面對未知的市場環(huán)境，開發(fā)商該如何抉擇？

 

端午節(jié)前，受開發(fā)商的委托去東部一個山區(qū)城市考察，主要是為開發(fā)商選擇一個合適的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。對開發(fā)商來說，這是進(jìn)入一個新的市場，面對未知的市場環(huán)境，開發(fā)商該如何抉擇？

我們首先來看一下城市背景：

該城市位于東部沿海省份，是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，但該市位于內(nèi)陸山區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對比省內(nèi)其他城市來說相對落后；

同時(shí)該市人口規(guī)模較小，全市總?cè)丝?70萬，城鎮(zhèn)化率近60%，房地產(chǎn)市場年成交量在300萬方左右，但房價(jià)水平相對于內(nèi)陸城市來說處于高位。因此，這是一個需求總量小，但價(jià)格相對較高的小型市場。

從本次考察的內(nèi)容來看，主要有四個開發(fā)方向，分別是：

1、位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一個特色小鎮(zhèn)地塊

2、位于風(fēng)景度假區(qū)周邊的地塊

3、以及位于該市新行政中心的地塊

4、位于城郊的康養(yǎng)地塊

下面，我們就分別來分析下這幾個地塊的開發(fā)前景。

1、首先我們來看特色小鎮(zhèn)地塊

該特色小鎮(zhèn)是本市重點(diǎn)規(guī)劃的文旅項(xiàng)目，主要以本市的一項(xiàng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)為主題打造。從小鎮(zhèn)選址的位置看，其距離市區(qū)約27公里，距離本市核心的5A級風(fēng)景區(qū)約 36 公里，地理位置相對較偏。但由于未來高速、機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，該位置的交通上還算順暢。由于位于鎮(zhèn)區(qū)，周邊配套建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施相對較差。

但地塊也具有一些明顯的優(yōu)勢，如地塊臨河，被小型山丘環(huán)繞，周邊景色十分優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境也十分優(yōu)良，并且文化主題十分具有特色，從打造特色小鎮(zhèn)來說是有一定基礎(chǔ)的。

項(xiàng)目目前正處于啟動階段，政府剛完成征地，并計(jì)劃投入啟動資金1億元來打造文化博物館等一些基礎(chǔ)設(shè)施。

從地塊的性質(zhì)來看，這也是目前開發(fā)商進(jìn)入三四線城市的遇到的一個典型情況，即小城市偏遠(yuǎn)地帶的特色小鎮(zhèn)該如何打造？對于這樣的項(xiàng)目，我認(rèn)為開發(fā)商不能因?yàn)榈貎r(jià)便宜而選擇盲目進(jìn)入。

首先要看地塊的基礎(chǔ)條件是否具備，因?yàn)閷τ谖穆玫禺a(chǎn)項(xiàng)目來說，資源、交通、市場是必備的三大要素（請參考我其他相關(guān)文章）；

其次是開發(fā)商要以哪種模式參與，就本地塊來說，我認(rèn)為是有一定開發(fā)前景的，但如果由開發(fā)商單獨(dú)來推動特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)，需要大量的前期投資，對中小開發(fā)商來說壓力太大，最好的方式是與當(dāng)?shù)卣黄鸷献鳎烧蛟扉_發(fā)平臺，對公共基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投資，并吸引其他開發(fā)商共同推動項(xiàng)目建設(shè)，這樣才能避免較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、風(fēng)景度假區(qū)地塊開發(fā)前景如何？

從風(fēng)景度假區(qū)的級別來看，這是一個5A級的風(fēng)景度假區(qū)，當(dāng)?shù)卣缭诙嗄昵熬驮陲L(fēng)景區(qū)周邊規(guī)劃了一塊度假區(qū)，經(jīng)過多年開發(fā)，已經(jīng)形成了比較完善的酒店、商業(yè)、娛樂休閑、生活等配套設(shè)施。

度假區(qū)具有較好的交通條件，離城市相對較近（本地的一個縣級市），高速、軌道交通、機(jī)場等設(shè)施比較完善，這樣的有利條件，也使得度假區(qū)成為了本地房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要區(qū)域，從客戶構(gòu)成來看，以本地客群為主，也能吸引少部分外地客群。

這樣的地塊，對許多開發(fā)商來說正是夢寐以求的，因?yàn)楸晨匡L(fēng)景區(qū)，最容易打造高端度假地產(chǎn)，其實(shí)失之毫厘、謬以千里。風(fēng)景區(qū)與度假的本質(zhì)其實(shí)有所不同，風(fēng)景區(qū)主要吸引的是觀光客流，對真正想度假的客群來說，風(fēng)景區(qū)不僅顯得太熱鬧，而且比較商業(yè)化，并不適合度假居住。

具體到本案，我認(rèn)為該區(qū)域從交通條件，到生態(tài)條件都是不錯的，而度假區(qū)的各種配套設(shè)施也能提供比較完善的生活和休閑配套。

但直接在度假區(qū)中心地帶打造度假地產(chǎn)卻不太合適，因?yàn)樯虡I(yè)味太濃，我們可以選擇相對外圍、山清水秀、環(huán)境相對清幽的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)閷τ诙燃倏腿簛碚f，有一點(diǎn)交通距離不是主要障礙，相反，私密性以及個人的度假空間才是要考慮的主要問題。

3、10萬人口的城市新區(qū)適合進(jìn)入嗎？

目前該市的城市新區(qū)建設(shè)還處于起步階段，新區(qū)人口僅10萬人左右，房地產(chǎn)市場年成交規(guī)模近60萬方，這樣的新區(qū)適合開發(fā)嗎？

僅從人口規(guī)模和市場規(guī)模來看，顯然是有較大風(fēng)險(xiǎn)的。但我們注意到，與一般的城市新區(qū)建設(shè)不同，該市的新區(qū)是屬于行政中心搬遷，新區(qū)距離老城區(qū)100多公里，可以說這不僅是行政中心的搬遷，而是城市產(chǎn)業(yè)的一次大轉(zhuǎn)移。

作為一個城市新的行政中心以及未來的發(fā)展中心，我認(rèn)為新區(qū)未來的發(fā)展空間十分巨大，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入，市場規(guī)模有巨大的成長空間。對目前的中國房地產(chǎn)市場來說，這樣的增量市場顯然是不太多見了，目前正是進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。

4、康養(yǎng)地塊該如何選址

最后一個地塊是位于目前政府規(guī)劃的一塊康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)用地，地塊位于城市郊區(qū)，距離中心城區(qū)約25分鐘。地塊位于城市快速干道附近，是屬于兩山夾盆地的地形，地理環(huán)境及生態(tài)環(huán)境均十分優(yōu)良。

單純從交通條件、地理位置、以及環(huán)境來看，該地塊確實(shí)是康養(yǎng)用地的最好選址，但我一直強(qiáng)調(diào)，開發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)還有一個最關(guān)鍵的決策因素，那就是市場。

顯然從地塊目前的資源條件看，還不足以吸引該市以外的養(yǎng)老客群，那本市的客群呢？目前城市新區(qū)還正在開發(fā)中，中心城區(qū)人口僅10萬人左右，顯然不具有市場支撐能力，所以，目前該市的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚需等待。

本次的市場考察，恰好涉及了目前房地產(chǎn)開發(fā)的各種主要方向以及面臨的問題，我覺得是一個很好的案例，在此分享給大家，希望對大家有所幫助。

來源：仁科仁居

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