2009-2019：北京商業(yè)開始轉(zhuǎn)向“首都”商業(yè)

2019年，正值建國(guó)70周年歷史節(jié)點(diǎn)，贏商網(wǎng)全國(guó)19城大聯(lián)動(dòng)，特別推出《70年城市商業(yè)變遷史》大型專題策劃，回溯過往70年城市與商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，以史為鑒，探路商業(yè)與城市結(jié)合的更多可能性。

每個(gè)城市在每個(gè)階段總有一股力量推動(dòng)商業(yè)發(fā)展，有時(shí)是外因所致、有時(shí)是內(nèi)生動(dòng)力、有時(shí)是政策加持。

北京最大不同之處是“首都”二字，這兩個(gè)字為城市帶來了獨(dú)有的吸引力。

在2008年北京奧運(yùn)會(huì)期間，這種吸引力成為了北京商業(yè)發(fā)展的重要推手，此時(shí)購(gòu)物中心項(xiàng)目快速增長(zhǎng)，并誕生了如三里屯太古里、西單大悅城這樣一批城市級(jí)購(gòu)物中心。

此后，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到存量時(shí)代，以商場(chǎng)改造、存量提升成為北京商業(yè)升級(jí)的主要模式。同時(shí)，北京老字號(hào)、故宮、胡同街區(qū)、京劇這些城市符號(hào)與潮流文化、首店、夜經(jīng)濟(jì)這些國(guó)際化商業(yè)元素，也開始以各種形式影響著城市商業(yè)發(fā)展。

至此，北京商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)多元化發(fā)展的時(shí)代。

01

歷史抉擇：走上多元化發(fā)展之路

古人所言：“左環(huán)滄海，右擁太行，北枕居庸，南襟河濟(jì)，形勝甲于天下，誠(chéng)天府之國(guó)也。”

杜天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件讓北京擁有了三千多年的城市發(fā)展史和八百多年的都城史，漫長(zhǎng)的歷史發(fā)展，也賦予了北京這座城市包容并存的文化特性。

一般而言，城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程及其變遷，都有其自在規(guī)律。

北京亦不例外，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增加，北京商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也在明顯升級(jí)，奧特萊斯、生鮮超市、便利店、專賣店等各類零售業(yè)態(tài)融合發(fā)展，特別是具有綜合功能的購(gòu)物中心的發(fā)展最為迅速，但在這個(gè)過程中，百貨業(yè)態(tài)漸漸退出了主流舞臺(tái)。

今年，天橋百貨、靜安市場(chǎng)、長(zhǎng)安商場(chǎng)、賽特購(gòu)物中心等一大批北京人記憶中的老商場(chǎng)，或閉店黯然退場(chǎng)，或轉(zhuǎn)型尋求新生，人們似乎看不到百貨行業(yè)的未來，唱衰百貨的聲音也從未止息。

這種現(xiàn)象的另一面，北京SKP卻描繪出了另一番景象。2018年，北京SKP銷售額達(dá)135億，再次刷新2017年125億的記錄，從2011年起便坐穩(wěn)國(guó)內(nèi)零售“店王”寶座，銷售額屢創(chuàng)新高，已經(jīng)連續(xù)六年保持國(guó)內(nèi)百貨和購(gòu)物中心的單店銷售之首，給整個(gè)行業(yè)帶來驚喜。

有時(shí)候并不是歷史放棄了百貨，而是百貨沒能堅(jiān)持住自己，慶幸北京SKP延承了中國(guó)百貨曾經(jīng)的榮光，其不僅是為百貨行業(yè)打了一針強(qiáng)心劑，更多是對(duì)整個(gè)商業(yè)的一個(gè)示范意義。

當(dāng)然，北京SKP只是百貨業(yè)中的“一枝獨(dú)秀”。當(dāng)下，北京商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到多元化發(fā)展時(shí)期。在這一時(shí)期，北京商業(yè)行業(yè)從來不缺少創(chuàng)新和勇氣，行業(yè)得以向前發(fā)展，也正是來自一個(gè)個(gè)敢為人先。

