1500萬(wàn)買的商鋪，空了6年沒人租，虧80%，同位置的住宅翻了幾倍
來(lái)源: 遠(yuǎn)方青木 作者: 遠(yuǎn)方青木 時(shí)間:2022-03-09
昨天不是說(shuō)給大家寫一篇關(guān)于如何鑒定商鋪價(jià)值的文章嗎，正好在朋友圈看到一個(gè)視頻，直接拿來(lái)當(dāng)標(biāo)題了。
這個(gè)視頻說(shuō)的商鋪位于漢陽(yáng)江灘附近，是一個(gè)叫世茂52+的商業(yè)綜合體，這里有商場(chǎng)，有五星級(jí)的希爾頓酒店，有5A級(jí)寫字樓，有漢陽(yáng)最貴住宅區(qū)，看起來(lái)好像是商鋪的夢(mèng)幻位置。 2014年這里開盤的時(shí)候，商鋪總共4層樓，共有四五百個(gè)商鋪，售價(jià)3~5萬(wàn)元/平米，幾個(gè)月就被搶購(gòu)一空。
而這些商鋪?zhàn)钚〉囊惨?00平米，最大的要上千平，換句話說(shuō)最小的投資門檻也要300~500萬(wàn)元，大的鋪?zhàn)右迩f(wàn)一套，結(jié)果直接被哄搶一空了。根據(jù)視頻作者現(xiàn)場(chǎng)探訪聲稱，目前這400多個(gè)商鋪，總共只有十幾個(gè)租出去了，其他全部空置，總體空置率高達(dá)驚人的97%，近乎于鬼屋。相當(dāng)大比例的商鋪，直接就是毛坯狀態(tài)，也就是說(shuō)從交房到今天一次都沒有租出去過(guò)，就這么一直閑置。下面這個(gè)鋪?zhàn)釉?014年售價(jià)1500萬(wàn)，從交房算到今天已經(jīng)6年了，從交款算到今天已經(jīng)8年了，就這么一直空著，一分錢的租賃回報(bào)都沒有。 類似的情況非常可怕，上千萬(wàn)買的鋪?zhàn)泳瓦@么閑置，這么多錢8年時(shí)間干什么不好，如今全部砸手里了，賣也賣不掉，誰(shuí)看到這種鬼屋商鋪都不會(huì)買的，原價(jià)買這種商鋪傻子都不會(huì)做，而這樣的情況在世茂52+到處都是。而同樣是世茂在隔壁造的小區(qū)世茂錦繡長(zhǎng)江，這幾年價(jià)格也確實(shí)漲了好幾倍，當(dāng)初開盤時(shí)房?jī)r(jià)才不到1萬(wàn)。。。武漢很大，非常大，我沒去過(guò)世茂52+，但我相信這個(gè)視頻作者說(shuō)的是真的，因?yàn)槲洳陀蓄愃频墓砦荩诮鸷檀髲B，也是空置了好多年，后來(lái)業(yè)主忍不住了自救，簽了集中化托管運(yùn)營(yíng)之后才勉強(qiáng)恢復(fù)了人氣。因?yàn)槲洳齾^(qū)的金禾我去過(guò)，也了解分析過(guò)，所以我給大家說(shuō)一說(shuō)里面的門道。這種在寫字樓下面蓋商鋪的做法是七八年前興起的，開發(fā)商的訴求很簡(jiǎn)單，商鋪貴，單價(jià)高，可以多賣錢。理論上說(shuō)起來(lái)也還不錯(cuò)，利用寫字樓每天上班的人群給下面的商鋪帶流量，在這工作在這消費(fèi)，商鋪也賺錢了，寫字樓的上班族也有地方吃喝玩樂(lè)了，把商場(chǎng)和寫字樓融為一體，一舉多得。都說(shuō)高風(fēng)險(xiǎn)高收益，但買這樣的商鋪是高風(fēng)險(xiǎn)零收益，而且連本錢都拿不回來(lái)。為什么會(huì)這樣？那就要說(shuō)一下商鋪價(jià)值的核心來(lái)源了。商鋪的核心價(jià)值源自于流量，人流量越大則價(jià)值越高。