河南特色小鎮(zhèn)，房企發(fā)展的下一個(gè)風(fēng)口？

曾夢(mèng)想仗劍走天涯，

坐看云起云落和盛開的鮮花，

奈何錢包說：“不行，你得留下”！

……

隨著鄭州土地供需市場(chǎng)的變化，

房價(jià)也是水漲船高。

從房企的角度看，

“房住不炒”的宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，

讓他們的日子越來越不好過。

因此，

抓住國家政策重點(diǎn)力推特色小鎮(zhèn)建設(shè)的機(jī)會(huì)，

便成了眾多房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的最好選擇，

這也是目前鄭州周邊小鎮(zhèn)項(xiàng)目層出不窮的主要原因。

在這呢，

小樓首先要個(gè)大家說明一點(diǎn)哈，

那就是，

何為“特色小鎮(zhèn)”？

目前國內(nèi)特色小鎮(zhèn)有兩種評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，

第一種是指國家住建部發(fā)布的特色小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，

以傳統(tǒng)行政區(qū)劃為單元，

特指已建成的建制鎮(zhèn)，

如焦作市溫縣趙堡鎮(zhèn)、許昌市禹州市神垕鎮(zhèn)。

第二種來自于發(fā)改委2016年10月發(fā)布的

《國家發(fā)展改革委關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，

主要指聚焦特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，

集聚發(fā)展要素，

不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，

而我們平常“耳熟能詳”的小鎮(zhèn)項(xiàng)目啊，

主要都是指第二種。

今天呢，

筆者就挑幾個(gè)我們比較熟悉的小鎮(zhèn)項(xiàng)目侃一侃吧~

1

“耳熟能詳”的幾大典型小鎮(zhèn)

