中保、國(guó)壽、太保、平安.....保險(xiǎn)資金大舉殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)！

3月25日，銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品管理暫行辦法》，其中規(guī)定，保險(xiǎn)資管產(chǎn)品可以投資于國(guó)債、地方政府債券、中央銀行票據(jù)、政府機(jī)構(gòu)債券、金融債券、銀行存款、大額存單、同業(yè)存單、公司信用類(lèi)債券，在銀行間債券市場(chǎng)或者證券交易所市場(chǎng)等經(jīng)國(guó)務(wù)院同意設(shè)立的交易市場(chǎng)發(fā)行的證券化產(chǎn)品，公募證券投資基金、其他債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)、權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)和銀保監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他資產(chǎn)。并鼓勵(lì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、商業(yè)可持續(xù)的前提下，通過(guò)發(fā)行保險(xiǎn)資管產(chǎn)品募集資金投向符合國(guó)家戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策要求、符合國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策要求的領(lǐng)域。

 

 

此前的3月22日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮表示，目前保險(xiǎn)資金的運(yùn)用余額已經(jīng)達(dá)到了18.8萬(wàn)億元，銀保監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極支持?jǐn)U大直接融資，著力提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，圍繞國(guó)家的戰(zhàn)略，精準(zhǔn)支持對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展具有帶動(dòng)作用的重點(diǎn)項(xiàng)目和工程；并支持保險(xiǎn)公司遵循市場(chǎng)化的原則依法合規(guī)地開(kāi)展投資運(yùn)作，開(kāi)展長(zhǎng)期穩(wěn)健的價(jià)值投資。

 

很多市場(chǎng)人士將這一番表態(tài)解讀為保險(xiǎn)資金進(jìn)入資本市場(chǎng)對(duì)股市的利好，這當(dāng)然是有道理的。不過(guò)，鑼鼓聽(tīng)音，我們應(yīng)該將眼光放得更廣，站在扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度去理解監(jiān)管層對(duì)保險(xiǎn)資金用途的改革、支持與引導(dǎo)。

 

摘自《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》

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回顧原保監(jiān)會(huì)項(xiàng)俊波當(dāng)政的巔峰時(shí)代（2011-2016年），中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)從6萬(wàn)億元猛增到15萬(wàn)億元，增幅達(dá)到250%，“短平快”行為大行其道，各類(lèi)違規(guī)投資現(xiàn)象也開(kāi)始層出不窮，甚至成為上市公司門(mén)口無(wú)所忌憚、肆意妄為的“野蠻人”，巨大的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始集聚，暗流涌動(dòng)，直到如今，政策風(fēng)向驟然變化，中央強(qiáng)力出擊，老虎落馬，大鱷束手，市場(chǎng)一片震蕩。

 

從2018年開(kāi)始，在中央防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，保險(xiǎn)業(yè)又進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管周期，要求保險(xiǎn)資金“強(qiáng)監(jiān)管，回本源”，把錢(qián)用在“正途”上。其核心邏輯，就在于驅(qū)使保險(xiǎn)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)而非在金融體系內(nèi)空轉(zhuǎn)，即“脫虛就實(shí)”，強(qiáng)迫保險(xiǎn)資金從“短期投機(jī)”到“長(zhǎng)期投資”的趨勢(shì)改變，回歸保險(xiǎn)資金“做長(zhǎng)期資金提供者，而不做短期資金炒作者”的保障本質(zhì)和行業(yè)定位。

 

摘自《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》

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問(wèn)渠那得清如許，為有源頭活水來(lái)。

 

2020年1月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了“高質(zhì)量發(fā)展”的原則，即“堅(jiān)持回歸本源、堅(jiān)持優(yōu)化結(jié)構(gòu)、堅(jiān)持強(qiáng)化監(jiān)管、堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向、堅(jiān)持科技賦能”。

 