我買你這個(gè)鋪?zhàn)樱饽氵@個(gè)鋪?zhàn)樱皇菫榱四嵌唁摻罨炷恋模钦J(rèn)為這個(gè)鋪?zhàn)娱T口每天會(huì)有源源不斷的人群經(jīng)過(guò)，其中一部分來(lái)我鋪?zhàn)永锵M(fèi)，讓我能把錢賺回來(lái)。那人群為什么要來(lái)你鋪?zhàn)娱T口轉(zhuǎn)悠？因?yàn)槿巳赫J(rèn)為這里有好吃的，好玩的，能滿足自身消費(fèi)需求。所以這里就會(huì)陷入到一個(gè)先有雞還是先有蛋的問(wèn)題。你這里沒有好吃的好玩的，到處都是毛坯屋，人群就不可能過(guò)來(lái)消費(fèi)。而如果沒有大量人群每天過(guò)來(lái)轉(zhuǎn)悠，這里的商鋪就不可能愿意有人租。沒有任何人有辦法讓消費(fèi)者每天浪費(fèi)時(shí)間去毛坯鋪轉(zhuǎn)悠，所以我們必須要先讓一部分商鋪入駐，制造基礎(chǔ)的人氣。第一批入駐的商鋪鐵定是血虧的，也許半年多乃至于更久都沒什么營(yíng)業(yè)額，但裝修費(fèi)要出，人員工資要照付。誰(shuí)愿意當(dāng)這個(gè)拓荒者呢？昨天有人留言給我說(shuō)，好租的大商場(chǎng)的鋪?zhàn)樱_發(fā)商都不賣，要自持，賣出來(lái)的都是不好租的。這話不對(duì)，因?yàn)樯虉?chǎng)里的鋪?zhàn)又荒茏猿郑脖仨氉猿郑u也是打包一起賣。什么XX世紀(jì)城，什么XX茂，什么XX大商城，這些大型商場(chǎng)必須集中化運(yùn)行。很多人看到這些地方高檔，租金很高，就以為那些占地面積大的大商家真舍得付房租啊。其實(shí)這些大商場(chǎng)里的租金不是個(gè)固定值，每家每戶租金都不一樣，而且差距很大。整個(gè)商場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，招商團(tuán)隊(duì)要先招一些大牌子商戶入駐，自帶流量的那種。比如說(shuō)什么海底撈啊，什么大影城，什么肯德基啊，什么XX酒吧啊。每個(gè)地方談的租金都不一樣，根據(jù)實(shí)際需求來(lái)定，但不少地方談出來(lái)的租金，是零。租期長(zhǎng)達(dá)五年、八年乃至于十年的零租金合同，別人白用你的鋪?zhàn)樱瑲Ъs就是天價(jià)違約金。還有比零租金更夸張的，是在零租金的基礎(chǔ)上，商場(chǎng)倒貼裝修費(fèi)，補(bǔ)貼商戶幾百萬(wàn)乃至于上千萬(wàn)。商場(chǎng)這么做，是為了能讓這些商戶來(lái)拓荒，帶來(lái)基礎(chǔ)的流量，以便于建設(shè)整個(gè)生態(tài)圈，解決先有雞還是先有蛋的問(wèn)題。一旦生態(tài)圈建設(shè)完成，那大量商戶之間就可以互補(bǔ)。你本來(lái)是想帶女朋友去6樓影城看電影的，但看電影前順便去5樓餐飲區(qū)吃了頓晚餐。你本來(lái)是想帶孩子去5樓餐飲區(qū)吃飯的，但孩子賴在3樓兒童區(qū)不走，非要在里面玩一下。你本來(lái)是想帶一家人去3樓兒童區(qū)陪孩子玩的，但老婆在1樓被化妝品區(qū)勾走了，買了一堆化妝品。當(dāng)一個(gè)商場(chǎng)達(dá)到這種狀態(tài)的時(shí)候，租金自然非常高，其運(yùn)營(yíng)狀況達(dá)到了巔峰完全體。但很明顯，商場(chǎng)算的是總賬，后面來(lái)的商戶需要支付高租金，以填補(bǔ)前期那些拓荒大品牌留下的租金坑。很多鋪?zhàn)訅焊褪橇阕饨穑憧傎~還是可以的。