今天要說的這幾個(gè)小鎮(zhèn)呢，

開發(fā)的模式各不相同，

大家可以對(duì)比著來看。

首先說說大家最熟悉的“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”，

走的是“產(chǎn)業(yè)先行+住宅聯(lián)動(dòng)開發(fā)”的模式，

顧名思義，

也就是產(chǎn)業(yè)與住宅同步完成開發(fā)，

這樣做的好處就是，

置業(yè)者在購房的時(shí)候，

可以清楚看到配套的產(chǎn)業(yè)，

也能從一定程度上促進(jìn)銷售。

2019年黃金周期間，

以一己之力，

帶動(dòng)鄭州躋身全國網(wǎng)紅打卡城市第十名，

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營好了，自然能為住宅開發(fā)提質(zhì)增效。

據(jù)說現(xiàn)在華誼兄弟已經(jīng)撤資了……

這個(gè)地方基本成為了鄭州市民周邊游的主要選擇之一，

因?yàn)槟兀?/span>

不遠(yuǎn)，

而且有玩頭。

它位于鄭州中牟縣的鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，

是鄭州2016年規(guī)劃的一個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)高地，

區(qū)域內(nèi)有綠博園、方特、奧特萊斯和雁鳴湖等，

建業(yè)·電影小鎮(zhèn)位于這四者中間。

在業(yè)態(tài)上，

建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)與同樣為主題樂園的方特定位錯(cuò)位競爭，

方特針對(duì)的是親子家庭，

而建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)則更以成年游客為主，

而小鎮(zhèn)主打的“電影ip”在鄭州市場(chǎng)也屬第一家，

獨(dú)特性很強(qiáng)，

反正小樓已經(jīng)悄悄去過了好幾次，

每次都玩得很開心……

第二呢，

講講“同盟古鎮(zhèn)”，

走的是“產(chǎn)業(yè)先行”的路子，

住宅產(chǎn)品作為第二期開發(fā)，

總體開發(fā)時(shí)間相隔不會(huì)太久。

但是，

目前小鎮(zhèn)僅開放有核心旅游區(qū)，

規(guī)劃的休閑度假區(qū)，

將打造何種住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，

還要看產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的后續(xù)情況。

這里也算是新鄉(xiāng)市最能吸引周邊游客的地方了吧，

該項(xiàng)目由福通控股集團(tuán)聯(lián)手袁家村共同打造，

主要產(chǎn)業(yè)涵蓋民俗非遺、特色美食、

休閑娛樂、文化創(chuàng)意、民宿客棧等九大業(yè)態(tài)，

主題定位“一億中原人的理想老家”，

里面吃的玩得都很齊全，

就是人氣一般，

肯定比不上電影小鎮(zhèn)的可玩性高。

第三呢，

就是位于登封的綠地嵩山小鎮(zhèn)，

處于嵩山旅游度假區(qū)板塊內(nèi)，

走的是“產(chǎn)業(yè)+住宅協(xié)同開發(fā)”的模式，

等到住宅產(chǎn)品類型和價(jià)格公布了，

產(chǎn)業(yè)的配套也差不多完成了。

整體分北、南兩大板塊開發(fā)建設(shè)，

北部以江湖文旅為主線（產(chǎn)業(yè)），

南部以康養(yǎng)度假為主線（住宅），

二者同步開發(fā)。

投資主體為綠地城市投資集團(tuán)，

2018年3月開工建設(shè)。

總占地面積3.65平方公里，

總建筑面積約170萬平方，

投資額度超200億元。

里面包含國際會(huì)議中心、文化旅游景區(qū)、

特色體驗(yàn)商業(yè)、度假酒店、別墅客棧、場(chǎng)館會(huì)所、

產(chǎn)業(yè)基地、文化建筑及高端住宅物業(yè)等。

據(jù)說里面有一個(gè)很大的亮點(diǎn)，

就是南區(qū)的“禪修”，

貌似也吸引了不少人，

被稱為具有極大吸引力的康養(yǎng)社區(qū)組團(tuán)。

（該項(xiàng)目的配套住宅銷售信息表）

筆者查詢了一些資料發(fā)現(xiàn)，

該小鎮(zhèn)主要依托登封旅游度假區(qū)資源，

尤其是嵩山少林寺景區(qū)和禪宗大典演出，

單論資源，

屬于中部地區(qū)頂級(jí)流量。

可是經(jīng)過小樓的實(shí)地探訪，

小鎮(zhèn)在規(guī)劃方面也有一定缺陷：

受眾方面，

小鎮(zhèn)以武俠故事、演藝為主要節(jié)點(diǎn)和手段，

以文創(chuàng)武俠店鋪為支撐，

受眾層面有限，運(yùn)營成本高；

從旅游層面考慮，

小鎮(zhèn)夏秋兩季是旺季，

春冬淡季缺少支撐產(chǎn)品，

經(jīng)營空白期會(huì)比較長；

運(yùn)營層面，

小鎮(zhèn)與少林禪宗·音樂大典相鄰，

位于旅游的尾聲部分，

大部分游客晚上6點(diǎn)左右到達(dá)音樂大典，

所以小鎮(zhèn)的運(yùn)營時(shí)間是個(gè)難點(diǎn)，

會(huì)造成客流不足和夜間游客難以保障的情況，

夜游產(chǎn)品缺位。

第四呢，

再聊聊位于鞏義米河鎮(zhèn)東部的正商西山小鎮(zhèn)，

正商拿地較早，

屬于典型的“以住宅開發(fā)為主”

“配套相對(duì)滯后”的模式，

該項(xiàng)目同樣面向鄭州市場(chǎng)，

提托當(dāng)?shù)厣降刭Y源，

主打“5+2”度假生活方式，

一期住宅先行，

生活配套滯后，

但是與前兩個(gè)項(xiàng)目相比，

稍微有點(diǎn)缺少旅游業(yè)態(tài)的帶動(dòng)。

四個(gè)典型小鎮(zhèn)，

四種不同的開發(fā)模式，

呈現(xiàn)出來的效果也大相徑庭。

2

“遍地開花”的特色小鎮(zhèn)，誰能承載“詩和遠(yuǎn)方”？

其實(shí)，

自2016年，

國家相關(guān)部委決定聯(lián)合開展特色小鎮(zhèn)培育工作，

特色小鎮(zhèn)很快就呈現(xiàn)“遍地開花”之勢(shì)。

政策利好下，

一批高質(zhì)量有影響力的標(biāo)桿小鎮(zhèn)項(xiàng)目贏得了市場(chǎng)好評(píng)，

但也不乏一些缺少特色、運(yùn)營失敗的項(xiàng)目黯然退場(chǎng)，

比如陜西白鹿原民俗文化村。

小樓分析了其中的原因發(fā)現(xiàn)，

特色小鎮(zhèn)運(yùn)營成本高、投資回報(bào)期長的項(xiàng)目特點(diǎn)，

決定了“開發(fā)企業(yè)”傳統(tǒng)急功近利的開發(fā)方式是行不通的，

而項(xiàng)目背后的投資主體——房地產(chǎn)企業(yè)，

往往又面臨著巨大的融資成本和資金壓力，

所以常常“左右為難”。

于是我們經(jīng)常能看到，

明明是特色小鎮(zhèn)，

一期開發(fā)卻是在賣住宅賣公寓，

可問題的關(guān)鍵是，

你房企連產(chǎn)業(yè)都不愿意引入、

配套設(shè)施尚且缺位的情況下，

如何說服客戶來置業(yè)呢？

特別是2020年8月份，

住建部、人民銀行在北京召開座談會(huì)，

明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，

為開發(fā)商劃下了三道紅線：

房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

房企的凈負(fù)債率不得大于100%；

房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

在“三道紅線”重壓下，

讓不少房企在面對(duì)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目時(shí)，

更加望而生畏。

但其實(shí)，

小樓個(gè)人還是非常喜歡“特色小鎮(zhèn)”的，

宜業(yè)、宜居、宜游，既能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，

又能提升居住體驗(yàn)，

在城鎮(zhèn)化逐步提高的大環(huán)境下，

我們很難再找回兒時(shí)的“鄉(xiāng)愁“，

卻有希望在特色小鎮(zhèn)里擁抱自己的“詩與遠(yuǎn)方“。

最后，

附上小樓統(tǒng)計(jì)到的鄭州周邊以小鎮(zhèn)命名的項(xiàng)目，

供大家參考。

文章來源：大河樓市