特色小鎮作為文旅融合的新興產物，兼具旅游、商業和地產的多重屬性，其成功不僅依賴于前期的規劃和設計，更在于后期的運營管理。如何在操盤過程中規避常見風險，實現小鎮的可持續發展，是擺在每一個項目團隊面前的重要課題。
1. 明確定位與業態布局
特色小鎮的商業業態應以街區型的文化旅游為主。在項目啟動初期，必須進行細致的市場調研，明確項目總體定位。例如，烏鎮的成功在于其獨特的江南水鄉文化和完善的旅游配套設施。在業態布局上，應兼顧旅游和本地消費特性，合理規劃商業動線、旅游動線和文化動線，引導游客按照預想的節奏游玩和消費，從而提升商業價值和人均消費。
2. 合理規劃公共區域
公共區域的運營和維護成本是特色小鎮操盤過程中不可忽視的問題。例如，麗江古城通過科學的公共區域管理，有效轉化了維護成本。小鎮的水系景觀、保潔、照明和安保等費用應提前考慮通過旅游產品經營等手段進行轉化，避免將這些費用轉嫁到商家或消費者身上，以保證小鎮的良性運營。
3. 控制商業區域的容積率
開發商和投資人往往傾向于高容積率以追求更高的建筑密度，但這并不一定符合小鎮的實際需求。理想的容積率應平衡投入單價、物業市場價值和物業使用坪效之間的關系。杭州的夢想小鎮通過合理的容積率設計，既保證了資金使用效率，又提升了物業價值和使用效率。
4. 謹慎選擇高科技互動項目
高科技互動項目雖然體驗度高、互動性強，但保鮮度差、技術淘汰快是其先天性缺憾。因此，在選擇這類項目時，需謹慎評估其長期吸引力。例如，上海迪士尼樂園不斷更新其高科技項目，保持游客的新鮮感和重游率。
5. 合理規劃演藝項目
大型演藝項目雖然能夠提升小鎮的文化氛圍，但運營難度高、成本大，需要專業的運營團隊和成熟的市場渠道。陽朔的《印象·劉三姐》就是一個成功的案例，其獨特的實景演出和深厚的文化底蘊吸引了大量游客。因此，演藝項目應根據游客需求和消費特點，做好業態的生態組合。
6. 提前做好稅務籌劃
特色小鎮的商業部分屬于商業地產，需要提前做好房產稅的稅務籌劃。合理的稅務規劃能夠有效降低項目運營成本，提升整體收益。例如，通過合理的物業自持或返租策略，可以有效降低房產稅負擔。
特色小鎮的操盤是一個系統工程，需要在項目初期就充分考慮運營因素，規避常見風險。通過明確定位、合理布局、謹慎選擇項目、科學規劃公共區域和演藝項目，以及提前做好稅務籌劃，才能實現小鎮的可持續發展，提升整體運營效益。