如敢自創(chuàng)“互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊模式”的上品商業(yè)，其首創(chuàng)了中國(guó)折扣業(yè)態(tài)零售模式，打造了上品+購(gòu)物中心，完成奧萊、購(gòu)物中心和互聯(lián)網(wǎng)三者形態(tài)的結(jié)合，成為了北京商業(yè)市場(chǎng)探索業(yè)態(tài)創(chuàng)新融合的“先行者”。

上品+互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊不僅包含“上品折扣大賣場(chǎng)”豐富的服裝服飾品牌折扣資源，還將不同商業(yè)模式集中融合在一個(gè)整體中，無論是品牌店、品類集合店還是餐飲店都藏在街區(qū)里，將購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等各種體驗(yàn)有機(jī)的分布在每一個(gè)樓層的動(dòng)線中，滿足消費(fèi)者不同需求。

其經(jīng)營(yíng)區(qū)域非服裝類銷售的面積占到40%-50%，并采用了大量的互聯(lián)網(wǎng)和科技，以上品折扣app、上品折扣網(wǎng)、微商城小程序等互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)平臺(tái)作為載體，消費(fèi)者可以在店內(nèi)用便捷地找店、找貨和結(jié)賬，讓整個(gè)購(gòu)物過程順暢起來。

“不是實(shí)體不行了，是你的實(shí)體不行了；不是零售不行了，而是你們家的零售不行了。”

變化是零售業(yè)的本質(zhì)之一，上品+購(gòu)物中心的出現(xiàn)也是整個(gè)北京商業(yè)探索業(yè)態(tài)融合發(fā)展的縮影。沒有一種商業(yè)形態(tài)和模式可以始終主導(dǎo)市場(chǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)需要多種業(yè)態(tài)的側(cè)重供給，北京商業(yè)經(jīng)過曲折發(fā)展，正在向多元化商業(yè)布局邁進(jìn)。

02

黃金時(shí)代：購(gòu)物中心百家爭(zhēng)鳴

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2014-2018年一二三四線城市購(gòu)物中心新增量占總存量的比例呈逐年下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年會(huì)降到10%以下。

真真切切的事實(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，下半場(chǎng)將是創(chuàng)新能力及運(yùn)營(yíng)能力的比拼。

一個(gè)城市商業(yè)土壤并不相同，北京這座古老的城市其包容性與多元性是獨(dú)一無二的。尤其在新中國(guó)成立后，作為國(guó)家首都的獨(dú)特地位，更發(fā)生了深刻的變化，她有最悠久的歷史傳承，也有最為開放的現(xiàn)代力量。

這使得北京市的購(gòu)物中心在形態(tài)創(chuàng)新上也有了更多選擇。

地處城市中軸線，離天安門廣場(chǎng)直線距離100米，有一個(gè)成功將文化、藝術(shù)、生活方式等相融合的體驗(yàn)型商業(yè)街區(qū)——北京坊，她被譽(yù)為藏在前門大柵欄中的“北平”。

2018年6月，星巴克臻選北京坊旗艦店和MUJI HOTEL在北京坊相繼開業(yè)，兩大超級(jí)品牌與老北京文化的融合碰撞，使得北京坊這個(gè)老街區(qū)更新項(xiàng)目也迅速的吸引了行業(yè)內(nèi)的關(guān)注。

可以說，民國(guó)風(fēng)的建筑風(fēng)格賦予了北京坊第一眼相識(shí)的“面子”，對(duì)于城市文化的理解則構(gòu)成為了北京坊更為吸引人的“里子”。

