商業地產究竟如何在這陣“寒流中取暖”呢？

去庫存“寒流”來襲，商業地產如何“取暖”？
新年新氣象，對于商業地產而言，在眾多城市，如南京、鄭州、青島等城市不約而同地出現了商業建設用地流拍現象，這也為商業地產的去庫存帶來一陣“寒流”。就目前的相關資料顯示，一線城市商建用地呈現全面緊縮趨勢，部分二線城市迫于壓力也在積極探索著去庫存之道。那么，商業地產究竟如何在這陣“寒流中取暖”呢？值得我們深刻地分析。
一線城市縮緊成趨勢
縱觀一線城市，北京城六區整體可供出讓的土地幾乎能用捉襟見肘來形容，尚未得到完全開發的豐臺區域可以說是北京僅存的“土地大戶”。
1月11日，上海市規土局官網正式發布了《上海市城市總體規劃（2018-2040）綱要》概要，這是上海第六輪城市總體規劃內容的首次亮相。根據概要描述，上海將嚴格控制人口規模，力爭至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規模的動態調控目標；建設用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內。
“十三五”期間，上海將逐年減少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地紅線。實際上，早在2014年底上海市建設用地就已達3124平方公里，開發強度為46%，遠遠超過了紐約、東京、中國香港等國際大都市。如今，上海建設用地總量的 “天花板”已觸手可及，死守“3185平方公里”土地紅線也意味著未來5年，上海新增建設用地僅剩約60平方公里，平均每年幾乎只剩下12平方公里的新增建設用地。
“3185平方公里”的土地紅線一公布，就引來了滬上房地產行業內的各種感嘆。在眾多唏噓聲中，最多的還是房企對于未來上海房地產市場發展前景的憂慮。除了寸土寸金的成本壓力，更讓他們擔憂的是，隨著上海土地供應的減少，未來出讓的每一幅地塊都將會有更高的開發要求。
2019年上海的新年首拍就可謂條件嚴苛，最終被綠地控股摘得的長寧路113號地塊，出讓時要求商業建筑面積不低于25%，并100%持有；辦公建筑面積不低于75%，要求自持面積70%，除此之外，還要求需引進酒店企業全國性總部。
最終，該地塊成交樓面地價為20579元/平方米，比起拍價每平方米僅多了76元。上海中原研究咨詢部高級經理龔敏認為，由于該地塊并非短平快贏利項目，且地理位置并非位于高端商務區，周邊軌道交通優勢也不明顯，加之條件苛刻，所以未能吸引更多房企的關注。
無獨有偶。廣東省國土資源局日前召開會議，要求各地合理編制國有建設用地供應計劃，尤其是嚴控商業地產項目，商品房和商業地產庫存壓力過大的地區要減少，甚至是停止這類供地。
會議指出，原則上廣州、深圳市每年使用建設用地總量中存量地的比例不低于60%，珠三角地區其他市不低于40%，粵東西北地區各市不低于20%。
據克爾瑞地產研究院監測，過去5年深圳、廣州、佛山、中山、珠海、東莞、惠州7市合計供應商業地產面積（不含辦公）2191萬平方米，成交了1252萬平方米，供求比為1.75；其中珠海供求比高達5.05，深圳為3.31，佛山、惠州均超過2。
數據顯示，2018年上述7市的商業地產用地面積544萬平方米，僅成交了222萬平方米，供求比高達2.45；其中深圳、珠海均超過5，佛山、惠州超過3。數據還顯示，廣東省各市商業地產供過于求的矛盾十分突出，對此，克爾瑞地產研究院分析師對中國商報記者表示：“對于商業地產庫存壓力過大的城市、區域和板塊，從土地供給側角度看，嚴控商業地產地塊的供應十分有必要。”
二三線土地流拍
開年后二三線城市相繼出現商業用地流拍現象，成功出讓的商業用地或大多以低價成交。
據悉，鄭州鄭東新區龍湖區域今年首塊商業用地拍賣遇冷。從鄭州市國土資源局獲知，這塊位于龍湖“地王窩”的土地竟然遭遇無人競價，每畝僅賣1279.66萬元，每畝身價比一周前的“地王”少了564萬元。
據業內人士計算，這塊流拍的商業用地容積率大于6.5小于7，建筑限高120米。以最大容積率計算，折合樓面價2742.056元/平方米。與龍湖區域動輒3萬元/平方米的住宅銷售價相比，價位明顯不在一個檔次。此前一周龍湖地區祭城路南、東風渠北的一塊地賣出1844.1萬元/畝的天價，成為新地王。最新消息顯示，這塊地的買主是河南正商置業有限公司，目前處于“已成交”狀態。