這樣的商場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者才有吸引力。但如果商場(chǎng)里的鋪?zhàn)忧兴榱肆闵⒊鍪郏钦l(shuí)的鋪?zhàn)恿阕饨穑空l(shuí)的鋪?zhàn)痈咦饨穑勘舜酥g怎么協(xié)調(diào)？商場(chǎng)生態(tài)需要互補(bǔ)，必須有一個(gè)影城也最多一個(gè)影城，一層樓最好只做一個(gè)業(yè)態(tài)且和其他樓層是不一樣的業(yè)態(tài)。我的鋪?zhàn)釉?樓，我就想在3樓兒童區(qū)賣女用化妝品，因?yàn)榛瘖y品出的租金高，你憑什么不讓我租給賣化妝品的，這鋪?zhàn)游易约嘿I的。如果人人都這么搞，那么很明顯，這個(gè)商場(chǎng)很快就廢了，被搞得烏煙瘴氣，沒有消費(fèi)者愿意來(lái)的，最后一起死。寫字樓下面的那個(gè)商業(yè)綜合體就是這樣的問(wèn)題，以商場(chǎng)模式來(lái)打造，一口氣弄了4層樓，但開發(fā)商為了快速變現(xiàn)直接零散出售了，最后一堆零散業(yè)主互相博弈，大家都不愿意自己吃虧，都等著別人拓荒，最終所有鋪?zhàn)右黄鹚溃髦苯娱e置6年。開發(fā)商把這種需要集中運(yùn)營(yíng)的綜合體商鋪零散出售給個(gè)人，自己不進(jìn)行綜合運(yùn)營(yíng)，是極不負(fù)責(zé)的做法。沒人統(tǒng)籌管理，沒人先劃出一片商鋪進(jìn)行“犧牲”，再?gòu)暮竺娴纳啼佫D(zhuǎn)移利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)齊，那所有商鋪都得死，一個(gè)都別想活著。但2014年一堆人哄搶商鋪啊，賣得掉啊，開發(fā)商有傻錢可以賺，為什么不賺呢。普通個(gè)人能買的商鋪只有兩種，一類是步行街，一類是小區(qū)底商。大商場(chǎng)是立體的，步行街是平面的，所以步行街的商業(yè)生態(tài)打造和大商場(chǎng)是不一樣的。很多人去XX商場(chǎng)玩，首先是沖著這個(gè)商場(chǎng)里面的某個(gè)商戶去的。比如說(shuō)我今天要去看電影，比如說(shuō)我今天要帶娃吃里面的必勝客，比如說(shuō)我今天要帶娃去里面的游樂(lè)區(qū)玩耍，然后才順便干點(diǎn)其他的事。而步行街，很多人是沖著這條街去的，去之間并沒有明確的目標(biāo)，不一定非要去哪個(gè)商戶，到地方先逛逛，聽說(shuō)那邊好吃的好玩的不少。因此，這種步行街，個(gè)人零散出租就無(wú)所謂，你租給誰(shuí)都行，購(gòu)房條約上只會(huì)大概約定一個(gè)比例，比如說(shuō)幾號(hào)鋪不能做餐飲，幾號(hào)鋪不能做服裝等，平均分配一下，無(wú)傷大雅。因?yàn)槟阗I的時(shí)候，步行街還沒建好，就算建好交房了，運(yùn)營(yíng)出名氣也要好幾年。你買這鋪?zhàn)幽懿荒苜嶅X，完全依賴于開發(fā)商的良心，而開發(fā)商即便有良心，很多時(shí)候也是依賴于運(yùn)氣，買這種鋪?zhàn)泳秃驮诰挼榍匈€石差不多，一刀窮一刀富，一刀天堂一刀地獄。成功的案例當(dāng)然有，武昌楚河漢街，武昌光谷步行街。楚河漢街當(dāng)初剛交房的時(shí)候，轉(zhuǎn)角處的好鋪?zhàn)幼饨鸩?50元/平米/月，因?yàn)榕赃呥€都是工地。這價(jià)格在當(dāng)時(shí)其實(shí)已經(jīng)不算低了，回報(bào)率還可以。