商業小鎮一般是依托在大的IP和景區下的集群型商業項目，現在該類項目越來越多，甚至很多自成體系，構建自己的商業模式。
文旅型商業小鎮項目有以下特點：有著流量的基礎，比如迪士尼小鎮、恐龍園的迪諾水鎮、拈花灣的小鎮；有著自身的商業運營特點，季節性強、淡旺季是依賴于流量本身的，商業業態有著其特殊性；結合文旅的業態的內容進行混搭，構建流量配套和文旅運營雙核驅動；容易定位偏差，把傳統的商業與旅游商業混合考慮；對運營要求較高，強運營大于強招商。
下面結合案例進行分析。
迪士尼小鎮：千萬流量的旅游商業小鎮
迪士尼小鎮項目是位于上海迪士尼度假區的配套商業項目，項目總建筑面積4.6萬平方米，作為一種典型的街區型商業，迪士尼小鎮的業態規劃極具特征，一南一北各自布局了兩個迪士尼獨有的主力店：迪士尼世界商店和華特迪士尼大劇院。除此之外，小鎮業態被規劃成了五個組團，分別為小鎮市集、百老匯廣場、百老匯大道、百食香街、小鎮湖畔五大部分。
1、小鎮市集。
小鎮市集位于迪士尼小鎮主入口，是人流量的第一集散地。迪士尼世界商店設置于此，并占據了最具標識性的綠色圓頂小屋，既能夠統一和強化小鎮的主題形象，又必然是出于自身旅游商品經營收入的考慮。
店內商品共15個類別，品種共4000多件，主要定位為家庭消費。涵蓋了服裝及配飾、收藏品、禮服/角色扮演服、食品/糖果、頭飾、家居用品、飾品、鑰匙圈/磁貼、個性定制商品、徽章、上海迪士尼樂園主題商品、紀念品、文具、玩具/毛絨玩具、手表等，可謂琳瑯滿目。
以D系列打頭的潮流、新意、時尚三大集合店點狀分布在迪士尼世界商店旁，主力店+集合店模式。
小鎮市集板塊餐飲定位于輕餐飲，品牌認知度較高，客單價與日常城市消費相仿，主要通過大客流帶動整體銷售提升。
樂高品牌旗艦店作為區域生意較好的零售店，室內面積近800平方米，創造了一個結合產品銷售、現場拼砌體驗、樂高模型展示和品牌文化體驗為一體的樂高創意世界。成為很多游客必逛的場所，也復合兒童的消費心理。
2、百老匯廣場。
百老匯廣場無疑是小鎮人流集散的第二中心，華特迪士尼大劇院的標志十分醒目，在劇院內上映的普通話版本舞臺劇《獅子王》，是能夠達到“為你而來”級別的旅游吸引物。
該區域商業的主要功能是進行演出的配套，整體定位偏高端，適宜觀演等待，游客可預留較長時間享受美食或在酒吧小聚。
3、百老匯大道。
該區域與百老匯廣場銜接，街道尺度較寬，客流容納能力強，主要分布的是高端餐飲、珠寶、藝術、化妝品、眼鏡、鞋類等這類承租能力強的零售品牌。其中潘多拉、周大福等推出的迪士尼聯名款，也是小鎮商家的特色和亮點。
4、百食香街。
該區塊毗鄰小鎮市集，位于整個項目中段，僅布局了餐飲業態，整體定位于輕餐飲和集中式餐飲，涵蓋泰式、日式、中式等口味。
5、小鎮湖畔。
顧名思義，該板塊位于星愿湖畔，迪士尼小鎮外圍，與上述街區的中國風不同，這里的主題調整為海洋度假風，整體節奏“慢下來、靜下來”。餐飲品牌的形象定位為中高端主題餐飲，零售品牌定位為運動休閑。
◆小鎮業態
小鎮餐飲商鋪20處，零售商鋪24處，休閑娛樂1處。零售面積：餐飲面積：休閑娛樂面積是5：4：1。
◆餐飲業態
◆零售及配套業態
迪士尼小鎮通過主題樂園年千萬的流量構建自己的商業模式，在實際經營中，有著其自身特殊性，很多項目很難借鑒。
筆者觀點：品牌展示商家占據主流，而非實際經營獲益商家占據主流，很多品牌通過迪士尼的旗艦店的進入，形成全國的展示店；兒童親子業態比例較少，只有迪士尼商店和樂高旗艦店，不符合迪士尼的客群定位；餐飲類業態實際經營情況較好，與景區的運營邏輯一致，同時有著其展示效應；娛樂類文旅類業態布置較少，體現目前國內這這方面的聯動性較差，很多原創的品牌店尚未成為規模。
迪諾水鎮-恐龍園樂園的商業小鎮
迪諾水鎮位于常州恐龍園項目迪諾水鎮位于環球恐龍城核心位置、中華恐龍園入口處。
作為世界唯一恐龍主題游憩型商旅公園，迪諾水鎮集名品購物、主題餐飲、創意零售、體驗游樂、休閑娛樂、度假酒店六大業態于一體，360度打造“奇、趣、享、樂、悅”五大消費體驗，主要涵蓋年輕時尚、家庭消費客群。強烈鮮明的恐龍文化主題，營造一個富有童話色彩和充滿夢幻創意的歐洲商業小鎮。
1、建筑面積。
13.7萬平方米地上商業建筑面積│ 23.8萬平方米地下停車建筑。
2、業態構成。
主題餐飲——主題大餐飲/連鎖餐飲/創意餐飲/咖啡茶語 創享精致美食饕餮
創意購物——創意零售/個性藝術/時尚潮店 營造賞心悅目的購物體驗
奧特萊斯——奧萊工廠折扣店/名品購物 大品牌/小價格天天享折扣
休閑娛樂互動體驗——CGV影院/鋼鐵部落/蠟像館 開啟充滿趣味的休閑空間
主題酒店——恐龍主題度假酒店 豐富個性度假感
特色酒吧街——酒吧會所/啤酒廣場/絢麗秀場 打造72小時歡樂不夜城
迪諾水鎮以旅游、商業、文化和展館業態構建項目的文旅體系，他相比迪士尼小鎮業態更加復合，場景感更加豐富。與恐龍園的人流關系更加緊密，經營的策略更加聯動。
3、迪諾水鎮業態分析。
通過對迪諾水鎮的業態分析，該項目以恐龍園為流量，構建了城市客戶與游客的商業消費模式，通過水鎮內部的主題酒店、餐飲配套、零售等為游客提供相應的服務。同時通過不斷的業態調整，為樂園提供服務支撐。
筆者觀點：景區入口游線與商業充分的結合，商業中設置旅游景點和巡游路線，有機的結合，形成樂園+商業雙驅動；酒店業態+旅游業態+商業業態三結合，同時自身的ip產品形成，使得商業的度假有一定的特色；項目地下車庫為樂園提供很好的配套，但投資相對巨大，項目本身的投資回收壓力大；奧特萊斯零售店的引進，復合人流和旅游區商業低成本的業態布置。
結語
在流量經濟的今天，購物經濟不再是經營核心，而流量經濟正是小鎮商業的運營核心，并且隨著時代的發展，下沉到三四線城市甚至縣城，必將出現商業小鎮的蓬勃發展。在該類項目操盤中要主要流量與存量的關系、商家與配套的關系以及投入與產出的關系，運營是招商的核心。
文章來源：克而瑞商旅文早參
