特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中的6個(gè)坑和3大救贖

特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中的6個(gè)坑和3大救贖-容積率達(dá)到多少才是最佳的？-小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種，每種開發(fā)模式的要求都不同-關(guān)于小鎮(zhèn)項(xiàng)目的旅游市場(chǎng)定位問(wèn)題
特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)中的幾個(gè)“坑”
　　文旅小鎮(zhèn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)該做出細(xì)致切實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研，確定項(xiàng)目總體定位，為后續(xù)的良性運(yùn)營(yíng)做好鋪墊。但文旅小鎮(zhèn)是新生事物，由于經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目方在期初往往會(huì)忽略一些問(wèn)題，導(dǎo)致后期不得不整改，甚至造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。最常見的有以下幾個(gè)問(wèn)題：
1. 文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)形式屬于文旅商業(yè)步行街，區(qū)別于城市商業(yè)體
　　從特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目立項(xiàng)開始，我們要有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)：從屬性上來(lái)看，文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)是以街區(qū)型的文化旅游為主。因此，業(yè)態(tài)布局上，要注重旅游屬性，但需要提醒的是，不能完全做旅游業(yè)態(tài)，也要兼顧到在地消費(fèi)和屬地化消費(fèi)特性。
　　如果完全做旅游業(yè)態(tài)，忽略了本地的市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致在小鎮(zhèn)商業(yè)街在客流量還沒(méi)有達(dá)到一定階段的時(shí)候，難以維持理想的開門率。
　　另外，在規(guī)劃和策劃階段，就要把整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)動(dòng)線、旅游動(dòng)線，文化動(dòng)線、人流動(dòng)線綜合考慮到一起。使得游客能夠按照我們所預(yù)想的節(jié)奏來(lái)游玩和消費(fèi)，由此實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，拉高人均消費(fèi)。
　　這里需要提醒大家，一個(gè)容易被忽略的問(wèn)題，就是物流動(dòng)線和車流動(dòng)線的規(guī)劃，要與后期的運(yùn)營(yíng)相結(jié)合。車流和物流動(dòng)線牽扯到諸多后期運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，比如店鋪鋪貨、垃圾清運(yùn)、油煙排放等。現(xiàn)在一些比較早的古城，像麗江古城、鳳凰古城，都存在著垃圾車和游客走同一條線路的情況，這就會(huì)大大降低游客的觀光體驗(yàn)感。同時(shí)，物流和車流動(dòng)線的合理規(guī)劃，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)成本的控制有著非常重要的作用。
　　最后，導(dǎo)覽系統(tǒng)是文旅商業(yè)步行街的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，在景區(qū)里具有權(quán)威性。在實(shí)際操盤中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)游客對(duì)導(dǎo)覽系統(tǒng)的信任度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工作人員的口頭指引。
2. 公共區(qū)域的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本，要提前考慮在運(yùn)營(yíng)階段如何轉(zhuǎn)化
　　諸多文旅小鎮(zhèn)都具備水系景觀，在運(yùn)營(yíng)維護(hù)過(guò)程中，除了水費(fèi)，還要交資源費(fèi)，如果小鎮(zhèn)沒(méi)有活水水源支撐，那么這會(huì)是不小的開支。
