商業地產售后返祖模式分析

 
說好的返租為何總成空
即使不是地產業內人士，對于返租一詞也已是非常熟悉，返租一詞常常見諸于商業項目的宣傳物料上，而被貼上的高投資回報率則成了項目吸引投資客關注度的一種方式，尤其是在時下商業項目體量供給過剩的市場環境下，返租更已成為商業項目的標準模式。與返租現象的普遍性相對應的是返租模式下業主維權的普遍性，當初說好的返租常常成為一種奢望，投資者常常訴諸多種途徑卻仍然返租無門，對于這部分投資客而言，當初的返租餡餅無疑已成為了返租陷阱。究竟什么是售后返租，說好的返租又為何總成空？
 
一、      什么是售后返租
 
“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產開發企業為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。按照開發商的承諾，投資者只要購買商鋪產權，不用親自經營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價10%左右的回報，幾年就可以拿回投資的本錢。
 
 
二、      售后返租常見操作模式
 
1：招商 → 經營→ 銷售→ 返租
 
該模式采用先招商，經營一段時間后再分割銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同。這是一種較為新穎的銷售型地產操作模式，項目經營成熟后再銷售能夠有效的提高去化速度，對于后期的返租運營阻力也較小。
 
2、招商 → 銷售→ 返租→ 經營
 
該模式采用先招商，在招商的同時或稍微遲一些時間銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后在簽訂一定年限一定金額的返租合同。這種模式是一種對于經營權把握度較高的銷售型地產操作模式，如招商結果較好，再銷售會有效的提高去化速度，對于后期的統一運營阻力也較小。
 
3、銷售 → 返租→ 招商→ 經營
 
該模式先就將商鋪進行分割銷售，再委托專業的商業管理公司以返租的形式統一招商，物業管理和整體經營。因為由專業的公司代為管理，故又稱作“管理型商鋪”。該模式是現今較為廣泛運用的操作模式。拆零產權以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報將經營權從產權中剝離，再由商業管理公司統一管理和經營。
 
4、銷售 → 返租→ 放任
 
該模式是指開發商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內，由開發商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定的租金回報。這種模式較為常見，其有利于開發商快速回籠資金，并且轉嫁風險。但是后期經營風險大，在一定經營期內一旦經營失敗開發商將無力承擔風險回報會導致業主顆粒無收。
 
三、      高投資回報率假象 — 羊毛出在羊身上
 
“投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。”有業內人士分析，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出年約7％、8％甚至更高的售后返租收益率，但實則羊毛出在羊身上。開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。
 
四、      為何開發商青睞售后返租
 
作為大部分開發商而言，必須采取租售結合的方式才能在開發過程中盡快回收現金流，源源不斷的補給資金鏈，所以有一部分商業用來出售。但鑒于過去幾年市場上銷售型物業的失敗案例，投資者對銷售型物業的不看好，使得開發商銷售難度加大。因此只能退而求其次，打著“跟商戶共同共贏或者承擔風險”的旗號，開展了售后返租形式。
首先，通過售后返租，許諾以高投資回報率，增加項目對于投資客的吸引力，可以有利于項目的去化，以迅速回籠資金，緩解資金壓力。再者，通過售后返租，開發商獲得了商鋪未來幾年的使用權后（前提是跟所有業主談攏），因此，可以對項目進行統一的業態規劃，統一招商，統一管理，這在一定程度上緩解了分割銷售后產權分散對于項目規劃招商運營的影響。
 
五、      售后返租模式風險分析
 
1、 開發商資金斷裂風險
 
房產項目需要巨額資金投入，而實力不盡雄厚的開發商往往需要迅速回籠大額資金。在售后返租中，開發商得以迅速回籠大額資金。而開發商獲得資金后，資金的流向不再受投資者控制，開發商可能將資金投入其他項目，也有可能投入本項目卻仍然無力支撐，若開發商本身的實力就不夠雄厚，則極有可能面臨資金斷裂，從而導致項目爛尾、項目停滯、經營不善的風險。
 
2、投資預期落空風險。
 
商業項目的運作與地理位置、市場定位、廣告宣傳、周邊配套等有相當密切的關系，開發商或經營管理公司向投資者承諾的高額回報主要依托于商業項目的運行。若商業項目經營不善，利潤微薄，開發商或經營管理公司根本無力履行高額回報的承諾，由此導致投資者的回報落空。
 
3、 投資者面臨無法辦理產權證的風險。
 
售后返租的商業地產項目有很多都未辦理確權至投資者名下的房地產權屬證書，其主要是由于如下原因造成： 房地產項目爛尾導致無法辦理產權證，分割式銷售導致無法辦理產權證。 再者，房產項目的產權多辦理在開發商名下致投資者權益難以保障。