但七八年后的今天，同一個(gè)鋪?zhàn)樱饨鹨呀?jīng)達(dá)到了1500元/平米/月，真正的寸土寸金，鋪?zhàn)拥膬r(jià)格升到了不可思議的地步，還沒人賣。類似的還有光谷步行街，也是火的一塌糊涂，人流如織，租金不清楚，聽說(shuō)也是漲了十幾倍的樣子。不成功的案例也自然也很多，名字就不報(bào)了，那些不死不活的步行街你應(yīng)該見過(guò)不少。只要步行街沒打出自己的名氣，沒有聲震全城，那不死不活就是必然結(jié)果，因?yàn)閯e人就是沖著名氣來(lái)的。所以我才說(shuō)買這類鋪?zhàn)雍芟褓€石，賭性非常大。稍微正常點(diǎn)的鋪?zhàn)邮切^(qū)底商。和前兩類不同的是，小區(qū)附近的商鋪，其流量來(lái)源與小區(qū)自己。不需要什么運(yùn)營(yíng)，不需要啥名氣，小區(qū)居民要回家，旁邊的商鋪?zhàn)匀幻刻於紩?huì)有一批固定流量經(jīng)過(guò)。當(dāng)然，流量是非常固定的，你想把別人小區(qū)的流量吸過(guò)來(lái)也很難。因?yàn)榱髁抗潭ǎ^(qū)底商的價(jià)值就相對(duì)固定，只要小區(qū)自己不衰敗，其底商就很難衰敗，所以賭性很小。但是，即便如此，小區(qū)底商的價(jià)格也是千差萬(wàn)別。首先，鋪?zhàn)佑擅鎸捄瓦M(jìn)深組成，面寬和進(jìn)深的乘積為面積。
面寬就是迎接客人的那個(gè)面，一排的鋪?zhàn)用鎸挾紩?huì)差不多，但進(jìn)深并不一定是一樣的。假定面寬為4米，如果進(jìn)深為5米，這就是個(gè)20平米的鋪?zhàn)印Ｈ绻M(jìn)深為20米，這就是80平米的鋪?zhàn)印?/span>面積大了4倍，但流量是由面寬來(lái)決定的，而不是進(jìn)深。你里面再大，如果外面的面寬只有4米，那你對(duì)外的廣告展示面積就只有4米。所以，假定都是4米面寬，20平米的小商鋪，單價(jià)和每平米租金一定比80平米的鋪?zhàn)右摺?/span>具體高多少不好說(shuō)，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定，但肯定要高一點(diǎn)。同時(shí)，這個(gè)鋪?zhàn)尤绻谛^(qū)出入口附近，在拐角附近，那價(jià)值自然又不一樣了。單層鋪和雙層鋪，一樓和二樓的價(jià)格，當(dāng)然更不一樣。還有你租給誰(shuí)，選擇的商戶不同，能談下來(lái)的租金也不同。因此，即便是小區(qū)底商，商鋪也是一鋪一價(jià)，每一個(gè)鋪?zhàn)佣际仟?dú)一無(wú)二的，世界上沒有完全一樣的商鋪，哪怕只是隔壁。甚至同一個(gè)商鋪，不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)出租的價(jià)格，也是天差萬(wàn)別，最典型莫過(guò)于疫情前和疫情后的價(jià)格，根本就是兩個(gè)世界。這就帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題，商鋪很難定價(jià)。這個(gè)商鋪?zhàn)?50元/平米/月，是高還是低？是賺便宜了還是吃虧了。最靠譜的辦法，就是找來(lái)四五個(gè)有意向的商戶詢價(jià)，取他們五個(gè)報(bào)價(jià)的最高值。