　　另外開支比較大的就是公共區(qū)域的保潔費(fèi)、照明費(fèi)及安保費(fèi)用，這些公共區(qū)域的費(fèi)用最好不要分?jǐn)偟缴碳疑砩希绻@些費(fèi)用都由商家來(lái)承擔(dān)，必然會(huì)導(dǎo)致這些負(fù)擔(dān)通過(guò)商家轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，這將對(duì)整個(gè)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不良影響。因此，在前期我們要在公共區(qū)域的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方面周密考慮，可以通過(guò)旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)等手段進(jìn)行轉(zhuǎn)化。
3. 商業(yè)區(qū)域的容積率不是越高越好
　　目前特色小鎮(zhèn)開發(fā)商和投資人大多脫胎于地產(chǎn)行業(yè)，一般都會(huì)認(rèn)為容積率越高越好，但事實(shí)上容積率高，建安成本（建安成本是建筑安裝工程成本的簡(jiǎn)稱，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水電線路安裝費(fèi)等）也會(huì)相應(yīng)的較高，對(duì)于資金使用效率來(lái)說(shuō)，不見得是好事情。
　　那么容積率達(dá)到多少才是最佳的？我認(rèn)為，要在投入單價(jià)、物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和物業(yè)使用坪效三者之間找到最佳平衡點(diǎn)，資金使用效率較高，物業(yè)單價(jià)較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。
　　一般情況下，多數(shù)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目的位置都比較偏僻，所以容積率盡量不要做的太高，做到0.3-0.5是比較好的。但如果在城市核心區(qū)，做到0.3-0.5就比較低了。當(dāng)然具體做到多少，還需要綜合上文提到的三個(gè)方面因素來(lái)考慮。
4. 高科技互動(dòng)項(xiàng)目的上馬需要謹(jǐn)慎
　　目前較多的投資人由于年長(zhǎng)的關(guān)系，傾向于將高科技項(xiàng)目投放在小鎮(zhèn)里，他們通常會(huì)認(rèn)為高科技互動(dòng)項(xiàng)目體驗(yàn)度高，互動(dòng)性強(qiáng)，并且又能突出自己小鎮(zhèn)的文化氛圍和主題。
　　但事實(shí)上高科技互動(dòng)項(xiàng)目，有幾個(gè)先天性缺憾：第一，保鮮度差，游客體驗(yàn)過(guò)一兩次后，可能就不再想去了。第二，技術(shù)淘汰的快，可能你上半年剛做好，到了下半年，新的技術(shù)已經(jīng)淘汰了這種玩法，對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有吸引力了。
　　另外，高科技項(xiàng)目難以做到個(gè)性化和差異化，不管是5D還是7D，對(duì)于游客而言都是3D，3D以上體驗(yàn)感基本上是一樣的。它的獨(dú)有性也很難把握，因?yàn)榉彩侵灰湾X就能做到的事，那么你想做到獨(dú)有性就非常難，很容易被復(fù)制和模仿。因此，在高科技互動(dòng)項(xiàng)目上，投資人需要保持理性，切忌盲目自信。
5. 演藝項(xiàng)目的上馬，要做好評(píng)估
　　大型演藝項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度系數(shù)很高，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，演藝項(xiàng)目是重渠道的文旅產(chǎn)品，需要運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)熟悉，對(duì)渠道運(yùn)作非常了解。另外，很多人在投資的時(shí)候，只關(guān)注這個(gè)演出形式的獨(dú)有性，或者演出內(nèi)容的吸引力有多強(qiáng)，但往往忽略了，演藝項(xiàng)目落地后每日耗費(fèi)的人力和物力成本。如果日常運(yùn)營(yíng)花費(fèi)大量的物力和人力，就會(huì)造成項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)壓力。
　　目前演出行業(yè)有人提出了演出項(xiàng)目“小而美”的概念，我本人對(duì)此也是持懷疑態(tài)度的，從我的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，也不見得能取得市場(chǎng)認(rèn)同。演出項(xiàng)目究竟應(yīng)該是大型（實(shí)景）、還是“小而美”。不是由投資人或者策劃師想象出來(lái)的，是游客的接受度決定的，大型演出的市場(chǎng)表現(xiàn)下滑之后，不一定小型演出的就能好賣。
