老街區(qū)也會(huì)有春天

老街區(qū)也會(huì)有春天
歷史文化街區(qū)的興盛來(lái)源于旅游業(yè)與商業(yè)的跨界融合。當(dāng)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)擔(dān)心電商沖擊的時(shí)候，旅游業(yè)當(dāng)前繁榮向上的榜樣已經(jīng)告訴我們，真正有生命力的現(xiàn)代商業(yè)形式在于感受和體驗(yàn)。
縱觀國(guó)內(nèi)外著名的文化歷史街區(qū)都有這樣的幾個(gè)基本特點(diǎn)，這些也是項(xiàng)目成功的基本要點(diǎn)：
1、大部分位居城市中心地段
地段論在歷史文化街區(qū)這類產(chǎn)品中，是個(gè)必然的存在。歷史文化街區(qū)的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時(shí)間的產(chǎn)物。彼時(shí)的中國(guó)城鎮(zhèn)化尚未發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口居大多數(shù)。在農(nóng)耕文明或者工業(yè)化初期階段的時(shí)代，碼頭集市、工廠市鎮(zhèn)，就是當(dāng)時(shí)最重要的城市聚集地。
隨后中國(guó)多數(shù)城鎮(zhèn)的發(fā)展，都是在這些老城廂的基礎(chǔ)上進(jìn)行同心圓式的擴(kuò)張。直到近20年內(nèi)，因快速城鎮(zhèn)化大潮的需要，才出現(xiàn)了現(xiàn)代城市規(guī)劃的格局。這種新規(guī)劃格局就是通過(guò)拉開(kāi)城市結(jié)構(gòu)，興建基礎(chǔ)設(shè)施，新建新城，從而建立現(xiàn)代化的城市都會(huì)。對(duì)比近10多年興建的新城，老城的功能在逐步衰退。辦公、展覽、貿(mào)易、會(huì)展、居住等現(xiàn)代化的功能移至新城，老城功能受制于拆遷壓力巨大、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力有限，因而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕⒙糜巍⑸虡I(yè)聚集的場(chǎng)所。
而歷史文化街區(qū)，就是老城功能的集中體現(xiàn)，是不同于新城建設(shè)的城市名片。這里，蘇州的建設(shè)案例就是個(gè)典范。
2、承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性
在國(guó)際城市規(guī)劃名著《城市歷史街區(qū)的復(fù)興》中，對(duì)多樣性的必要性有段精彩的論述：“一個(gè)歷史場(chǎng)所的美感應(yīng)當(dāng)是由許多建筑的組合并列產(chǎn)生的，而不是其中任何一棟就能單獨(dú)作用的結(jié)果。”
其實(shí)，建筑立面風(fēng)格只是一個(gè)方面，筆者理解，這種多樣性不僅體現(xiàn)在建筑立面形態(tài)方面，更重要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的多樣性上。
歷史街區(qū)的多樣性從旅游角度來(lái)看，就是給游客更多“淘”的趣味。在當(dāng)前城市微旅游爆發(fā)的時(shí)代，淘各種城市文化的東西，在淘中收獲眼界和驚喜，將個(gè)人從繁瑣單調(diào)的日常工作中解放出來(lái)，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，這就是一種愜意的微旅游方式。
3、建筑修舊如舊，保護(hù)性創(chuàng)新
對(duì)于歷史街區(qū)的改造手法，往往有以下三種方式：
第一，拆除后再開(kāi)發(fā)。這是過(guò)往最常用的手段。建筑大師梁思成上書北京政府，要求保護(hù)老北平城的故事，就是這種模式最好的記憶。但是，相比歐洲的歷史保護(hù)，中國(guó)太多的經(jīng)典已經(jīng)被這種粗暴的開(kāi)發(fā)模式抹滅。
第二，建筑整治以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的功能
修舊如舊，并在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時(shí)尚的元素，是所有歷史文化街區(qū)通行的操作模式。具體操作方式，將在后面展開(kāi)論述。
第三，不做硬件調(diào)整，直接改變現(xiàn)有功能。這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)模式與即將裝入的功能相統(tǒng)一，這種成功配對(duì)的概率較低。
4、業(yè)態(tài)內(nèi)容大幅置換，與時(shí)尚潮流貼近
歷史文化街區(qū)的前身多數(shù)是城市的商品集市、廟會(huì)、漕運(yùn)碼頭、老城廂、工業(yè)城市的廠房遺址所在地。隨著時(shí)間的流逝，業(yè)態(tài)變遷，新興的商業(yè)大多集中在新城核心商業(yè)帶，原先的商業(yè)集市逐步衰退。
改造歷史街區(qū)首先是整體功能定位的轉(zhuǎn)換。這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文化和旅游街區(qū);第二，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合社區(qū)。因此在呈現(xiàn)方式上就有了區(qū)別。文化旅游街區(qū)偏重的是展示功能，體現(xiàn)的是熱鬧與繁華的氛圍;而居住和商業(yè)區(qū)則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業(yè)為主，是一個(gè)偏向安靜的元素，是一種改良的生活方式。
5、商業(yè)模式設(shè)計(jì)科學(xué)合理
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定文化形態(tài)，沒(méi)有盈利模式的開(kāi)發(fā)是不可能成功的。盈利模式的設(shè)計(jì)也是操盤的關(guān)鍵。
目前來(lái)看，有幾種通行的商業(yè)模式：
第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運(yùn)營(yíng)的租金價(jià)差，補(bǔ)足前期投入，并獲得項(xiàng)目操作利潤(rùn)。
第二，投入資本改造，并通過(guò)其他土地資源置換補(bǔ)償，獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)收入。
第三，混合租賃與投資開(kāi)發(fā)模式。即將上述兩種模式結(jié)合，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行混合設(shè)計(jì)。
這里涉及到復(fù)雜的商業(yè)談判過(guò)程。在政府要求、目標(biāo)消費(fèi)、原住民、未來(lái)經(jīng)營(yíng)商戶等多個(gè)組織團(tuán)體之間尋找到最佳的合作點(diǎn)，就是成功的關(guān)鍵。精細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算和精巧的商業(yè)模式設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查、定價(jià)及盈利預(yù)測(cè)，是決定成敗的關(guān)鍵。
6、高手運(yùn)作，專業(yè)團(tuán)隊(duì)是核心
從目前操作來(lái)看，對(duì)于歷史街區(qū)的改造，一定是市場(chǎng)化的行為。江蘇一德集團(tuán)操盤的南京1912、香港知名開(kāi)發(fā)商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團(tuán)復(fù)建寬窄巷子，中青旅打造烏鎮(zhèn)，這些品牌開(kāi)發(fā)商的細(xì)致、專業(yè)的創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)手法，都是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)因素。
受制于體制和資金的影響限制，以政府為主體，主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的歷史街區(qū)，筆者基本尚未看到成功的案例。企業(yè)主導(dǎo)，政府配合，是打造一個(gè)成功街區(qū)的基本操作條件。