商業(yè)地產(chǎn)，逆襲新路徑

導(dǎo)語：時間終將證明，熬過最難的時候，我們將乘風(fēng)破浪。

復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)再次迸發(fā)出新生活力。借助資本與科技不斷融入存量市場的契機，更多開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)運營商下沉到對優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)項目進行改造的隊伍中。
行業(yè)危機四伏，面臨巨大變革，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在此多事之秋紛紛轉(zhuǎn)型，探索突圍之路。

商業(yè)地產(chǎn)走出至暗時刻，在復(fù)蘇中乘風(fēng)破浪

CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2020年年中亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》顯示，今年以來亞太區(qū)工業(yè)物流板塊表現(xiàn)強勁，寫字樓需求正在回暖。世邦魏理仕預(yù)計大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)板塊預(yù)計將在今年迎來復(fù)蘇，并在2021年延續(xù)復(fù)蘇勢頭。

同期發(fā)布的“世邦魏理仕復(fù)蘇指數(shù)”顯示，在亞太區(qū)主要城市中，成都整體市場恢復(fù)程度最高，臺北、上海和北京分列第二、第四和第六位。武漢位列第十。

此外，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周南京樓市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場共成交面積20024.54㎡，環(huán)比上漲59.93%。其中辦公類產(chǎn)品成交6204.41㎡，環(huán)比下降10.81%，商鋪類產(chǎn)品成交13820.13㎡，環(huán)比大漲148.39%。

從板塊發(fā)布來看，辦公成交量前三名為建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)和浦口區(qū)；商鋪方面鼓樓區(qū)成交量位列第一，其次是江寧區(qū)和棲霞區(qū)。

隨著近期商業(yè)地產(chǎn)銷量的回升，市場信心也在緩慢恢復(fù)，尤其是中央一再強調(diào)“房住不炒”，一些投資客將目光從傳統(tǒng)住宅轉(zhuǎn)向新興區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場，直接拉抬了寫字樓與商鋪的銷量。

2020年下半年南京仍將有超過60萬平方米的新增供應(yīng)入市，以律師事務(wù)所、新媒體產(chǎn)業(yè)、新基建相關(guān)產(chǎn)業(yè)為代表的企業(yè)將積極擴張，新一代數(shù)字產(chǎn)業(yè)、智能5G、新醫(yī)藥與新健康等新產(chǎn)業(yè)將迎來增長機遇，同時，遠程辦公等辦公模式的轉(zhuǎn)變，也對企業(yè)未來選址產(chǎn)生深遠影響。

雖然商業(yè)地產(chǎn)之路比想象的要難走，但是如果這一輪把資產(chǎn)泡沫打掉，把資產(chǎn)價格回歸到理性，回歸到市場化的程度，會對所有做資管的團隊、人員來講是一個巨大的機會，如今要是可以把商業(yè)地產(chǎn)做好就是神仙！

商業(yè)地產(chǎn)不一定只做零售或辦公樓，還有很多可能

疫情常態(tài)化，對商業(yè)地產(chǎn)帶來的壓力巨大，甚至將影響未來數(shù)年。辦公樓整體供過于求，未來三年，深圳未來供應(yīng)要占到當(dāng)前總體存量的80%以上，上海在30%多。由于未來整體辦公室市場的供應(yīng)量加大，市場將會繼續(xù)面臨較大壓力，去化速度也將進一步放緩，北上廣深去化周期分別為16年、11年、10年和30年，預(yù)計未來一段時期，租金和出租率還會出現(xiàn)不同程度的下降。

“一鋪養(yǎng)三代”成為歷史，“包租公”的神話已不再。

8月12日，凱德集團總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓在2020博鰲房地產(chǎn)論壇的“博鰲論劍之二：我們的20年”對話環(huán)節(jié)中表示，商業(yè)地產(chǎn)可以看成是一個城市發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施，每個城市在發(fā)展的階段里面都需要商業(yè)地產(chǎn)支撐。從市場變化的角度來講，商業(yè)地產(chǎn)也會受到?jīng)_擊，例如疫情的發(fā)生對于商場、辦公樓需求量的影響。不一定說商業(yè)地產(chǎn)就只能做零售，或者是只做辦公樓。需要順著市場的變化，把自己看成是一個基礎(chǔ)設(shè)施，面對不同的需求，做出一定的轉(zhuǎn)變。