　　大型演出項(xiàng)目市場(chǎng)下滑的原因主要是團(tuán)隊(duì)游客市場(chǎng)的變化，要找到真正有“出路”或者賣點(diǎn)的演出產(chǎn)品，而不是演出形式和規(guī)模的問(wèn)題。我認(rèn)為演出產(chǎn)品要根據(jù)消費(fèi)需求，做好業(yè)態(tài)的生態(tài)組合才是出路。
6. 提前做好稅務(wù)籌劃
　　小鎮(zhèn)項(xiàng)目的商業(yè)部分基本屬于商業(yè)地產(chǎn)，如果是物業(yè)自持或返租，就需要提前做好房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是很大的一筆支出，主要有兩種收稅方式:第一是每年度稅費(fèi)，原值×70%×1.2%；第二是，房屋年度租金×12%。
小鎮(zhèn)操盤的幾個(gè)“忌諱”
　　作為一個(gè)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目的決策者，應(yīng)該對(duì)文旅小鎮(zhèn)行業(yè)有一個(gè)基本的認(rèn)知，不能憑感覺(jué)決策，要做好行業(yè)調(diào)研。
1. 關(guān)于小鎮(zhèn)門票的收取問(wèn)題
　　目前來(lái)看，收門票的文旅小鎮(zhèn)，里面的商業(yè)都不太強(qiáng)；不收門票的小鎮(zhèn)，商業(yè)都做的還不錯(cuò)。但是，要想將兩者同時(shí)做到最好，難度是很大的。如果既想把商業(yè)做好，還要收取門票，要對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)周密的調(diào)研，去找到兩者的平衡點(diǎn)，切忌盲目自信，異想天開。
　　另外，商業(yè)行為都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，并不是說(shuō)自營(yíng)就一定可以賺錢。自營(yíng)業(yè)態(tài)在整個(gè)項(xiàng)目股份中的占比多少，需要做周密的核算。
2. 關(guān)于小鎮(zhèn)項(xiàng)目的旅游市場(chǎng)定位問(wèn)題
　　文旅小鎮(zhèn)首先要對(duì)它的旅游市場(chǎng)做一個(gè)總體定位。除了某幾個(gè)獨(dú)特的古城，如麗江古城、鳳凰古城，其他絕大多數(shù)文旅小鎮(zhèn)不可能做到服務(wù)遠(yuǎn)方市場(chǎng)，很難吸引到遠(yuǎn)方市場(chǎng)的游客，其主要服務(wù)于一級(jí)客源市場(chǎng)（兩小時(shí)車程）。我認(rèn)為，應(yīng)該定位為周邊旅游產(chǎn)品或周末休閑游的產(chǎn)品，不要好高騖遠(yuǎn)。有了總體定位以后，就會(huì)清楚知道小鎮(zhèn)的市場(chǎng)在哪兒？游客群體是怎樣的消費(fèi)特點(diǎn)？景觀系統(tǒng)和景區(qū)商業(yè)動(dòng)線如何規(guī)劃等問(wèn)題。
3. 考察項(xiàng)目要用行業(yè)視角，不要看不起已經(jīng)存在的市場(chǎng)
　　操盤手去考察項(xiàng)目的時(shí)候，不要只看到項(xiàng)目的缺點(diǎn)或表面現(xiàn)象，要知其然也要知其所以然。不要急于否定任何一個(gè)已經(jīng)存在、被認(rèn)可的市場(chǎng)，要抱著客觀學(xué)習(xí)的態(tài)度去研究，它的旅游吸引物究竟是什么？思考項(xiàng)目的整個(gè)商業(yè)模式，它到底是靠門票賺錢，還是靠門票拉動(dòng)市場(chǎng)？靠旅游商品來(lái)賺錢，還是靠旅游商品拉動(dòng)市場(chǎng)？還是靠景區(qū)服務(wù)來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)？這些問(wèn)題都不可輕易下結(jié)論，需要操盤手認(rèn)真的考察和辨別。
幾個(gè)核心問(wèn)題”
1、小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)
　　小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)管理，既涉及到小鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)，也涉及到小鎮(zhèn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，從某種程度來(lái)說(shuō)，小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)更像是管理一個(gè)小型的城市經(jīng)濟(jì)綜合體。小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該善于利用自身優(yōu)勢(shì)，并引進(jìn)外部資源，搭建各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，來(lái)促進(jìn)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)水平，這就是所謂的“平臺(tái)化思維”。這些平臺(tái)包括開發(fā)合作平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作平臺(tái)、立體品牌推廣平臺(tái)、綜合投融資平臺(tái)等。
