合作項目股權(quán)退出，分歧點解決方案分享——貨值篇

做過合作項目的小伙伴應(yīng)該都體會過， 和合作方打打殺殺許多輪，真是一把心酸淚。

 

如果打完架，罪也受過了，心也糟過了，最后對于爭議解決方案還是模模糊糊，那就只能是活該白折騰了。

 

這次我們就聚焦下，分篇章講講爭議點具體細節(jié)和解決方案。

 

股權(quán)退出模擬清算，顧名思義，難點就在于模擬二字。

很多事項既然還未發(fā)生，各方從各自角度出發(fā)就有不同的立場，影響利潤分配的任何模擬假設(shè)都可能成為分歧點。

本篇先從最直觀的貨值切入。

 

一、從時間維度上

貨值可以拆分為已售和未售

 

1、已售貨值

按道理說，已售貨值應(yīng)該沒啥分歧的，采用事實就是了，這能有什么分歧呢？

實際操作中，因為投后管理制度不能滴水不漏，導(dǎo)致一些既成事實依然有爭議。

比如說，按照合同約定資金方需要參與操盤方的所有審批，因為資金方后期進入，該某些事項流程已經(jīng)結(jié)束，造成了審批遺漏，資金方就會以操作不合規(guī)導(dǎo)致?lián)p害股東利益的理由，拒絕承認已售貨值的實際數(shù)據(jù)，要求修正。

 

所以這里也是提醒大家，投后管理中仔細審查雙方的監(jiān)管權(quán)利，及時落實，以免事后扯皮。舉個例子說明下：

操盤方想按照車位贈送的思路促進銷售進度，前期完成了車位綁定銷售政策的審批，后期資金方才進入?yún)⑴c流程監(jiān)管，模擬清算階段車位綁定事項作為既成事實就產(chǎn)生了爭議。

資金方認為車位綁定未經(jīng)其審批，該事項不予認定，已綁定銷售的車位要恢復(fù)為未售。

但操盤方認為并無刻意隱瞞事實，這就屬于界面沒劃分清楚，管理瑕疵帶來貨值認定分歧了，應(yīng)該避免。

2、未售貨值

對于未售貨值，爭議就更大了。尤其是不同的業(yè)態(tài)，住宅、商鋪、車位、地下室價格差異很大，模擬清算退出時，該部分貨值大影響了利潤分配金額。對于操盤方而言，剩余房源一般屬于頂層或者底層尾貨，商鋪則一般為大戶型或者位置較差的鋪位，車位則屬于銷售周期較長且很難徹底去化完畢的產(chǎn)品，銷售風險遠大于已售產(chǎn)品，所以價格預(yù)期會比較低。對于資金方而言，最大化爭取未售貨值就意味著當前可以兌現(xiàn)更多利潤，因此希望未售貨值最大化，價格預(yù)期一般比較高。

討論群里的同行說了，參考一房一價表執(zhí)行，雖然原則如此，執(zhí)行起來事實要復(fù)雜的多，詳細參考下文~

 

二、從計算維度上

貨值分歧是有量價兩方面的分歧

 

1. 數(shù)量分歧

 

數(shù)量方面的分歧大家一般覺得不該有，是非黑白很清楚，該多少算多少么。

 

但是實操過程中往往總有意想不到，畢竟每平米面積差異、車位個數(shù)差異都是白花花的銀子，不扯還不行。

 

（1）合同面積、工規(guī)證面積、測繪面積、版本多得扯不清

 

一般來說，雙方簽訂合作協(xié)議的階段，土地剛剛獲取，雙方簽訂合同數(shù)據(jù)一般會采用投決版文件，關(guān)于數(shù)據(jù)指標基于強排方案的。

以實操項目為例，住宅總面積可售面積113542㎡。

到了工規(guī)證階段，根據(jù)報規(guī)方案冊，商品住宅面積售面積114100㎡， 可售面積相對于合同版增加了558㎡；

預(yù)測繪階段，住宅面積則為116908平米，相對于合同增加了3362㎡。

談判過程中，各種版本數(shù)據(jù)徹底把大家搞暈，資金方只承認第三方數(shù)據(jù)，比如工規(guī)證、報規(guī)方案冊、測繪報告等.

然而各個版本的計算口徑并不相同，比如報規(guī)過程中，封閉陽臺按照半面積計算，預(yù)測繪面積封閉陽臺按照全面積計算。

本著最新數(shù)據(jù)為準的原則，采用預(yù)測繪報告是最合理的，不過預(yù)測繪報告中不包含自留房等不可售面積。

最終可售面積的雙方是這樣確認的：預(yù)測繪面積扣除不可售自留房面積，即為雙方模擬清算中的可售面積。

 

（2） 搗亂的保障房面積

 

雙方在簽訂協(xié)議階段，一般都會考慮一些非常規(guī)情況下處理方式，然而事實總有些意料之外。比如，規(guī)劃條件中，一般政府都要求配置2%-5%的保障房面積，保障房有很多種處理方式，多數(shù)情況下都是老老實實在本地配建。