但哪來(lái)這么多商戶給你報(bào)價(jià)，幾個(gè)星期能碰上一個(gè)來(lái)談租賃的商戶就不錯(cuò)了。你要是簽了，那一簽就是五年起步，下次談出租是5年后的事情了。你要是不簽，那就繼續(xù)等下一個(gè)來(lái)租鋪?zhàn)拥摹?/span>這模式其實(shí)很像相親，你牽手了就不知道后面人的報(bào)價(jià)了，但你要是一直等，錯(cuò)過(guò)一個(gè)就等幾星期，很容易就把自己拖成剩男剩女了。那些鋪?zhàn)涌諑啄瓴怀鲎獾模蠖鄶?shù)都是這些商鋪相親屆的剩男剩女，他們一直在等自己的真命天子（天女）來(lái)租他們的鋪?zhàn)印?/span>了解以上商鋪價(jià)值核心來(lái)源之后你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，商鋪定價(jià)對(duì)于普通人而言非常困難，尤其是接觸商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不多的人來(lái)說(shuō)更為困難。所以，買商鋪出租商鋪的，大多數(shù)的都是以前做實(shí)體商鋪經(jīng)營(yíng)生意賺到錢的人，他們租商鋪打拼了十幾二十年，攢了點(diǎn)錢，也非常熟悉哪個(gè)鋪?zhàn)雍媚膫€(gè)鋪?zhàn)訅模苑浅?lè)意買商鋪，也知道這鋪?zhàn)釉撟舛嗌馘X。對(duì)于普通人而言，最穩(wěn)定的就是小區(qū)底商，但即便是底商，門門道道也非常多，一個(gè)穩(wěn)定清晰的報(bào)價(jià)市場(chǎng)其實(shí)是不存在的，全靠你和商戶的博弈和談判。談判能力弱，那你買商鋪投資就肯定拿不到太好的回報(bào)率。如果從未做過(guò)商鋪經(jīng)營(yíng)生意的普通人非要買商鋪，那我建議你只買小區(qū)底商，通過(guò)咨詢其他已開業(yè)商鋪來(lái)估算商鋪?zhàn)饨穑瑫r(shí)要考慮到進(jìn)深和位置，以及這租金簽訂的時(shí)間點(diǎn)。這種辦法可以大致估定一個(gè)范圍，但誤差當(dāng)然還是有的，不過(guò)比你拍腦袋確定的數(shù)值要強(qiáng)多了。如果你想要更精確的估測(cè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，可以考慮更穩(wěn)定的，也就是寫字樓。寫字樓和商鋪均屬于商業(yè)地產(chǎn)，但其價(jià)值確定辦法幾乎完全不一樣。如果說(shuō)商鋪是一鋪一價(jià)，更類似于一種手工品，那寫字樓就是高度同質(zhì)化，更類似于一種工業(yè)品。寫字樓的價(jià)格評(píng)定，是以棟為單位進(jìn)行的，而不是以每間房。當(dāng)然，不同朝向，不同位置，不同樓層的寫字樓房?jī)r(jià)略有差別，但差距很微小，和你小區(qū)里住宅的差距是類似的。2樓和30樓的房?jī)r(jià)肯定有差距，但差距不會(huì)特別離譜。反應(yīng)到寫字樓的租金上，正對(duì)電梯口的房租可能是65元，普通的也許是60元。高樓層的房租可能是65元，低樓層的也許是60元。臨湖觀景面的房租可能是65元，沒啥景色的也許是60元。同層房租差距很難超過(guò)10%，不同層極端好和極端壞的房租差距也很難超過(guò)20%。而租賃商鋪的時(shí)候，每個(gè)鋪?zhàn)佣际且匦卵b修的，就算都是做餐飲的，裝修布局也不可能一樣，前面人的裝修沒有任何意義。