著名投資家查理·芒格說(shuō)過(guò)一句話，“所有聰明的投資都是價(jià)值投資”。所以，周亮所說(shuō)的長(zhǎng)期穩(wěn)健的“價(jià)值投資”，一方面指的是股市上的“聰明投資”，另一方面我們也可以解讀為順應(yīng)政策趨勢(shì)，圍繞國(guó)家的戰(zhàn)略，為了提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，精準(zhǔn)支持對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展具有帶動(dòng)作用的重點(diǎn)項(xiàng)目和工程的投資。

 

作為例證，我們來(lái)看下央字頭的保險(xiǎn)資金是如何身先垂范做出表率的。

 

3月20日，中保投資與武漢東湖高新區(qū)管委會(huì)簽署合作意向書(shū)，與東湖高新區(qū)管委會(huì)、中國(guó)交建、興業(yè)銀行簽署四方合作協(xié)議，發(fā)起成立“光谷中交中保城市發(fā)展投資基金”，總規(guī)模200億元。

 

這200億元基金中，100億元主要投向光谷面板顯示產(chǎn)業(yè)園、光谷筑芯科技產(chǎn)業(yè)園、億航無(wú)人機(jī)產(chǎn)業(yè)園、人工智能產(chǎn)業(yè)園等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，50億元投向與光大控股、武漢高科集團(tuán)、東湖科技金融研究院等合作成立的“中交光谷一帶一路產(chǎn)業(yè)基金”，50億元投向與光谷金控等合作成立的“光谷科技發(fā)展產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基金”，投資武漢建芯、華潤(rùn)微電子、硬科技加速器等科技自主創(chuàng)新項(xiàng)目及數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能智造等科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

 

中保投資是2015年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，由27家保險(xiǎn)公司、15家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司以及4家社會(huì)資本共46家股東單位出資設(shè)立的投資機(jī)構(gòu)，定位于“世界一流大投行”，緊密?chē)@國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)開(kāi)展投資，主要為了服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，引導(dǎo)險(xiǎn)資進(jìn)入國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略和重大項(xiàng)目，服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

 

 

中保投資對(duì)光谷的此番投資，一方面為了顯示國(guó)家對(duì)進(jìn)入新冠肺炎疫情尾聲的武漢城市與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的鼎力支持，另一方面則明顯看出保險(xiǎn)資金對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技提升的重要載體產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資的青睞程度。

 

據(jù)一位中字頭保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)火花S-Park透露，中保投資還在醞釀發(fā)行一支規(guī)模更為龐大的粵港澳大灣區(qū)投資發(fā)展基金，主要投向?yàn)硡^(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，用于支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施投資和本土實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。

 

 

此外，中保投資的“孿生兄弟”——1000億元規(guī)模的中國(guó)保險(xiǎn)投資基金二期，也于2019年11月25日正式注冊(cè)成立，主要面向境內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)募集，同時(shí)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、地方政府等融資。該基金投資方向較之中保投資更加明確和聚焦，主要包括集成電路、先進(jìn)制造業(yè)、制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性行業(yè)基金、國(guó)家戰(zhàn)略性行業(yè)企業(yè)股權(quán)、國(guó)企混改、國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等。

 

除了這兩個(gè)央字頭的投資機(jī)構(gòu)之外，我們?cè)賮?lái)看看平安近期更具代表性的幾個(gè)動(dòng)作。

 

3月5日，中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)最新披露的消息顯示，疫情發(fā)生后首單保險(xiǎn)私募基金“平安創(chuàng)贏—基業(yè)投資基金”成功注冊(cè)。該基金由平安創(chuàng)贏發(fā)起設(shè)立，擬募集規(guī)模50億元，將投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新空間項(xiàng)目、科創(chuàng)空間升級(jí)及園區(qū)物流項(xiàng)目。

 