為何這塊地遇冷，而一周前龍湖地塊卻火爆？相關人士表示，這塊地是商務金融用地，上一塊是住宅用地。在龍湖地區，住宅用地一推出來就遭遇“哄搶”，而商務金融用地則頻頻遇冷，歸根到底，不是龍湖區位不行，而是現在龍湖乃至整個鄭州市住宅熱賣而寫字樓、商鋪滯銷。
“造成這一現象的原因很多，其中，商業用地推地過多而住宅用地推地不夠是一個關鍵因素。”河南財經政法大學教授劉社建議，鄭州政府部門應把握時機，及時完善推地結構。
二線城市中商服用地供需結構矛盾引人注目的要數山東濟南了。來自濟南國土資源局的信息顯示，今年分兩批供應的土地中，連續出現了商服用地無人問津的情況，最終導致流拍。
“濟南不是個例，如今越來越多的城市出現商業地產供應量過大的現象，比如天津、蘇州等大型商業綜合體項目也出現了局部的飽和。”業內人士分析，目前濟南商業用地庫存不小，體量呈現飽和趨勢，預計能提供未來8年至10年的供應量，這導致一些新項目在招商和經營方面會有困難、開發商會有困惑。
從供應量來看，二三線城市商業空置現象確實已十分嚴峻，據RET睿意德中國商業地產研究中心提供的數據顯示，一線城市的商業空置體量342.9萬平方米，空置率達7%；二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，空置率高達21%；三線最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，空置率高達28%。
盈石集團研究中心總經理、RICS中國商業地產專業委員會主席張平對中國商報記者表示：“過去由于地方政府過度依賴土地財政，攤大餅式的城市建設伴隨的是粗放式的土地開發，大量商業項目一哄而上。目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已經達到2.5億平方米，為歷史最高水平。”
盈石集團研究中心統計數據顯示：一般情況下，商業項目的平均地價水平、平均建造價格均高于住宅，高企的庫存給商業地產開發商帶來的資金壓力比傳統住宅市場有過之而無不及。在加大供給側改革的趨勢之下，目前商業地產的庫存需要通過市場自動調節出清，開發商則更加需要盡快創新商業運營模式。
加大產業助推
在市場格局分化的大背景下，提前做好產業規劃或有望推動區域發展，那些積極利用“旅游”概念的區域獲得機構看好。以今年6月即將入市的上海迪斯尼樂園為例，最新公布的上海旅游業“十三五”規劃征求意見稿中，就提到要以迪斯尼開園為契機，做大迪斯尼產業。
上海市政府召開的2019年全市旅游工作會議透露，2019年上海旅游業預期目標是：全年接待入境游客815萬人次，旅游外匯收入60億美元；接待國內游客2.89億人次，旅游業總收入3650億元，游客滿意度排名繼續位于全國前列。
作為國際頂級主題公園的上海迪斯尼樂園，其自身無疑就能產生大量客流，對所在地周邊文化旅游消費將有很大帶動作用，從而成為當地經濟的有力引擎。有業內人士估計，迪斯尼項目將為上海帶來至少336億元的經濟增量，相當于2013年上海GDP總量的1.6%。
據悉，游客除了在園區和迪斯尼周邊區域進行消費外，還會帶動上海其他主要商區，給商業零售行業帶來發展機遇。海通證券分析師對中國商報記者表示：“這在一定程度上也能帶動上海區域商業地產的租金水平提升。”
據東方證券的分析師測算，從國外迪斯尼的發展歷程來看，迪斯尼樂園的收入僅30%來源于門票，70%則來源于區域二次消費（包括消費品、酒店等），這也意味著區域內的商業地產將受益。按照每年2500萬人測算，如果按照每位旅客在長三角地區逗留三天、每天餐飲消費150元和每張床位200元計算，上海迪斯尼每年給長三角帶來的餐飲酒店收入將達到250億元。
寶龍集團總裁許華芳曾表示：“上海整體的建設用地呈現只減不增的趨勢，這意味著從政府和開發商角度而言都要求商業地產的開發日趨理性。傳統的開發商以前是以開發和銷售環節獲利為主，現在則不得不伸向價值鏈后端要利潤。”
以“旅游”為概念的產業助推在不少評級機構看來能夠帶動地區發展。
在未來，如何通過產業助推平衡區域間的商業地產供需，仍需政府、專家智庫、開發商等多界共同探索。