但寫字樓不一樣，寫字樓的裝修很多人是可以通用的，甚至可以做到拎包入住，這在商鋪領(lǐng)域是不可能的。這種高度同質(zhì)化，同質(zhì)到拎包入住的形態(tài)，讓寫字樓的租金確定和住宅的租金確定一樣簡(jiǎn)單。我只需要知道這棟樓里四五間寫字樓的租金，就可以推算出整棟樓所有房子租金的大概水平，差距會(huì)很小。而這種高度同質(zhì)化的房產(chǎn)一定會(huì)導(dǎo)致二房東這個(gè)行業(yè)的誕生，無(wú)論是住宅還是寫字樓。要說(shuō)有區(qū)別，也就只有寫字樓二房東面對(duì)的客人個(gè)體實(shí)力很強(qiáng)大，一次最多付3個(gè)月房租，絕不可能同意多付房租，不存在住宅租賃有些二房東一口氣收別人一年的錢玩資金池然后跑路那種毛病。二房東通過(guò)自己建立裝修隊(duì)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，把高度雷同的裝修風(fēng)格到處搬，強(qiáng)力壓縮裝修成本，同時(shí)通過(guò)自己的專業(yè)能力來(lái)控制空置期，以此獲取自己的存在價(jià)值。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為和二房東合作是一種互利雙贏的辦法，屬于專業(yè)人辦專業(yè)事。順便說(shuō)一下，昨天忘了說(shuō)了，如果有武漢的寫字樓二房東也可以和我聯(lián)系哈，有機(jī)會(huì)可以報(bào)報(bào)價(jià)格，要是能合作也彼此省了筆中介費(fèi)，我郵箱還是723791931@qq.com，昨天光顧著讓賣寫字樓的加忘了寫二房東的了，我認(rèn)識(shí)不少二房東了，但給我報(bào)價(jià)的二房東自然是多多益善。昨天有人在留言區(qū)問(wèn)，如果寫字樓租不出去，那管理費(fèi)也是一大筆費(fèi)用。這個(gè)不叫管理費(fèi)，叫物業(yè)費(fèi)，但費(fèi)用非常恐怖。商鋪的物業(yè)費(fèi)很低，每平米每個(gè)月3塊4塊的樣子，但租金可以到200元/平/月甚至300。寫字樓就不一樣了，租金每平米每個(gè)月60元70元，物業(yè)費(fèi)卻高達(dá)10~20元。如果閑置寫字樓，你損失的不止是租金，還有那高到可怕的物業(yè)費(fèi)。因此，寫字樓絕不能閑置，正常的投資人不應(yīng)該允許寫字樓出現(xiàn)一天的閑置。個(gè)人如何保證寫字樓不出現(xiàn)閑置？二房東又如何保證寫字樓不出現(xiàn)閑置？首先，只要你不想閑置寫字樓，就一定不會(huì)閑置。租不出去，那你就降價(jià)，只要價(jià)格降到位，一定可以租出去。當(dāng)別人都租110元/月/平的時(shí)候，如果你報(bào)價(jià)100元，立馬就一堆中介圍著你轉(zhuǎn)，很快就租出去了。當(dāng)價(jià)格已經(jīng)下降至70元/月/平，如果你報(bào)價(jià)65元，也會(huì)立刻租出去。只要價(jià)格沒有降到零，只要這個(gè)城市還有人租，你的房子就一定租的掉，無(wú)非就是個(gè)價(jià)格問(wèn)題。你只想高價(jià)租，不愿意“委屈”自己，這才是出現(xiàn)空置的根本原因。當(dāng)前的行情價(jià)，是平衡點(diǎn)，低于平衡點(diǎn)的房租立刻會(huì)被人哄搶。