北京可以不止一個(gè)“北京坊”，皇城根的腳下也可以有很多個(gè)“北平”。

北京也在緊緊的把握和釋放這種城市文化力量，在今年的《北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃》（征求意見稿）中，王府井、前門大柵欄兩個(gè)“元老級(jí)”的商業(yè)區(qū)被定義為北京市近期重點(diǎn)培育的廣域級(jí)商業(yè)中心。

王府井地區(qū)定位為高品質(zhì)的核心商業(yè)區(qū)，以滿足國(guó)內(nèi)外消費(fèi)群體個(gè)性化、高端化消費(fèi)需求為主，在北延主街的基礎(chǔ)上，向東西拓展走向胡同和院落，營(yíng)造互為補(bǔ)充的“輔街”；前門大柵欄地區(qū)定位是反映古都風(fēng)貌的商業(yè)品牌集聚區(qū)，鼓勵(lì)發(fā)展的業(yè)態(tài)為傳統(tǒng)老字號(hào)商業(yè)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示區(qū)和反映北京古都?xì)v史的博物館。

植根于北京城市的歷史文化積淀，北京城市更新的想象可以無限延伸：四合院里的安逸閑適，街道胡同里的四時(shí)流轉(zhuǎn)，年節(jié)習(xí)俗的人情應(yīng)酬，三教九流的吃穿用度……百年前北京城的生活方式或許將借助商業(yè)的力量以另一種形式在現(xiàn)代“重生”。

于商業(yè)而言，北京可以有歷史悠久的商業(yè)街區(qū)，也可以有很現(xiàn)代、很文藝的購(gòu)物中心，這在北京的城市記憶中重來不會(huì)沖突。

2012年開業(yè)的僑福芳草地則是開創(chuàng)了文化藝術(shù)與購(gòu)物中心無縫結(jié)合的先例。獨(dú)特、開闊的建筑風(fēng)格，散落四處的數(shù)百件藝術(shù)品都是芳草地的藝術(shù)標(biāo)簽，由于芳草地購(gòu)物中心擅長(zhǎng)藝術(shù)品的經(jīng)營(yíng)，打造了藝術(shù)博物館式的空間，藝術(shù)主題的活動(dòng)、大型活動(dòng)、展覽活動(dòng)都辦得出彩，吸引了大量目的性消費(fèi)人群和旅游觀光人士，儼然成為了北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新“網(wǎng)紅”，全國(guó)范圍也都在學(xué)習(xí)芳草地打造藝術(shù)購(gòu)物中心的形式。

北京僑福芳草地購(gòu)物中心 圖片來源：視覺中國(guó)

北京城市的包容性偶爾也會(huì)展現(xiàn)出“魔幻”的一面，在名稱“土里土氣”三里屯地區(qū)也可以誕生太古里這樣的“潮流明星”街區(qū)。三里屯太古里這個(gè)當(dāng)初不被看好的項(xiàng)目，卻為北京帶來最新潮的市場(chǎng)品牌、最新發(fā)售聯(lián)名款、各種潮牌快閃店、各類明星營(yíng)銷活動(dòng)，如今三里屯太古里已經(jīng)成為北京潮人最聚集的區(qū)域，也成為了國(guó)內(nèi)潮流文化地標(biāo)的代表項(xiàng)目。

當(dāng)三里屯和太古里不分彼此的時(shí)候，也證明北京早已擁有了能包容過去與現(xiàn)代的商業(yè)環(huán)境。

三里屯太古里 圖片來源：太古地產(chǎn)

在商業(yè)形態(tài)不斷發(fā)展完善之時(shí)，也是城市商業(yè)布局不斷趨于合理化的一個(gè)階段。

在北京城市發(fā)展過程中，城市核心區(qū)的王府井商圈、西單商圈在不斷自我革新，非核心區(qū)商業(yè)中糧·祥云小鎮(zhèn)、龍湖長(zhǎng)楹天街、宜家薈聚購(gòu)物中心、頤堤港等項(xiàng)目在宣告著完成了崛起。

