商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的一些誤區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的一些誤區(qū)
最近接觸很多開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然都是做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的，

感覺(jué)很可笑，又很悲哀，大部分都不懂商業(yè)，卻握著做商業(yè)的地皮和地產(chǎn)。

問(wèn)題是，有些地皮若是可以成就商業(yè)的倒好，但很多地段和環(huán)境在我看來(lái)，幾乎十年二十年都只能吹吹商業(yè)的泡沫而已。商業(yè)，說(shuō)容易，容易；說(shuō)難，真難。理論起來(lái)可以萬(wàn)字千言，滔滔著書(shū)立說(shuō)，做起來(lái)細(xì)致入微，瑣碎不止。但要是要我談商業(yè)的一個(gè)核心，一個(gè)字：人流。

沒(méi)有人流，有商業(yè)嗎？有風(fēng)景，有建筑，有規(guī)劃，但人口量和人流量，是基本的前提－－很多開(kāi)發(fā)商做的項(xiàng)目，周邊連輛車(chē)都看不到，等幾分鐘也數(shù)不到幾個(gè)人來(lái)，你說(shuō)怎么規(guī)劃做商業(yè)？而且周邊幾公里逛逛都沒(méi)有人流啊
也許你可以說(shuō)做做很專業(yè)的市場(chǎng)，可是那些項(xiàng)目都不是市場(chǎng)規(guī)劃和符合市場(chǎng)的建筑結(jié)構(gòu)，體量和配置系統(tǒng)都不是為市場(chǎng)做的（先別說(shuō)專業(yè)市場(chǎng)仍然需要基本的人流和交通組織吧）。

我做了這么多年的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，怎么都想象不出還有什么業(yè)態(tài)可以在那些項(xiàng)目上成活起來(lái)。我常開(kāi)玩笑的對(duì)同事和開(kāi)發(fā)商說(shuō)，開(kāi)賭場(chǎng)吧，設(shè)紅燈區(qū)吧，要不然，真的只有一個(gè)字：死。

然而開(kāi)發(fā)商還在炒作，請(qǐng)來(lái)廣告公司的文案和設(shè)計(jì)描繪商業(yè)，吹捧商業(yè)，我從來(lái)不信，商業(yè)是炒作和創(chuàng)意出來(lái)的嗎？


商業(yè)是做出來(lái)的。商業(yè)是調(diào)查、研究、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、調(diào)整、管理出來(lái)的，很細(xì)，很煩，很累……這樣一點(diǎn)一點(diǎn)才成功的?。?br />
開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地運(yùn)營(yíng)不懂――

很多開(kāi)發(fā)商做了住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，就以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作：找地找項(xiàng)目，找設(shè)計(jì)院做規(guī)劃設(shè)計(jì)，再請(qǐng)廣告人振臂一呼，以為市場(chǎng)就一呼百應(yīng)。卻沒(méi)想到，把商業(yè)地產(chǎn)隨便賣(mài)掉本身就是一個(gè)問(wèn)題；怎么賣(mài)掉更是一個(gè)大問(wèn)題。誰(shuí)來(lái)為招商買(mǎi)單？為經(jīng)營(yíng)管理買(mǎi)單？為將來(lái)市場(chǎng)前途買(mǎi)單？這些問(wèn)題只要項(xiàng)目沒(méi)走到爛尾的地步，沒(méi)人來(lái)回答。還有，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就是房子建好了，若沒(méi)有商業(yè)，就不是爛尾嗎？

這不是地產(chǎn)的爛尾，卻是商業(yè)的爛尾。


媒體報(bào)道商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)偏頗

媒體在報(bào)道城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、炒作人們消費(fèi)觀念發(fā)生巨大變革和提高的同時(shí)，總在不斷推陳出新一些"體驗(yàn)消費(fèi)"、"街區(qū)時(shí)代"等商業(yè)地產(chǎn)概念，為開(kāi)發(fā)商們多是大肆鼓勵(lì)和喝彩，卻很少揭示商業(yè)問(wèn)題，更無(wú)意也沒(méi)有能力來(lái)批判開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不負(fù)責(zé)任的思想和做法。有一種現(xiàn)象的確存在，開(kāi)發(fā)商的廣告費(fèi)養(yǎng)著媒體，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)支持著地方財(cái)政，也就理所當(dāng)然的獲得了話語(yǔ)權(quán)。


投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不理解

一鋪養(yǎng)三代。以租養(yǎng)鋪?；貓?bào)高。投資者總以為，只要投資了商鋪就能賺錢(qián)。很多業(yè)主，窮其一生積蓄，辛辛苦苦一輩子，換了一個(gè)鋪，以上的想法和要求也是情理之中。但如果沒(méi)有商業(yè)，沒(méi)有招商，回報(bào)利益從何而來(lái)呢？又如何保障商鋪將來(lái)的升值前景呢？很多人只知道買(mǎi)商鋪，卻又不愿意委托給專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)來(lái)代理招商（只因要付出一點(diǎn)傭金而已），結(jié)果導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)街或賣(mài)場(chǎng)沒(méi)法統(tǒng)一規(guī)劃，主力商家也不能進(jìn)駐，興旺繁榮之目標(biāo)就更談不上了。