未來教育地產(chǎn)的主流商業(yè)模式是什么？

教育地產(chǎn)，顧名思義，主要是以教育業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體。

 

教育地產(chǎn)一般具有明顯的依托性，項目周邊教育資源豐富、受教育人群基礎(chǔ)龐大，在這其中，主要是針對兒童、青少年包括文化課在內(nèi)的各類別培訓(xùn)教育居多，且培訓(xùn)興趣形態(tài)豐富，深度和廣度相較于以往都有很大的提升。總的來說，教育綜合體發(fā)展的越來越趨向于完善，貼近消費者多方面的實際需求。

 

目前，市場上已經(jīng)布局運營的教育地產(chǎn)仍然是處于發(fā)展當(dāng)中，它們主要的運營模式，依然是以傳統(tǒng)的租金模式運營居多。在這種前提下，如果對周邊市場缺乏嚴(yán)格的調(diào)研、對于培訓(xùn)教育機構(gòu)的把控缺乏專業(yè)性，又或許是存在著為了完成招商任務(wù)，招進(jìn)了不少不成熟的教育業(yè)態(tài)，導(dǎo)致與實際的消費需求有偏差，就會出現(xiàn)與區(qū)域消費需求不對口的現(xiàn)象，造成了績效不理想，這是得不償失的。目前市場上很多的教育綜合體或多或少的都會存在這樣的問題。

 

飆馬中國認(rèn)為，教育地產(chǎn)有個不同于一般性商業(yè)地產(chǎn)的特別之處，就在于教育綜合體不必選址在城市的繁華核心位置，免去了高額的地段成本，但是教育地產(chǎn)必須要靠近入住率較高的社區(qū)附近，對周邊的住戶群體有一定要求，這樣才會有發(fā)展空間。目前新建立的教育地產(chǎn)存在形式，大多是由開發(fā)商開發(fā)住宅產(chǎn)品后的附加自持，通常也會自帶知名教育集團，吸引本項目內(nèi)和周邊學(xué)生群體，然后將所吸引的學(xué)生群體流量導(dǎo)入給項目的教育業(yè)態(tài)商家，以此產(chǎn)生商業(yè)良性循環(huán)。

 

飆馬中國建議教育地產(chǎn)要針對區(qū)域內(nèi)消費需求為基礎(chǔ)做出正確的市場定位，不要過于心急上來就想著做高端教育，以此來提高消費，可以實現(xiàn)快速的回籠資金。教育的消費水平來自于區(qū)域內(nèi)實際的需求，特定消費水平恒定的情況下，高端教育沒多大的市場。

培訓(xùn)教育，可以說是需求決定著市場，對于教育綜合體來說，對輻射區(qū)域內(nèi)的消費者需要什么樣的教育服務(wù)才是發(fā)展的核心所在。比如，區(qū)域內(nèi)需要文化課教育的需求人群大概是多少，需要繪畫培訓(xùn)的人群是多少，需要舞蹈培訓(xùn)的人群是多少，需要鋼琴培訓(xùn)的人群是多少，需要小提琴培訓(xùn)服務(wù)的人群是多少，需要古箏培訓(xùn)的人群是多少。這些市場數(shù)據(jù)對于教育綜合體來說至關(guān)重要，需求與服務(wù)想匹配，有針對性的對癥下藥才是最佳的商業(yè)發(fā)展方式。

 

教育綜合體講究的是一個長久的運營，而不是一次性買賣，服務(wù)的特定人群為學(xué)生和家長，對服務(wù)的質(zhì)量要求比較嚴(yán)格。那么教育綜合體該如何運用呢？飆馬中國建議要融入進(jìn)去一定的智慧。那么，什么才是智慧呢？就是打破商家與消費之間信息閉塞的壁壘。

 

針對這個消費者與商家之間的壁壘，現(xiàn)在有望打破了。騰訊集團通過一系列的產(chǎn)品線，覆蓋了全國絕大部分的消費人群，對消費者的各種消費行為習(xí)慣，通過線上行為數(shù)據(jù)表現(xiàn)、數(shù)據(jù)整合進(jìn)行分析，篩選出可能存在較大需求的消費者，進(jìn)行信息統(tǒng)計分析出區(qū)域內(nèi)大致存在的潛在消費人群，并通過線上精準(zhǔn)推廣把消費者引導(dǎo)到線下來，在基于這樣的信息基礎(chǔ)上，對教育綜合體的定位、招商、規(guī)劃提供參考，幫助教育綜合體進(jìn)行精準(zhǔn)式的定位服務(wù)。飆馬與騰訊這樣為代表的互聯(lián)網(wǎng)科技公司進(jìn)行強強合作，為廣大地產(chǎn)商提供一站式的定位、招商、策劃等服務(wù)。

近年來政府部門對教育業(yè)態(tài)的管理也逐漸嚴(yán)格，禁止培訓(xùn)教育機構(gòu)夸大其詞宣傳、無資質(zhì)違規(guī)辦學(xué)、巧立名目收取費用后卻宣布倒閉和其他擾亂教育行業(yè)市場行為， 在招商上要對教育類商家質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把控，遵循政府規(guī)定，給消費者一個信得過的培訓(xùn)教育場所。

 

目前北京地區(qū)據(jù)傳言更是要取消線下培訓(xùn)教育辦學(xué)，無疑加劇了教育市場的焦慮，增加了教育市場的成本這就更加要求教育綜合體要提高效率，智慧運營成為不可多得的選擇，開拓市場利用大數(shù)據(jù)對特定的市場進(jìn)行分析，精準(zhǔn)尋找。達(dá)成合作意向，實行數(shù)據(jù)管理分析，為日后二次開發(fā)、衍生式開發(fā)做準(zhǔn)備。開展教學(xué)，學(xué)生領(lǐng)悟掌握，提升學(xué)生的能力，這一系列都離不開智慧運營。教育地產(chǎn)在本質(zhì)上，競爭的就是效率，誰的效率高誰就會占領(lǐng)市場，獲得話語權(quán)。

 

案例：萬科芝士公園

 

芝士公園由寧波日報報業(yè)集團和萬科共同投資近1.5億元改造而成。

 

“芝士”，諧音“知識”。“芝士公園”被定為寧波首個“一站式優(yōu)質(zhì)全時素質(zhì)教育綜合體”。同樣具有購物、餐飲、觀影、住宅（辦公/酒店）功能，與人們熟悉的標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體不同，創(chuàng)造性地將其中的“核心詞”換成了“教育”。

 

大樓一、二層擁有配套商業(yè)，其中有星巴克黑標(biāo)店、三只松鼠、新華書店、“生鮮+餐飲”新零售概念店“超級物種”等，品牌約70個，定位為新城市美學(xué)生活目的地。大樓四、五層，包括近60家教育培訓(xùn)機構(gòu)。在考察了國內(nèi)21座城市后，從200多家機構(gòu)中篩選而出，主要提供青少年素質(zhì)教育課程，包括擊劍、馬術(shù)、攀巖、舞蹈、健美操、跆拳道、國學(xué)、英語、編程、機器人、書法美術(shù)、主持表演、聲樂等。培訓(xùn)類型多彩，如室內(nèi)馬術(shù)館，首次在寧波出現(xiàn)。

 

文章來源：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)智囊