各位好，我是FTA的施道紅，很高興又來到深圳，深圳是全球的創新高地，我們也很有幸在深圳落地幾個項目，為深圳未來的發展添磚加瓦。
FTA從2003年來一直專注于辦公與產業地產的一體化設計，從從策劃定位到城市設計、建筑設計、室內等一體化設計。FTA三個字母代表的是，用技術(Technology)與藝術(Art)設計未來(Future)，這也是我們一直所追求的。
數據顯示，國家經開區與高新區總占地不到0.1%的國土面積，但卻產出了全中國22%的GDP，30%的R&D，2019年的數據顯示，單單是169個國家級高新區，產出的GDP占全國的12.3％、稅收占全國的11.8％。
可見，產業園區對在中國經濟發展上的貢獻不可小覷，而且已成為國家整體經濟重要戰略支撐和新的增長點。
但另一方面，數據顯示，園區整體空置率高達30% --- 即使在商務發達的上海，其商務園區的空置率也超過10%，部分園區空置率超過20%。
特別在今天疫情的大背景下，最新的數據表明，深圳已經到接近于30%的辦公空置率，北京19.4，上海22%。
在供方過剩的環境中，你的園區要如何跑贏空置率？
FTA通過其在產業地產領域的長期經驗，
給出的答案是——
回歸本源，回歸產品
產品力不是一切，沒有產品力就會失去一切。
那如何提升產品力呢？
未來的市場需要什么樣的產品？
我們看到了一個確定的趨勢 —
產業園區正在向著產業創新社區發展。
產業創新社區注重在結果 - 創新。
創新的重要性不言而喻。
改革開放以來，中國憑借巨大的人口紅利成為“世界工廠”，但現在原有發展動力漸趨衰竭，以創新性知識為主導、創意產業為龍頭的新經濟應運而生，也將引領中國經濟發展走上一個新臺階。
一個數據是：從08年世界經濟危機以來，世界范圍內對復雜產品的需求翻了三倍。這些復雜產品所涉及的學科、工種、專業技術跨度相當大。而在復雜產品上的生產及創新能力在相當程度上決定了一個國家的核心競爭力與發展潛力。
一個直觀的例子是：飛機是復雜產品，襯衫是簡單產品；所以8億件襯衫才只能換1架飛機。
（復雜產品↑）
總而言之，任何一個國家的經濟比以往任何時候都更依賴于先進的創新產業集群，他們代表了國家的核心競爭力，是國家強大的的經濟支柱，推動更多的就業與經濟發展，也是能讓一個國家在國際競爭中搶占制高點的砝碼。
產業創新社區的營造方式重在構建“社區”
我們需要思考的是：
什么樣的地方會誕生源源不斷的創新呢？
我們來看看世界創新一哥—硅谷。
20世紀60年代末，硅谷的主導產業是半導體，70年代，軟件業興起了，硅谷成為全球的IT中心；80年代是個人電腦；90年代是互聯網，90年代末互聯網泡沫被戳破后，大家都說硅谷要完蛋了；但唱衰硅谷的人馬上就被打臉了 — 社交網絡開始登場，到現在，物聯網、人工智能、生物醫藥等等正準備接力。
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全球市值最高的五家公司，三家的總部在硅谷。其他兩家重倉硅谷。
為什么硅谷能持續引領全球的創新浪潮呢？
從FTA的視角來看，答案蘊含在“網絡與文化”中。
最開始的“創新種子”，遇上合適的時機與土壤，會慢慢演化成創新網絡與文化，進而變成一個區域的生活方式，強化本身“創新社區”的標簽，這種“調調”會進一步催發更多的創新活動，形成正向反饋。
構建社區的方式很多。
1） 連接，營造活力社區
在《失控》這本書里，凱文·凱利說：
單個進化體的價值，由他和這個系統連接的數量與質量來決定。
MIT的研究表明：“全球80%創新源自非正式連接”。
更進一步地理解連接，我們可以看下面這個三個圖形
最左邊的是薩洛夫(Sarnoff)定律，60年代薩諾夫經營著廣播產業，用戶越多，電臺的價值就越大，因此他認為網絡的價值取決于網絡的節點；到90年代的時候，以太網的發明人梅特卡夫(Metcalfe)認為，網絡的價值與用戶數的平方成正比，比如網絡上聯網的計算機越多，每臺電腦的價值就越大。
