diào)的需求大幅減弱，當(dāng)下追求的是快速交付，以及遇到困難時(shí)的及時(shí)止損。因此，很多中小型企業(yè)愿意為拎包入駐類型的服務(wù)型辦公室支付一定的溢價(jià)，而不是把流動(dòng)資金壓到一次性的裝修投入。站在園區(qū)運(yùn)營(yíng)的角度，未來的產(chǎn)品交付一定是重功能輕華而不實(shí)的裝修，在滿足企業(yè)基本功能情況下，個(gè)性化或者局部裝修由企業(yè)自己完成，這樣既能夠滿足企業(yè)的需求，也能夠一定程度控制自身的成本。在這種大背景下，辦公家具行業(yè)會(huì)有一個(gè)契機(jī)。一方面智能化、健康化的辦公家具（比如升降辦公桌）很受歡迎，另一方面局部功能或者局部裝飾家具也會(huì)越來越流行，可以靈活快速地組合家具。但是目前市場(chǎng)上供給比較緊缺，這對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商或者辦公產(chǎn)品提供商都會(huì)是一個(gè)很好的契機(jī)。

· 三是關(guān)于空間硬件的要求，疫情之下也有些許的變化。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，寫字樓里的空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)帶來的密閉性問題以及污染消殺問題往往不達(dá)標(biāo)，很多辦公樓宇的新風(fēng)系統(tǒng)如同虛設(shè)，而且有些樓宇都在10年甚至20年以上，這些設(shè)備問題疫情之后都值得關(guān)注。第二個(gè)方面，視頻會(huì)議方面，盡管視頻會(huì)議的工具越來越齊全，但是受制于硬件設(shè)備的限制，效果還是有限的。所以，更好的視頻會(huì)議室將會(huì)是園區(qū)的一個(gè)剛需。可能疫情解除后，大家已經(jīng)習(xí)慣了遠(yuǎn)程會(huì)議。以前都感覺需要見面的問題，現(xiàn)在可能先遠(yuǎn)程交流一下，等有實(shí)質(zhì)性結(jié)果的時(shí)候再見面。雖然更快的網(wǎng)絡(luò)，更先進(jìn)的音頻設(shè)備有硬件設(shè)備商解決，但是真正落到空間上，還是需要辦公廠商來協(xié)作的。最后一個(gè)是園區(qū)餐飲的問題。比如最近北京全面禁止堂食，但是大家還有線下聚會(huì)商務(wù)交流的需求，只能轉(zhuǎn)到公司內(nèi)部會(huì)議室和接待室，這就暴露出針對(duì)小型靈活的辦公室的商務(wù)類餐飲服務(wù)相對(duì)是缺失的。

在招商和服務(wù)過程中，企業(yè)群可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)分化。一種是大型的國(guó)企央企或者已經(jīng)成熟的科技型巨頭，依然會(huì)在未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要地位，但是對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商來說，這類企業(yè)議價(jià)能力很強(qiáng)，自身體系比較完善，需要園區(qū)提供的服務(wù)比較少。另一種是原來比較活躍的中小型企業(yè)，在未來會(huì)變得越來越弱，直到出現(xiàn)靈活就業(yè)，個(gè)體就業(yè)等等，這類企業(yè)是園區(qū)未來需要關(guān)注的重點(diǎn)。我覺得，未來應(yīng)該思考一種模式，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商可以以商業(yè)平臺(tái)的身份，帶領(lǐng)中小企業(yè)和個(gè)體創(chuàng)業(yè)者一起成長(zhǎng)，尋找一種共贏的模式，我覺得園區(qū)運(yùn)營(yíng)商有一定的優(yōu)勢(shì)，可以提供一些中小企業(yè)不能企及的資源和品牌背書，這里包括5個(gè)方向。第一個(gè)是行業(yè)人才的培養(yǎng)，針對(duì)不同的細(xì)分領(lǐng)域給初級(jí)勞動(dòng)者提供職業(yè)領(lǐng)域的培訓(xùn)技能，使之能夠快速進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。第二個(gè)是公共技術(shù)平臺(tái)，不是簡(jiǎn)單的提供一些儀器設(shè)備，如果園區(qū)企業(yè)做不到，就應(yīng)該聯(lián)合行業(yè)的頭部企業(yè)一起來提供。第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)資本，現(xiàn)在市面上比較熟悉的是風(fēng)險(xiǎn)資本，我們希望的是產(chǎn)業(yè)資本，更多地圍繞產(chǎn)業(yè)生態(tài)來構(gòu)建，一般以大的頭部企業(yè)為主。第四個(gè)是生產(chǎn)資料，我們說的生產(chǎn)資料不同于傳統(tǒng)生產(chǎn)資料，比如數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，算力就是一個(gè)很重要的生產(chǎn)資料。第五個(gè)就是品牌和信用背書，園區(qū)在做大之后，重要的優(yōu)勢(shì)就是品牌和信用，這也是中小企業(yè)特別缺的，也是他們對(duì)園區(qū)的主要訴求之一。我認(rèn)為這五個(gè)方向是后疫情時(shí)代，園區(qū)能夠真正地為科技型初創(chuàng)企業(yè)提供到，能夠?qū)崿F(xiàn)共同成長(zhǎng)，共同互惠互利的一個(gè)方向。

話題二：疫情新常態(tài)，

園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理是否在變革？