危機對于優(yōu)秀的商業(yè)而言，是歷練，也加速了他們創(chuàng)新運營的腳步。我們并不難發(fā)現(xiàn)，在危機中尋找到了新的閃光點的商業(yè)綜合體有著類似的特點——注重運營、不斷提升消費者體驗、不斷提升線上化能力與線下的融合，這些特質(zhì)讓他們能夠在復(fù)雜的環(huán)境中堅韌求生。

有人將寫字樓開發(fā)比作是大型城市綜合體的運營，圍繞寫字樓要布局綜合業(yè)態(tài)，這不僅需要大資本的運作，在技術(shù)領(lǐng)域、人才儲備等方面的要求也非常高。

輕資產(chǎn)運營時代下，商業(yè)地產(chǎn)屬性不局限在“商業(yè)+地產(chǎn)”，而是具備“地產(chǎn)+金融”的特征。比如凱德、領(lǐng)展、基匯等企業(yè)已經(jīng)形成比較成熟的資產(chǎn)運作體系，越秀、印力、華潤等房企也在嘗試。

經(jīng)過近年的爆發(fā)式增長，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)具備比較成熟的投資方向和贏利模式，但對于正在發(fā)展的中小房企、初涉商業(yè)房地產(chǎn)的跨界企業(yè)而言，如何開發(fā)與經(jīng)營，依然是一個巨大的問題，如何走一條適合自己的投資路線和贏利路線，還需要不斷探索，任重而道遠。
商業(yè)地產(chǎn)大變局時代，轉(zhuǎn)型升級成提升抗風(fēng)險能力關(guān)鍵

隨著00后和90后成長，線下的消費業(yè)態(tài)也發(fā)生了變化，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售邏輯和消費群體都發(fā)生了一定的變化，這個變化主要是由帶流量的IP、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和娛樂型玩法共同構(gòu)成的，核心也是來自于大家對于線下娛樂和精神化消費的需求。

順勢而為，盤點飽含困難、動蕩但堅定為創(chuàng)新和變革所做的努力，如今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有了借勢起航的基石，激起一朵朵浪花。

用服務(wù)給商業(yè)做加法，開發(fā)商致力于升級場景，打通線上線下數(shù)字化能力，并且協(xié)同品牌方，更有效率的通過各類渠道觸達各場景用戶。

在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展大潮下，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能同實體經(jīng)濟深度融合，推動中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、產(chǎn)業(yè)模式優(yōu)化升級和企業(yè)形態(tài)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，這些信息科技因子正迅速滲透到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，從而逐步構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)全新發(fā)展的核心驅(qū)動。

未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)，加速線上線下融合發(fā)展，加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續(xù)升級，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。

從長遠來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。

聯(lián)合辦公，未來發(fā)展的趨勢。以科技賦能綠色建筑、打造智能辦公空間，與更高健康標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系雙向發(fā)力，提升辦公空間品質(zhì)，助力未來辦公空間升級發(fā)展。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)可謂是挑戰(zhàn)與機遇并存，能否轉(zhuǎn)變商業(yè)運營思想觀念并能有時俱進的服務(wù)理念將決定著商業(yè)開發(fā)企業(yè)的生死存亡。同時，未來城市群將進入新一輪的商業(yè)發(fā)展機遇期。在數(shù)字化與全球化交融的時代，城市群的崛起將與中國的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，新經(jīng)濟發(fā)展的高度也必然是城市群未來發(fā)展的高度。

商業(yè)的宿命就是競爭。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們只有牢記服務(wù)美好生活的這一初心，把握城市更新和消費升級的時代機遇，通過塑造商業(yè)標(biāo)桿構(gòu)筑發(fā)展高地，才能挑戰(zhàn)既往，才能無懼于未來。

參考資料：《亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)加快復(fù)蘇 成都恢復(fù)程度最高》、《如今能把商業(yè)地產(chǎn)做好的是“神仙” 中國有很多》、《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書發(fā)布 疫情影響加速商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型》