你當(dāng)初高價(jià)買入房產(chǎn)，因此只愿意高價(jià)出租，這和房客沒有關(guān)系，房客只會(huì)根據(jù)市場(chǎng)報(bào)價(jià)來(lái)逢低選擇，你不愿意按市場(chǎng)價(jià)租就一直空著吧。如果你不想這么費(fèi)事，可以直接包給二房東，他們承擔(dān)中間租客的空置期，按月固定給你錢，現(xiàn)在行情是租5年免5個(gè)月房租或者租6年免6個(gè)月房租，其他的空置二房東盈虧自負(fù)。扣掉5~6個(gè)月免租期后，你的回報(bào)率還有個(gè)6~6.5%，那你就可以買寫字樓。至于寫字樓的售價(jià)，也可以利用這個(gè)規(guī)則去反算，反正五點(diǎn)幾的回報(bào)率根本沒必要冒險(xiǎn)持有不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的回報(bào)率理應(yīng)比流動(dòng)資產(chǎn)高一截，天經(jīng)地義。對(duì)二房東而言，情況又和個(gè)人持有不一樣了，他們除了要考慮空置期外還要考慮價(jià)格。他們是如何運(yùn)營(yíng)的其實(shí)和我們普通人沒啥關(guān)系，我其實(shí)也不感興趣，不過(guò)我和二房東曾經(jīng)聊過(guò)，大概知道一點(diǎn)點(diǎn)，順便也說(shuō)一下，算聊個(gè)八卦。二房東是靠規(guī)模取勝，如果數(shù)量少那就和普通個(gè)人沒有區(qū)別，只是賺個(gè)打雜的辛苦錢，風(fēng)險(xiǎn)也很難控制。二房東容忍的出租率一般在90%左右，也就是空置不能超過(guò)10%。當(dāng)規(guī)模大到一定程度，二房東每個(gè)月都有房子到期，每個(gè)月都有新房源簽約，那事情就非常好辦了。如果出租率超過(guò)了90%，比如說(shuō)達(dá)到了95%，那就說(shuō)明房源緊俏。此時(shí)，對(duì)客戶出租房子的時(shí)候，租金抬高一點(diǎn)，條件收緊一點(diǎn)，減少房子出租的概率，降低出房量。同時(shí)，在房東那里拿房子的時(shí)候，條件松一點(diǎn)，給的價(jià)格抬高一點(diǎn)，增大收房源的概率，擴(kuò)大收房量，讓自己的出租率重新向90%靠攏。如果出租率低于90%，比如說(shuō)達(dá)到了85%，那就說(shuō)明市場(chǎng)萎靡不振。此時(shí)，對(duì)客戶出租房子的時(shí)候，租金降低一點(diǎn)，條件放松一點(diǎn)，增大房子出租的概率，擴(kuò)大出房量。同時(shí)，在房東那里拿房子的時(shí)候，條件緊一點(diǎn)，給的價(jià)格降低一點(diǎn)，減少收房源的概率，降低收房量，讓自己的出租率重新向90%靠攏。如果出租率低于80%，那么停止拿房，全力出租房源。對(duì)于上規(guī)模的二房東而言，他們看的是總盤子，依據(jù)總盤子來(lái)不斷調(diào)整自己的租金政策，所以可以有效控制自己的空置率。沒人知道這個(gè)月最合適的房租應(yīng)該是多少。所以，我從二房東對(duì)我的互相報(bào)價(jià)里來(lái)進(jìn)行一個(gè)租金判定，而二房東從他自己持有的房源盤子的最新動(dòng)態(tài)里來(lái)進(jìn)行租金判定。因此，寫字樓的價(jià)值鑒定門檻是遠(yuǎn)低于商鋪的。住宅價(jià)值其實(shí)也很容易判定，因?yàn)橥瑯邮峭|(zhì)化房產(chǎn)，租金一目了然，可惜租金實(shí)在太低，沒有長(zhǎng)期持有價(jià)值。