也有的采取繳納保障房基金的方式，還有的選擇異地配建，將本項目的保障房面積釋放為可售。舉個例子，雙方合作項目公司下的3000㎡保障房面積轉(zhuǎn)變?yōu)榭墒勖娣e，按照政府要求，操盤方在某位置和其他項目一起建設(shè)了保障房項目。

整體保障房面積3萬㎡，總成本1億元，那么操盤方就相當于單方額外承擔了1000萬。

好了，問題來了，保障房的這部分面積算誰的？

假如說，合同簽訂階段，雙方都遺漏了該事項，那這事就僵了~雙方對接過程中，操盤方內(nèi)心獨白：我當年簽合同的時候?qū)δ愠兄Z的面積我已經(jīng)兌現(xiàn)，現(xiàn)在增加的面積，屬于額外部分，我沒必要拿出來和你共享。

資金方的內(nèi)部獨白是這樣，資金方說，誰讓你簽合同的時候沒提呢，這部分就是項目公司的資產(chǎn)，而且異地配建的成本發(fā)票不是項目公司名下的，只能你活該了。

（3） 車位到底有多少個? 傻傻數(shù)不清楚

 

說起車位來，故事可就更多了。

雖然政府一般會有設(shè)計規(guī)范，比如1:1或者1:1.5，實際執(zhí)行中車位建造成本高，售價低，而且難去化，為了節(jié)省成本，一般都采用機械車位的方式。機械車位呢，真正銷售的時候，一般要折算為可售車位，算來算去差點把資金方算傻了。

判斷車位個數(shù)就不能用測繪報告了，因為測繪報告不體現(xiàn)車位的個數(shù)，那咱們就用實際數(shù)據(jù)來計算一下，那就只能參考施工圖。

通過查看施工圖共有車位1637個，其中人防車位273個屬于不可售，因此剩余可售個數(shù)1364個，其中施工圖中普通499輛，機械車位865個。

機械車位屬于3變5的大循環(huán)式樣，將來轉(zhuǎn)換成平層車位525個。所以實際上可售車位是499+525=1024個。

2. 關(guān)于價格方面的爭議

 

這個說起來，那就更有意思了。

 

（1）車位與住宅綁定銷售了，成交均價到底怎么算？

實際銷售執(zhí)行，操盤方為了促進去化，同時為了土增稅清算需要，車位會與住宅一起同步銷售。

舉個例子，一套100平米的房子，總房款100萬，車位5萬，銷售會對客戶說，搞促銷房款加3萬元贈送車位，客戶支付103萬即可購得一房一車位。

而銷售合同中，直接寫房款103萬，車位做贈送處理。

那么問題來了，到底已售住宅的單價是多少呢？

資金方說“ 我看臺賬，收入房款103萬，那么已售住宅單價是10300元/㎡，未售住宅也參考這個價格計行模擬清算。” 操盤方說“ 房價明明是1萬/㎡"。

 

所以說如果操盤方提前沒有明確的臺賬依據(jù)，最終只能認栽了~

（2）車位很多都賣不出去，未售部分怎么算？

 

關(guān)于車位的定價，是一個非常關(guān)鍵的事項， 因為去化得晚，大量未售車位對于利潤額計算有很大影響，而且這部分很有可能成為無法實現(xiàn)的沉淀資產(chǎn)。

曾有某開發(fā)商董事長說過:

“請大家一定重視車位銷售問題，咱們公司很多項目的凈利潤額和車位貨值接近，但是現(xiàn)在車位很多都賣不出去，但是大家的獎金從哪里來啊？要不然每個領(lǐng)導(dǎo)發(fā)一個車位過年吧。"

眾人苦笑。

以實操案例而言，項目可售車位1000個，獨立銷售定價5萬/個，總貨值5000萬。

實際合作方退出階段僅僅去化了300個，而且綁定銷售居多。住宅銷售已經(jīng)接近尾聲，剩下的700個遙遙無期。

但是資金方不管那么多，我按照整盤退出考慮，而且剩下的都沒綁定銷售，那就按照的獨立銷售價格5萬/個計算，3500萬未售貨值一分不能少。車位實際情況會有三種情況發(fā)生：

1.車位始終沒有賣掉，成為項目公司無法變現(xiàn)的沉淀資產(chǎn)。

2.車位最終賣掉了，不過價格打折了。

3.車位賣掉了，達到預(yù)期定價5萬。以上三種情況，即便是最理想狀況也會有時間價值的問題。所以簽約階段一定要好好考慮好車位未售貨值定價問題，未售貨值折扣，否則腸子都悔青了~

最后，還是重申那句話。小兵打得再熱鬧，不如老大一句話。

作為經(jīng)辦人小兵，為了規(guī)避風險和為公司爭取利益，計算上一般是按照自己有利的方式來計算.

這樣資金方就容易火冒三丈的不滿意。但是小兵不敢輕易松口，僵局就這樣造成了。而老大一出現(xiàn)，立刻就能緩解局勢。所以這事兒一定帶上老大，測算的時候就把老大拉上，免得后期反復(fù)修改。

而且作為基層，你不一定能看懂老大們之間的關(guān)系，一定要學(xué)會察言觀色，這個事項大家就好好把握吧~