目前，該基金已獲北京市海淀區(qū)國(guó)資委的大力支持并進(jìn)行創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)，平安創(chuàng)贏將攜手海淀區(qū)國(guó)資委一起通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間、創(chuàng)新金融服務(wù)系列措施，有效支持區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)、科教文化等中小企業(yè)發(fā)展，精準(zhǔn)助力中小企業(yè)降低疫情不利影響，為復(fù)工復(fù)產(chǎn)和創(chuàng)新發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

 

在此前2月份的中國(guó)平安2019年財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上，平安首席投資官陳德賢就明確提出了“新型不動(dòng)產(chǎn)投資”這個(gè)概念。他表示，目前市場(chǎng)收益率都是往下走的，平安也要尋找新的品種、新的范圍，過(guò)去兩年在看新型不動(dòng)產(chǎn)方向，這跟國(guó)家政策契合，新型不動(dòng)產(chǎn)包括公租房、基建、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、高端綜合體等，因?yàn)槭情L(zhǎng)期的資產(chǎn)，對(duì)目前的保險(xiǎn)資金形成了非常好的匹配。

 

 

這些新型不動(dòng)產(chǎn)方向，很多正是作為華夏幸福第二大股東的平安正在和王文學(xué)、吳向東團(tuán)隊(duì)在攜手探索中的焦點(diǎn)。而在華夏幸福至為關(guān)鍵的投融資層面，平安近期也做出了強(qiáng)有力的支持。

 

3月17日，平安養(yǎng)老發(fā)布公告，計(jì)劃發(fā)行“平安養(yǎng)老-九通基業(yè)債權(quán)投資計(jì)劃（三期）”，募資43億元，投資期限為3+3，綜合融資成本采用固定利率暫定為8.22%/年，用于華夏幸福南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)龍?zhí)缎鲁荘PP項(xiàng)目的投資建設(shè)，華夏幸福將提供本息全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

 

這也是2月份以來(lái)平安養(yǎng)老為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城PPP投融資做出的第三次支持。此前，平安養(yǎng)老先后宣布成立“平安養(yǎng)老-九通基業(yè)債權(quán)投資計(jì)劃”、“平安養(yǎng)老-九通基業(yè)債權(quán)投資計(jì)劃（二期）”，分別募資30億元（期限2+2+2，成本8.32%）和27億元（期限3+3，成本8.22%），用于浙江省湖州市南潯區(qū)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目和武漢新洲國(guó)際航天產(chǎn)業(yè)基地PPP項(xiàng)目的投資建設(shè)。

 

 

至此，3筆債權(quán)投資計(jì)劃總計(jì)規(guī)模100億元，真金白銀不僅為華夏幸福的融資增添了充足的彈藥，也為平安養(yǎng)老險(xiǎn)在目前市場(chǎng)收益率下行、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的不利形勢(shì)下找到了較為理想的投資標(biāo)的，而這也正是當(dāng)時(shí)平安作為重要戰(zhàn)略投資者進(jìn)入華夏幸福的重要目的之一。

 

平安養(yǎng)老的百億投資計(jì)劃僅僅是平安系全面立體式支持華夏幸福投融資的一個(gè)層面而已。2019年6月，華夏幸福以58億元將北京豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)的一塊商辦物業(yè)資產(chǎn)賣(mài)給平安人壽，自己則化身輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方，收取管理費(fèi)，平安還給它提供了15億元的股東借款，讓華夏幸福繼續(xù)得以開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。這也是平安入股以來(lái)雙方第一個(gè)實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)合作。我們此前在《資本+運(yùn)營(yíng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呼喚“黑石模式”！》（點(diǎn)擊鏈接查看原文）中有過(guò)詳細(xì)介紹。

 

摘自《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》

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同樣在2019年6月，由平安大華匯通擔(dān)任管理人的“平安匯通-華夏幸福武漢市新洲區(qū)問(wèn)津產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成立，共計(jì)募資21億元，這也是自2017年華夏幸福“固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”之后，第二次以PPP項(xiàng)目為底層資產(chǎn)進(jìn)行ABS融資。

