北京商業地產市場繼去年下半年觸底回升之后，2021年第一季度成為全國交易最活躍的市場。適逢年初北京“十四五”規劃發布，北京未來發展藍圖進一步清晰和明確。規劃中明確指出“兩區”建設，即國家服務業擴大開放綜合示范區和中國(北京)自由貿易試驗區，為構建現代化經濟體系的先導任務，并對相關的制度及創新成果予以落實。
對此，CBRE世邦魏理仕于近日發布《北京2030年展望報告》（以下簡稱“報告”），全面解讀北京“十四五”規劃對未來商業地產市場發展的影響，并展望“新十年”市場面臨的機遇與挑戰。
世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天在解讀“兩區”建設對北京商業地產市場釋放出的信號時表示：“‘兩區’建設不僅界定了北京未來重點發展新區及其產業發展方向，也為全市及各區域未來的經濟和產業發展做出了更清晰具體的指引。現代服務業、數字經濟和高精尖產業將進一步影響商業地產的發展走向并予以賦能。同時，隨著‘兩區’建設的深入，大量基礎設施將在未來幾年集中交付，從而推動京津冀城市群尤其是環京一小時交通圈的發展，為承接北京的居住養老、科技研發制造、倉儲物流和數據中心外溢需求提供更廣闊的發展腹地。”
報告顯示，“兩區”建設對北京商業地產市場新區發展帶來積極影響。其中，寫字樓市場方面,北京辦公區域格局多中心化加速，新興區域的辦公租賃和購買活動都隨之興起。北京辦公區域格局在過去20年間經歷了從以傳統核心商務區為主導，到望京、奧體兩大外溢拓展商務區崛起和成熟的發展過程。
自政府提出對東西北五環和南四環以內商辦用地的嚴格控制以來，北京中長期核心市場新增供應有限。而未來幾年，“兩區”涵蓋片區內大量基礎設施的集中交付，使租戶在區域間通勤更為便捷，也為新興區域注入活力的同時吸引產業導入。另一方面，隨著越來越多的企業采用“總部+遠程”的混合辦公模式，世邦魏理仕認為，展望“新十年”，北京辦公區域格局將進一步多中心化發展，更多新興商務區以及商務園區逐漸進入大型辦公用戶的視野。
“當前處于起步期的新興商務區和園區，由于可售資產尤其是新落成物業體量可觀，受到自用型買家的重點關注。未來隨著這些區域逐漸向成熟的外溢拓展區域過渡，日趨明朗的商務資源和氛圍，以及高于核心商務區的資本化率將吸引越來越多投資者布局。其中，麗澤、豐臺和海淀外圍園區近期已開始吸引機構投資者和境外投資者的目光，而通州、石景山和亦莊中長期也將進入更多投資者的視野。”世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛表示。
此外，北京獨特的市場地位、主城區稀缺的土地供應以及日益開放和市場化的投資環境，使得核心區域資產尤其是辦公類資產，無論在租金還是資產價值上都更具防御性和長期成長性。紀剛認為：“未來通過與新進入的機構投資者和境外基金合作，還將帶動更多成熟優質的資本注入城市更新項目。另一方面，市場化的城市更新類物業在完成改造和實現資產升值后，也將重新入市成為可售的核心型或核心增益型資產，給予投資者更充裕的選擇。”
