房地產開發商通過收并購拿地是增加土儲的有力手段之一。
但收并購涉及項目公司和項目地塊較為復雜的產權歷史沿革、難以把控的債務風險以及交易本身的不確定因素等，使得開發商在通過收并購增加土儲同時應重點把控項目風險。
本文旨在分析、討論收購項目公司100%股權的協議要點。
通常在并購協議正式擬定之前，買方已經進行了業務、法律和財務等方面的盡調，已核查到項目存在的重大風險和法律瑕疵。
此后，并購協議就是前述各項工作的風險收口，并購協議應將前期核查的各項風險以及待解決的事項在協議中作出合理安排以及法律約束，促使項目落地的同時又能最大程度降低風險。
并購協議的利益平衡
擬定一份合格的并購協議絕非易事，通常需要具備較為豐富的收并購盡調和協議擬定經驗，能夠把控交易的風險又能兼顧交易的達成。
但究其本質，協議各項安排本質上是出于利益訴求的權衡，并購協議擬定時至少要做到以下三對利益的平衡。
（一）買方利益和賣方利益的平衡
并購協議中買賣雙方利益平衡是貫穿交易始終的，諸如交易價款的支付比例、支付節點，賣方和項目公司在過渡期內的限制，交易總價款的設置和調整等，都是買賣雙方利益平衡的最直接體現。
（二）風險控制與交易達成的平衡
并購協議中設計的交易步驟及各項先決條件最核心作用就在于：風險控制和交易達成的平衡。
協議中的資金共管、章證照共管、運營權交割、交易先決條件、付款先決條件等實質上就是在處理交易中的風險平衡問題。
從協議草擬角度來看，交易設計的交易步驟和各項先決條件是環環相扣的，擬定時一定要注意周密和嚴謹，同時要注意和其他的條款(例如違約責任、解除權等)相銜接。
（三）已知事實和未知風險的平衡
買賣雙方存在的信息不對稱是并購交易首要先決的阻礙，買方可以通過盡職調查了解項目公司和項目地塊的重要事實和信息，以解決部分信息不對稱問題。
但即使聘請專業人士進行盡職調查，受制于盡調手段的局限性和賣方信息披露的疏漏或隱瞞等，買賣雙方不可能完全消除信息不對稱的狀態，項目公司的未知風險（包括或有負債、產權糾紛、規劃變動等）仍然存在。
并購協議需要妥善處理這種已披露信息與未知風險的平衡。
為此，并購協議通常伴有冗長的基本情況介紹和陳述與保證條款。
基本情況介紹披露了收購過程中買方最關心的信息要素，陳述與保證條款則進一步兜底承諾了買方對項目未知風險存在的疑慮。
買方特殊權利概述
（一）減價權
本文所稱的減價權指并購協議設置的總交易價款的調減機制，買方設置價格調減機制目的系對定價依據的調整。
在房地產收并購中，常見的調價依據包括可售建筑面積、可抵扣土增稅的發票金額、過渡期損益等事項。
調減機制產生的效果為買方對部分交易價款不負支付義務，是直接對交易定價依據的調整。
（二）抵扣權（抵銷權）
本文所稱的抵扣權（抵銷權）指賣方因違約而對買方和/或項目公司應承擔的違約金、延遲利息、賠償金等各項金錢賠償義務，買方有權從應付未付的交易總價款中抵扣，其法律性質為約定抵銷權。
減價權和抵扣權的兩者法律性質不同，試辨析如下：減價權實際上不具備某項權能，它僅在條件成就調整交易價款，更接近于附條件生效的義務豁免；
抵扣權成立的前提是賣方對買方和/或項目公司應承擔賠償義務和違約責任，即使不抵扣，買方也可以獨立行使追償權利。
綜上，由于權利性質的不同，在并購協議中建議區分減價條款和抵扣條款。
（三）先決條件項下選擇權
并購交易的達成通常設置了多個交易的先決條件以及付款的先決條件，一般將決定收購可行性的重要事項作為交易的先決條件，將推進交易目實現和風險排除的事項作為付款的先決條件。
在協議簽訂后，賣方應促成各項條件的達成，若無法在約定的期限內實現，并購協議一般約定三種處理方式：
1、延長全部或部分先決條件的成就期限；
2、豁免部分條件，繼續進行本次交易；
3、終止本次交易，解除并購協議。
（四）或有債務的保護性權利
或有債務是收并購過程中永遠繞不開的風險，并購協議從或有債務的定義、交割日責任的界定、陳述與保證條款、或有事項的約定、抵扣權、索賠權等，無不貫穿著并購協議中買方對或有債務的規避和預防。
買方對或有債務設定的保護性權利依賴于協議中眾多條款的內在勾連和前后搭配，是協議中重要的體系化條款。
并購協議核心條款解讀
第一部分 交易價格條款
【示例】1.1本協議約定總交易價款為買方最終支付及承擔的全部對價款（下稱“總交易價款”），總交易價款為X1元，具體構成為：
1、買方應支付的股權價款X2；
2、買方向項目公司提供的借款X3元，專項用于清償XX。
【解讀】并購的交易條款通常分為兩部分，一部分是股權對價，一部分是項目公司對賣方及其關聯方借款的債務對價。
股權對價和債務對價有以下區別：
1、股權對價為買方支付予賣方，債務對價是項目公司的負債，項目公司需清償完畢；
2、股權對價可以適用減價權、抵扣權直接調減，債務對價是項目公司債務，需完全清償或取得債權人的豁免，否則無法免責。
【示例】1.2本協議約定的總交易價款可依據如下XX事項發生調減，調減后買方不承擔任何支付義務。
【解讀】具體介紹詳見本文第三部分至“減價權”。在行使調價機制時，應當先行調整股權對價，原因詳見前文。
第二部分 交易安排和付款條件條款
這部分是并購協議的核心條款，交易的具體安排涉及到資料共管、股權交割及管理權移交、先決條件項下選擇權、賣方各項義務的履行、買方的付款義務等。
各項交易安排和付款條件的設置實質為風險控制與交易達成的平衡，這部分條款需要根據具體的交易條件和談判情況落實。
在交易步驟安排中，應將交易的重要事項（例如確權、規劃批復、解押、拆遷安置補償到位等）在支付第一筆交易價款前予以解決。
盡量在首次股權過戶就變更項目公司51%以上股權，同時控制付款節奏，保留部分尾款在項目開發建設的后期支付。
第三部分 或有債務相關條款
或有債務在并購協議中涉及眾多相關條款，從定義條款對或有債務的界定，交割日對買賣雙方對或有債務的責任劃分。
賣方對項目公司的信息披露，賣方作出的陳述與保證、實際控制人提供的擔保、違約責任的約束，出現重大或有債務的抵扣權、解除權、索賠權等。
如前文所述，或有債務的相關條款是一種保護性的權利。
或有債務的風險控制不能過分依賴于協議條款的約束，而應該從項目的獲取、盡調、協議條款、投后履約監控等多個維度做好風險控制工作，做到項目全過程、全周期和全方位的把控。
后記
一份合格的并購協議一定是建立在充分盡調的基礎上，盡調就是發現項目的痛點、難點、疑點、風險點。
如果沒有充分的盡調，并購協議的擬定就不能起到風險收口的作用。
換言之，充分盡調猶如烹飪的食材，只有在已經充分準備好食材的前提下，律師或者公司法務才能在此基礎上擬定合格的并購協議。