與此同時(shí)，很多人也在尋找，下一個(gè)北京城市商業(yè)發(fā)展的“舞臺(tái)中心”。

對(duì)此，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事孟祎表示，北京已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，在未來的城市更新過程中，會(huì)釋放出很多存量改造項(xiàng)目，此外通州城市副中心、麗澤金融商務(wù)區(qū)、回龍觀-天通苑等區(qū)域隨著城市發(fā)展規(guī)劃，也將會(huì)產(chǎn)生新生的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。

03

請(qǐng)回答2019：首都商業(yè)未來會(huì)如何？

城市、文化、商業(yè)三者如今已經(jīng)變得密不可分，每個(gè)城市都有專屬的城市文化，如果說商業(yè)的發(fā)展是一段城市變遷的縮影，那么城市文化的傳承則會(huì)伴隨了幾代人的人生歷程。

對(duì)于北京來說，無論文化屬性怎樣追趕前衛(wèi)，600多歲的故宮始終是那個(gè)不可替代的城市符號(hào)。近兩年來，拍紀(jì)錄片、跨界推出彩妝單品、開火鍋店、打造文創(chuàng)周邊，這個(gè)“千年寶藏”一入世便躥紅成為網(wǎng)絡(luò)爆款I(lǐng)P。

“明明可以靠臉，卻偏要靠才華。”在各種腦洞大開的創(chuàng)意之下，故宮IP與購(gòu)物中心之間的距離也在不斷拉近。2018年2月，故宮淘寶在北京三里屯太古里開了首家文創(chuàng)快閃店——“朕的心意”；2018年8月，故宮與世茂聯(lián)合舉辦文創(chuàng)快閃店——“故宮來人啦·御用潮鋪”；2019年7月，龍湖集團(tuán)×故宮出版宣布聯(lián)合推出“故宮藏影——西洋鏡里的宮廷印象”影像特展。

“故宮藏影——西洋鏡里的宮廷印象”影像特展

圖片來源：龍湖集團(tuán)

故宮成為現(xiàn)象級(jí)IP的創(chuàng)新探索，一是源于其無可替代性，二是它可以延展融入到人們衣食住行方方面面，而這些因素對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響——看看故宮IP快閃店、展覽帶來的高人氣、高客流也自然不言而喻。

基于文化的優(yōu)勢(shì)是最根本的、最難以替代和模仿的，也是最持久和最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，北京是世界上擁有世界文化遺產(chǎn)數(shù)最多的城市，除了故宮，這座城市還孕育了天壇、八達(dá)嶺長(zhǎng)城、頤和園等眾多名勝古跡，這也為北京的商業(yè)發(fā)展帶來了更多的想象空間。

北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年）也在第一章中開宗明義，“北京的一切工作必須堅(jiān)持全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的城市戰(zhàn)略定位，有所為、有所不為。”

戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事孟祎認(rèn)為，文化中心和國(guó)際交往中心的定位會(huì)為北京釋放出更為開放和多元的商業(yè)力量，北京市豐富的文化演藝、體育賽事活動(dòng)可以和商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生互動(dòng)結(jié)合，同時(shí)在潮流、多元的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上，中國(guó)文化也將成為推動(dòng)北京商業(yè)發(fā)展的下一個(gè)關(guān)鍵詞。

-結(jié) 語-

今天的北京商業(yè)市場(chǎng)，正朝著新時(shí)代邁進(jìn)，新項(xiàng)目帶著新模式、新玩法入市，老項(xiàng)目積極調(diào)整變革也不甘示弱。北京城市商業(yè)在70年的發(fā)展歷史中不斷傳承創(chuàng)新，消費(fèi)體驗(yàn)在此過程中不斷升級(jí)，在商業(yè)地產(chǎn)更新迭代加速的時(shí)代，北京商業(yè)的發(fā)展正不斷轉(zhuǎn)向“首都”商業(yè)。