 

順便提一下，3月19日，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目ABS完成了“帽子戲法”——“中金-華夏幸福德清縣雷甸產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成立，成功募資19.1億元。

 

摘自《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》

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2019年11月，平安銀行宣布，該行董事會(huì)同意給予華夏幸福旗下的九通基業(yè)結(jié)構(gòu)化融資額度不超過(guò)人民幣30億元，期限為不超過(guò)1+N年，通過(guò)信托計(jì)劃向九通基業(yè)發(fā)放可續(xù)期信托貸款，由華夏幸福提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

 

不得不說(shuō)，平安這個(gè)戰(zhàn)略股東實(shí)在當(dāng)?shù)锰N心了——錢(qián)到用時(shí)方恨少，在中央一刀切關(guān)閉房地產(chǎn)公司所有融資閘門(mén)的時(shí)候，大家才發(fā)現(xiàn)華夏幸福早早傍上平安這個(gè)大款是多么的明智和及時(shí)。

 

再說(shuō)回這個(gè)保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。我們?cè)凇吨袊?guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》專(zhuān)門(mén)介紹過(guò)，這種融資手段一般主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施，是一種按照債權(quán)方式投資，按照約定支付預(yù)期收益并兌付本金的金融產(chǎn)品，這種債權(quán)投資計(jì)劃主要特點(diǎn)為限定了債權(quán)計(jì)劃主要是用于社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，是深受保險(xiǎn)資金歡迎的一種投資模式，比股權(quán)投資計(jì)劃應(yīng)用更廣泛。

 

 

這是因?yàn)椋捎诒ｋU(xiǎn)資金規(guī)模較大，保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃多對(duì)接交通運(yùn)輸、城市基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等大型項(xiàng)目，或地方重大工程建設(shè)，交易結(jié)構(gòu)上直接連接項(xiàng)目融資方，簡(jiǎn)單透明，不僅可緩解資金壓力，也是響應(yīng)中央監(jiān)管政策、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方式。同時(shí)，債權(quán)投資計(jì)劃以固定收益為主，資金成本相對(duì)穩(wěn)定，也與險(xiǎn)企負(fù)債成本相匹配。

 

摘自《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》

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銀保監(jiān)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，保險(xiǎn)資管產(chǎn)品余額2.76萬(wàn)億元，其中債權(quán)投資計(jì)劃1.27萬(wàn)億元、股權(quán)投資計(jì)劃0.12萬(wàn)億元、組合類(lèi)保險(xiǎn)資管產(chǎn)品1.37萬(wàn)億元。

 

火花S-Park梳理公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，這一類(lèi)針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃正在迅速增加。2019年11月20日，中意寧波生態(tài)園下屬的平臺(tái)公司中意寧波生態(tài)園控股集團(tuán)就發(fā)行了這樣一款“保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”融資產(chǎn)品，總規(guī)模12.3億元，期限10年，一期發(fā)行10.5億元，主要用于降低融資成本、優(yōu)化融資期限，支持生態(tài)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這也是寧波市“國(guó)家保險(xiǎn)創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)”在保險(xiǎn)資金融資方面的落地案例，同樣也是寧波市首單在中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)行的融資產(chǎn)品。

 

火花S-Park查閱中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)的官方信息發(fā)現(xiàn)，從2020年1月至今，先后有8支投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)的保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃獲準(zhǔn)注冊(cè)，分別為：

 

 

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的另一種形式就是直接投資于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的股權(quán)。除了上面平安入股華夏幸福這個(gè)典型案例之外，2019年12月，中國(guó)太保旗下的中國(guó)太保壽險(xiǎn)參與了臨港集團(tuán)旗下上市平臺(tái)上海臨港（600848.SH）的定向增發(fā)項(xiàng)目，總投資金額26.8576億元，也為上海臨港投資壓力巨大的自貿(mào)區(qū)新片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體建設(shè)提供了十分重要的資金來(lái)源。