進入到21世紀，設計了UDP的美國計算機科學家Reed斷言：大型網絡、尤其是社交網絡的功效會隨著網絡規模呈指數級增加。
網絡的價值隨著科技的更迭越來越大，其網絡節點之間連接的意義也越來越大。
所以，FTA在設計中考慮的是：如何創造人與人更多連接的場景？
一個成功的例子是我們FTA入駐的寶地廣場。
寶地廣場（A廣場）離地鐵線有一街之隔，在地鐵上蓋的有另一個辦公社區（B廣場）。
大家猜猜看，哪一個的租金更高？
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一般來說，地段更好更便捷的租金自然更高。但此處寶地廣場卻在逆襲 — 寶地廣場的租金比更好地段的競爭對手還高出近15%。別小看這15%，以90%的入駐率算，一年增加的收入就多出近5000萬。
那，高一塊錢背后的邏輯是什么？
寶地廣場更有社區感。
首先，社區是有中心的。
你去歐洲不少小鎮，你必然會發現她有一個廣場，或者一個教堂，廣場/教堂是其標配，對建立文化非常有意義的，小鎮居民在這里聚會，分享新鮮事兒，大家都可以看得見彼此，舉辦什么活動，人人也都可以參與。
寶地廣場在運營上頗花了心思通過各種主題運營來創造園區活力點，例如--
這里的廣場上每年都會有足球賽會，天氣好的時候，在大草坪上會有草地音樂會，圍繞廣場與草坪有非常多可以坐的椅子，讓人們可以休憩放松。
廣場上的音樂會↑
廣場上的足球賽↑
第二，FTA通過增加商業外擺設計與集裝箱設計，一方面增加了商業面積，另一方面也創造了更合適人行尺度的活力空間，讓場景更有溫度。
特別值得一提的是，FTA與寶地一起打造網紅洗手間，制造話題，并提升了物業體驗。男女衛生間的改造并不是很大的工程，但通過這種很小的小手筆，讓我們在這里面工作的人園區的感覺得不一樣——這是一種被關注、被尊重的感覺，就像“霍桑效應”說的一樣，當人們意識到自己在被關注，他們的工作就會更有效率。所以我覺得這個是非常有意義的。
網紅洗手間的改造前后對比↑
網紅洗手間實景圖↑
2）用產業磁極構筑產業生態系統
早些的園區，大家更多關注的是面積，今天看來一個產業社區最不值錢的，就是“面積”，真正有價值的，是面積之外的“體驗”。
其實園區的載體是很次要的部分，關鍵是在里面像打造一些像磁鐵一樣讓企業不可抗拒的力量，進而匯集到這里，或者是讓人喜歡這里，
我們把這叫 磁極。
每一個產業生態的生成很不一樣，每一個產業需要的磁極也很不一樣，同時需要的空間也很不一樣。
我們就一個案例來說明：
市北高新的靜安國際科創社區。
2015年，上海提出建設“科創中心”，現在已經形成科創中心基本框架體系，最終目標是全面建成具有全球影響力的科技創新中心。可以毫不夸張地說，未來上海將有一大批產業園區轉變為創新社區，而市北高新·靜安國際科創社區，就是上海科創社區的樣板之一！
“如果你在金融行業，
你就去陸家嘴；
如果你在大數據行業，
你就來市北”
只有貼近人才與公司，才能知道他們真正的訴求并且有的放矢地去滿足它，進而才能真正地讓他們在市北這里有歸屬感。
在對企業、對行業的深度了解的基礎上，市北提出了*五位一體*的的大數據產業生態模型：包括交易機構、創新基地，研發中心、產業基金、發展聯盟。
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拿產業基金來說，市北高新發起了大數據產業基金，規模為10億元人民幣，分兩期募集，主要投資于大數據與人工智能領域的優質項目，發掘和培育細分領域龍頭企業，幫助企業對標科創板上市條件。
同時，通過資本的力量吸引國內外領軍企業，打造一個具備強大協同效應的大數據與人工智能產業生態鏈和全球化的產業創新生態圈；通過資金加持，聯同長三角大數據各個重點區域，打造長三角城市群千億級大數據產業高地，成為長三角一體化國家戰略的重要創新力量。
