產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之物流地產(chǎn)測算邏輯：租金與估值

房地產(chǎn)黃金十年發(fā)展，吸引了所有行業(yè)的目光。相對于住宅動輒幾億幾十億拿地，工業(yè)物流用地幾十萬一畝的價格，顯得尤其便宜。

便宜有便宜的道理。與購物中心、商鋪、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等其他收租物業(yè)一樣，物流地產(chǎn)的價值也取決于租金。

例：某資方對物流倉儲估值的關(guān)鍵參數(shù)包括土地剩余使用年限、租金、租期和建筑面積等。

根據(jù)以上參數(shù)和假設(shè)，該物流園估值在6-7億范圍，折合單價5900-6900元/平米。

下面通過一個案例來進一步說明物流地產(chǎn)的測算邏輯。

1、項目基本情況

該物流園位于某二線城市新區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為工業(yè)及配套物業(yè)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集度較高，道路通達性較好。

項目用地面積300畝，物流倉儲用地，土地使用年限至2060年，總建筑面積16萬平米。

2、租金測算

項目接近滿租，空置率5%，平均租金27元，年遞增3-4%；物業(yè)管理費1.8元/平米/月：

租金及物業(yè)費收入=（27+1.8）*16萬=5253萬元。

3、營業(yè)費用測算

現(xiàn)金流出主要包括稅金、物業(yè)管理經(jīng)營成本及其他日常運營費用：

（1）房產(chǎn)稅從租計征，稅率12%：

4925/1.05*12%=536萬元

（2）增值稅簡易征收，征收率5%：

5253/1.05*5.6%=267萬元

（3）物業(yè)管理支出主要為水電、物業(yè)管理費，按營業(yè)收入的3.5%：

5253*3.5%=184萬元

（4）按照合同約定，每年支付給運營方的管理費為營業(yè)收入的5%：

5253/1.05*5%=250萬元

（5）營銷費用為營業(yè)收入的2%

費用合計1368萬，營業(yè)費用率26%

4、NOI與估值

（1）NOI為3885萬元；

（2）按凈資本化率5.5%假設(shè)，

該物流園估值=3885/5.5%=70635萬元

折合單價=70635/16=4415元/平米。

5000左右的單價是不是低于你的預想？從1元/平米/天的租金倒推，也就值這么多錢！