淺談國內養老地產行業發展趨勢

淺談國內養老地產行業發展趨勢
     商業地產作為近年較為活躍的商業發展行業，隨著國內老齡化進程的加劇，勢必再度發展較為激烈。時代的變遷，新興行業的運應而生是必然所趨，行業內部之間競爭逐角亦更加激烈。如何準確的了解、預測行業的發展趨勢，是企業立于競爭不敗之地的必然硬件。飆馬（中國）作為國內較具影響力的商業地產機構，提出以下國內養老地產發展趨勢，僅供參考。
1）、一直以來，困擾養老地產發展的核心問題是相關政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，養老地產很難形成市場化運作。而隨著我國人口老齡化問題的逐漸加劇，政府對養老也愈加重視，自2010年以來，政府出臺與養老地產相關的政策密度逐漸加大，2013年-2016年更是出現高潮。就出臺的各個政策而言，其支持內容涉及廣泛，包括土地供給、資金支持、稅收補貼、醫養結合等多方面，且投資主體也正從政府主辦慢慢轉向政府主導、多元主體參與，覆蓋人群從高收入向中低收入群體拓展，從城市向農村蔓延。
2）、老齡化社會催生的“銀發經濟”促使眾多房企紛紛掘金養老地產項目，養老地產資金規模不斷擴張，行業發展前景明朗。在將來， PPP模式的有效運用將有助于企業和政府打造雙贏局面；醫護型結合成為未來養老新模式，智能化養老成為養老地產提供服務新趨勢。
3）、隨著國家政策的扶持以及人口老齡化的必然之勢，養老地產作為“朝陽產業”，眾多保險企業和地產開發公司乘勢紛紛布局養老地產。截至2015年，已經有10余家保險企業，80多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地餐，投資總額超過3,000億元。我們預測，隨著養老地產行業前景日益明朗化的大背景下，將會有更多的企業參與其中，帶來行業資金規模的急速擴張。
4）、根據“十二五養老規劃”，未來我國的社區養老占比將會從1%上升到7%，然而目前，我國養老社區居家養老服務市場還未完全建立，仍存在整體供需失衡、資金不足、從業人員素質較低等問題。PPP模式的合理運用將會成為有效途徑之一。就政府、社區而言，財政支出已經愈來愈無法滿足養老社區的需求，尤其是是對于未來中高端養老消費產品的需求，同時各種管理也不能達標，從而導致96%-97%的老年群體不能很好享受到社區居家養老服務。而PPP模式的基本功能就是社會融資，該模式能夠有效實現財政資金與社會資本相結合，拓展資金來源，充分發揮財政資金的杠杠作用，緩解政府財政負擔。并且，專門養老服務公司的介入能夠提高養老服務的效率，改善養老服務社區的運營機制。另一方面，由于政府對養老社區服務設臵了較高的門檻，社區居家養老服務本身存在投資大、回本慢、利潤低等問題，從而導致一些企業不敢或不想進入到社區居家養老服務市場，而PPP模式在一定程度上分擔了企業的風險，對于一些已有場地、設施的社區養老服務，更可以通過出租等方式緩解資金壓力。因此，PPP模式的合理運用將會形成雙贏的局面。
5）、首先，未來失能老年人口將大幅增加。據中國老年產業發展報告預計，未來中國失能老人人口將從2013年的3,750萬人，增長到2020年4,700萬人，2030年6,800萬人以及2050年9,700萬人。其次，老年人口醫療衛生消費總量巨大。未來40年，中國老年人的慢性病患者病例將從目前的1.1億例，增長到2050年的36.8億人次，老年人口的醫療衛生消費占GDP的比重，將在2050年達到5%以上，這說明針對患有慢性疾病的老年人而開設的醫護型養老社區將會大有所為。
2014年，中國養老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養老護理人員不足的現象在將來相當長的一段時間內存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比比較好的輔助服務。 智能化養老，以互聯網、物聯網為依托，集合運用現代通信與信息技術、計算機網絡技術、老年服務行業技術和智能控制技術，旨在為老年人提供安全便捷舒適的服務。在中國，智能化養老早已引起關注。2012年，全國首家智能化養老實驗基地奠基儀式在北京懷柔舉行，該項目由全國老齡辦信息中心組織實施，十年時間內將在全國建設100家智能化養老實驗基地。此外，隨著智能家居的快速發展，智能化的應用也將成為未來老年住宅的“標配”，為老年人提供更為細致的照顧，實現更方便、安全的全方位保障。
養老地產屬于資本密集型行業，前期投入較大，需要充足的資金和較低的資金成本的保證，而行業龍頭擁有大量的在手資金和較低的資金成本可以支持養老地產業務。沒有成功的商業模式可以復制使養老地產風險加大。受到政策和盈利能力的限制，不一定能夠探索出較為成功的養老地產的商業模式，或者商業模式難以復制。