 

據(jù)上海臨港公告稱(chēng)，本次非公開(kāi)發(fā)行的1.99億股股份中，太保資產(chǎn)以其管理的受托資產(chǎn)“中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅”“中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品”合計(jì)認(rèn)購(gòu)1.12億股，占本次非公開(kāi)發(fā)行完成后上市公司的股權(quán)比例為5.33%。這也是國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資風(fēng)格轉(zhuǎn)向大額長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資（價(jià)值投資）、以保險(xiǎn)資金參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要案例。

 

在接受火花S-Park產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)調(diào)研時(shí)，臨港集團(tuán)總裁袁國(guó)華也對(duì)我們透露，正在和一些低成本的養(yǎng)老保險(xiǎn)資金探討合作，將成熟的園區(qū)資產(chǎn)賣(mài)給對(duì)方，再反過(guò)來(lái)委托臨港來(lái)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，形成一種全新的輕資產(chǎn)投融資模式。

 

摘自《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式創(chuàng)新研究報(bào)告》

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除了這些具有中央政府背景的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之外，更多的區(qū)域型民間性質(zhì)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也在產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資領(lǐng)域活躍起來(lái)。

 

比如由泰山保險(xiǎn)、光大永明資管等6家保險(xiǎn)公司共同發(fā)起的“合源資本”，就是專(zhuān)門(mén)嘗試以保險(xiǎn)資金參與股權(quán)投資，助力新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展，截至目前，其已分別與山東省內(nèi)的濰坊市、濱州市、商河縣合作設(shè)立以地方中小微企業(yè)為主要投向的股權(quán)投資基金，同時(shí)已落地小微企業(yè)投資項(xiàng)目達(dá)到7項(xiàng)，涵蓋新型農(nóng)業(yè)企業(yè)、地方科技工業(yè)園建設(shè)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)科技企業(yè)、生物科技企業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。

 

 

比如在商河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府平臺(tái)公司就通過(guò)占比10%的1000萬(wàn)元財(cái)政資金，與合源資本發(fā)作發(fā)起私募股權(quán)投資基金，以確定合作年限、出資比例和回報(bào)率的方式，撬動(dòng)占比另外90%的9000萬(wàn)元保險(xiǎn)資金進(jìn)入，共同投資于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，這也是一種全新的開(kāi)發(fā)區(qū)投融資模式探索。

 

其實(shí)此前文章我們已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)過(guò)（可參看前文《火花S-Park | 長(zhǎng)線金主來(lái)了：萬(wàn)億資金馳援產(chǎn)業(yè)園區(qū)！》），這么多保險(xiǎn)資金在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越活躍的布局，我們一方面可以判斷，國(guó)務(wù)院和銀保監(jiān)會(huì)正在大力度調(diào)整中國(guó)保險(xiǎn)資金的投資方向，導(dǎo)向性更強(qiáng)，絕不是像以往那樣玩套利游戲推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，房地產(chǎn)投資肯定是盡量遏制，下一步大規(guī)模的保險(xiǎn)基金肯定將會(huì)進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的載體產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中）——上述這些案例已經(jīng)明顯印證了我們的判斷。

 

另一方面，我們也需要提醒的是，此前很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)算賬邏輯讓很多保險(xiǎn)類(lèi)資本癡迷于追求過(guò)高和過(guò)快的回報(bào)，形成了一定的路徑依賴(lài)，對(duì)它們來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)肯定是一個(gè)陌生而迷惑的領(lǐng)域，必須改變過(guò)往的慣性和態(tài)度，去忍受更長(zhǎng)的周期、更低的回報(bào)和更大的不確定性，這將是一個(gè)痛苦的蛻變期和適應(yīng)期。

 