寫字樓出現(xiàn)空置是不可能的，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)過(guò)于離譜，之所以會(huì)出現(xiàn)某城市寫字樓空置30%的這種新聞，說(shuō)的并不是二房東，也不是某個(gè)人，而是這個(gè)城市總體。大量的開發(fā)商建造寫字樓后沒有賣出，而是捂盤惜售，既不賣也不租，以維護(hù)售價(jià)穩(wěn)定，最大化賺取利潤(rùn)。至于物業(yè)費(fèi)，很多寫字樓的物業(yè)就是開發(fā)商自己，這個(gè)錢好商量，持有成本并不算很大。但只要沒賣掉，那就算空置，武漢的寫字樓空置率就是30%以上，但這并不代表武漢二房東和個(gè)人的空置率會(huì)有30%這么恐怖。不過(guò)我也不擔(dān)心開發(fā)商會(huì)超低價(jià)突然甩賣所有寫字樓。因?yàn)楹拖嘤H一樣，有些開發(fā)商就是自命甚高，一直等著自己的真命天子（天女），然后硬生生的把自己拖成了剩男剩女。這房子都開盤5年了，交房都3年了，光銀行利息我都付了多少多少了。不行，這些都得算成本，讓后面的購(gòu)房者出，不然我等這5年不是傻子嗎，5年前低價(jià)賣掉多好。但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)本來(lái)就只有40年產(chǎn)權(quán)，你這耽擱5年后就只剩35年了，理應(yīng)更便宜而不是更貴。價(jià)格是由市場(chǎng)供需決定的，而不是你的成本。肯定有開發(fā)商不愿意賣，不賣就繼續(xù)剩著唄。當(dāng)然，也肯定有開發(fā)商愿意賣，只要賣出來(lái)的房子都會(huì)沖擊租賃市場(chǎng)的價(jià)格，導(dǎo)致租金下跌，進(jìn)而導(dǎo)致寫字樓售價(jià)估值進(jìn)一步下跌。售價(jià)跌到一定地步，肯定有肉疼的開發(fā)商不愿意賣了，死活都不賣，這個(gè)時(shí)候租金就穩(wěn)住了，然后售價(jià)就穩(wěn)住了。這里面是有個(gè)動(dòng)態(tài)平衡點(diǎn)的，不存在所有開發(fā)商都以現(xiàn)在的平衡價(jià)一口氣把剩余30%空置的寫字樓全賣掉，那是不可能的。只要有一小部分開發(fā)商先跑，租金就會(huì)立即下跌，進(jìn)而導(dǎo)致售價(jià)下跌，從而讓后面的開發(fā)商跑不掉。所以租金是大體穩(wěn)定的，少量低價(jià)出售是可能的，大規(guī)模拋售是不可能的，開發(fā)商下不去那個(gè)手，即便愿意下手了也不可能都按現(xiàn)價(jià)跑掉。我只需要找那些有誠(chéng)意脫單的少量開發(fā)商就行了，其他的就剩著唄，剩著挺好的，犧牲自己穩(wěn)定房租，我知道他們不愿意脫單，也不希望他們脫單。以上，就是我關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的一部分認(rèn)知，想到哪寫哪，一時(shí)半會(huì)也不可能說(shuō)的完，但普通人大多數(shù)都不了解這個(gè)，因此肯定對(duì)你挺有幫助的。雖然你也許暫時(shí)不會(huì)接觸這領(lǐng)域的投資，但多了解點(diǎn)肯定沒壞處，至少將來(lái)有機(jī)會(huì)投資時(shí)，不會(huì)被人給坑了。商鋪買了6年租不出去，虧損慘重這種事，我不希望發(fā)生在大家身上。