再比如發展聯盟，2019年7月，市北高新舉辦了首屆GMIS峰會；8月，第二屆世界人工智能大會圓滿落幕；9月，靜安國際大數據論壇如期而至——世界級的頂級行業論壇，讓園區內的企業得以與行業內最優秀的大腦相互對話。
每年這樣的活動場數超過300場，高品質的活動不僅為市北提供了區域內人才公司交流及展示的平臺；并樹立起在大數據、人工智能領域的品牌勢能，對相關人才及產業產生不可小覷的磁石效應。
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3）更新，持續創造美好工作及生活
人口結構的壓力慢慢地浮現出來，未來，哪個城市能吸引住人，并把人留住，哪個城市就將在競爭中占得先機。
反觀今天的那些最成功的城市，其本質就做對了一件事情：
持續不斷地吸引人才。
那人希望待在什么樣的環境中呢？
我們進入到“感性”時代，FTA最近幾年一直在提“溫度”這個詞，溫度是一種能溫暖人心的東西，它是連接：
人與人的連接、情感的連接、人文的連接。
舉兩個我們做過的案例：
一個是建筑的更新改造 — 寶鋼大廈。
上海寶鋼大廈這個項目的地段很好， 位于小陸家嘴東擴重要板塊。為了適應當下的審美及產品偏好，我們在更新設計中采用了更為現代的色彩及材料板，讓建筑穿上一層銅色金屬羽衣，金屬詮釋寶鋼的新活力，重塑商務美學，用從過去沉重的鋼到如今輕盈靈動的“鋼”，從保守蛻變到開放，暗喻寶鋼強勁的創新力。
同時，疊加辦公、共享、商業的復合業態，營造更具創造性、互動性與開放性的垂直社區，吸引人與公司入駐，提升建筑的核心價值與未來的運營價值。
吸引人、留住人不僅僅是一棟建筑的目標，更是一個區域，一個城市的夢想。
說到“中華門”這個地名，大家可能都覺得它是十里繁華之地，但它的真容長這樣 ↓
圖上的高架橋就是南京秦淮區與雨花臺區的分界
這里有三個高架，一條鐵路，還有多重阻隔，同時又因為復雜的權屬和交通問題無法解決，造成城市的割裂，讓城市的發展受到制約。
更要命的是，中華門與雨花石兩個蜚聲世界的文化景點，雖然相距只有850米，但卻難以通達，你在這兒甚至看不到任何景點，成了一大遺憾。
同樣，沒有密度，沒有混合，沒有產業集聚，最終，沒有人在這里停留。
慢慢地，這里也成了城市核心區中的一塊“不毛之地”。
對于這個項目，我們的關鍵詞是“連接”。
同時為了縫合城市的斷裂，我們在鐵路場站上重建了立體花園，創造了一個能感知城市天際線的“城市陽臺”
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在狹長的基地中，我們力圖將產業生態集群導入，并在基地內部創造具有文化氛圍的街巷空間，并保留圍合感的街區關系；將各種類型的公園穿插其中，滿足市民、員工及游客的需求，并創造能激發人們相互連接相互交流的情景
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不僅如此，我們從雨花臺公園向城市延續一直到中華門的景觀大道，直接打通了兩個景點之間的步行線路，創造了一個類似柏林菩提樹下大道的城市景觀，用連通性激活這個被邊緣化的地塊。
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德云社已早早地入駐老城南，高曉松的“曉書館”也選擇在了城南片區，我們相信，城南片區獨特的文化氛圍，將會重新激活這個獨特的片區。今年的三月份，寧蕪鐵路確定開始搬遷，這個區域將重回城市的懷抱，開始煥發新的生命力，我們期待著這里會變成南京城市上一個美麗的珍珠。
最后，我想跟大家分享的是——
城市是一個全方位的系統，它有它自己生長的邏輯，我們作為規劃師、建筑設計師，需要考慮的是：
如何更好地去彰顯這個地方的魅力，如何更好地去為人們提供更有美感更有品質的生活，設計如何更好地去反映我們這個時代的審美與精神……
所以，我們一直不厭其煩地強調：面對每一個項目，我們都需要：
還原城市溫度，這也是我們做為建筑設計師，能獻給城市最好的禮物。