除了保險(xiǎn)資金之外，另一個(gè)最新數(shù)據(jù)我們也順便來(lái)看一下，疫情之后，各地1.1萬(wàn)個(gè)在建重點(diǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度正在加快，同時(shí)，今年還計(jì)劃新開(kāi)工4000多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。這么多重點(diǎn)投資項(xiàng)目要想順利施工，地方債資金按時(shí)到位是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，全國(guó)各地發(fā)行新增的地方政府債券已經(jīng)達(dá)到14079億元，占提前下達(dá)額度的76%，其中發(fā)行新增專(zhuān)項(xiàng)債券10233億元。

 

從債券資金投向看，新增債券資金主要用于交通基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造；生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、教科文衛(wèi)、社會(huì)保障；糧油儲(chǔ)備、物流及能源基礎(chǔ)設(shè)施；脫貧攻堅(jiān)、易地扶貧搬遷、農(nóng)林水；自然災(zāi)害防治及其他。

 

3月21日，財(cái)政部經(jīng)濟(jì)建設(shè)司一級(jí)巡視員宋秋玲表示，截至3月20日，發(fā)行的新增專(zhuān)項(xiàng)債券10233億元，全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。例如，用于鐵路、軌道交通等交通設(shè)施建設(shè)，還有生態(tài)環(huán)保、農(nóng)林水利、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

 

數(shù)據(jù)顯示，2月份新增地方債資金投向中，市政建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占比34.17%，是最大頭的資本流向。這么多政策性巨額資金進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，本身就很能說(shuō)明問(wèn)題了。

 

 

不過(guò)，這其中還是有兩點(diǎn)需要在最后強(qiáng)調(diào)一下，之前我們提出一句話“中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)唯一的出路，是賦予園區(qū)資本與運(yùn)營(yíng)的屬性”。與房地產(chǎn)行業(yè)備受打壓掐斷融資形成對(duì)比，承載實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正在獲得政策和資本層面的巨大紅利——從2020年開(kāi)始，優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的全面重估和價(jià)值提升已經(jīng)是大概率事件！

 

但同時(shí)，現(xiàn)在的融資邏輯已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向，強(qiáng)主體信仰推高融資風(fēng)險(xiǎn)的扭曲邏輯必須改變，投機(jī)套利型活法+高杠桿負(fù)債為王的激進(jìn)策略已經(jīng)走到了盡頭。

 

用園區(qū)項(xiàng)目自身產(chǎn)生的正向凈現(xiàn)金流去支付債務(wù)本息，這才是融資的真正內(nèi)涵。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投融資必須要回歸資產(chǎn)的本源和運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，如果一味強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)主體/母體”，那可能只會(huì)有利和局限于排名靠前、信用等級(jí)高的大型企業(yè)，馬太效應(yīng)，大而不倒，資金空轉(zhuǎn)，卻沒(méi)有對(duì)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、鼓勵(lì)“小而美”的園區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)異運(yùn)營(yíng)、解決存量資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題產(chǎn)生應(yīng)有的示范價(jià)值。

 

而像海航、泛海、方正、安邦這種不務(wù)正業(yè)的資本玩家和傳統(tǒng)房企們賴(lài)以投機(jī)套利、迅速滾起雪球的這種高周轉(zhuǎn)+資本杠桿的“負(fù)債為王”時(shí)代已死，我們正在進(jìn)入更注重穩(wěn)健財(cái)務(wù)、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)實(shí)業(yè)的“自持時(shí)代”！

 

對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，這種邏輯才能倒逼運(yùn)營(yíng)者去更好的做好園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)創(chuàng)新，踏踏實(shí)實(shí)提升園區(qū)本身的品質(zhì)，這樣才能更好地提高租金水平和入駐率，最終實(shí)現(xiàn)正向良性循環(huán)，不僅讓園區(qū)價(jià)值得到提升，也讓入駐園區(qū)的實(shí)體企業(yè)享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才更能體現(xiàn)和符合“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的終極使命。