2、小鎮(zhèn)服務(wù)體系
　　服務(wù)是更高標(biāo)準(zhǔn)的旅游需求， 也是增加游客體驗(yàn)價(jià)值，和提升滿意度的重要方面。建立高層次，精細(xì)化的服務(wù)體系，是打造小鎮(zhèn)旅游核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。
當(dāng)然，小鎮(zhèn)不僅服務(wù)于游客，小鎮(zhèn)服務(wù)體系需根據(jù)不同的服務(wù)對(duì)象和需求，從硬件設(shè)施和軟件服務(wù)兩方面入手，硬件方面是建設(shè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，而軟件則是建立高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)規(guī)范和制度。
服務(wù)體系包括三方面的內(nèi)容：
1.游客： 包括公共服務(wù)(交通、衛(wèi)生、安全、信息)、接待服務(wù)。
2.經(jīng)營(yíng)者 ： 包括經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)秩序、招商政策。
3.本地居民 ： 包括物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)。
3、小鎮(zhèn)品牌
　　小鎮(zhèn)品牌的重要性不言而喻，那么小鎮(zhèn)的品牌到底如何打造?最重要的是產(chǎn)品和服務(wù)做的好。
　　小鎮(zhèn)品牌的產(chǎn)品有四大屬性：一是特指性要明確;二是競(jìng)爭(zhēng)性要從頂層設(shè)計(jì)開始;三是延展性必須注意產(chǎn)品的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，你可以讓手機(jī)替代照相機(jī)，但你不能讓手機(jī)替代化妝品;四是美好性要注意和人的情感相關(guān)聯(lián)。
　　產(chǎn)品的四種屬性缺一不可。但僅有產(chǎn)品是不夠的，品牌的另一大基礎(chǔ)就是服務(wù)，再好的產(chǎn)品，沒(méi)有好的服務(wù)絕對(duì)成就不了品牌，尤其是做文旅小鎮(zhèn)。而服務(wù)必須有體系、有標(biāo)準(zhǔn)、有執(zhí)行、有機(jī)制。
　　不同的小鎮(zhèn)定位，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容肯定不一樣。比如，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)的服務(wù)內(nèi)容就有很大不同，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的服務(wù)更多的是在生產(chǎn)方面，如技術(shù)、物流、人才、原料、生產(chǎn)環(huán)境等方面做好支持，而文旅小鎮(zhèn)則主要是生活和體驗(yàn)方面，如交通、住宿、餐飲、游樂(lè)指導(dǎo)、商業(yè)環(huán)境等。
　　即使同是文旅小鎮(zhèn)，觀光和深度旅游又有所不同。觀光主要在停車場(chǎng)、旅游線路、餐飲、人流疏導(dǎo)、景點(diǎn)介紹等方面做好服務(wù)，而深度旅游則更注重細(xì)節(jié)的服務(wù)，比如，咖啡吧從游客進(jìn)門、落座、點(diǎn)單每一個(gè)細(xì)節(jié)是否與咖啡吧主題吻合，是否能應(yīng)對(duì)游客的心理需求，包括你的環(huán)境設(shè)計(jì)、道具設(shè)計(jì)、問(wèn)候設(shè)計(jì)，無(wú)不體現(xiàn)你的服務(wù)水平，更不要說(shuō)酒店住宿針不同層次游客的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
　　而真正的度假小鎮(zhèn)更注重服務(wù)體系的完善和服務(wù)創(chuàng)新，具體到一座小亭、一張木椅、一個(gè)導(dǎo)示、一盆花草都表達(dá)著你的服務(wù)體系是否緊貼度假主題。
有了好的產(chǎn)品、好的服務(wù)，品牌的建立才有了基礎(chǔ)。但這僅僅只是基礎(chǔ)，能否建立一個(gè)強(qiáng)大的品牌，還有更多環(huán)節(jié)和步驟。
4、小鎮(zhèn)IP
　　IP應(yīng)該是一種身份識(shí)別。任何商品如果沒(méi)有IP就不會(huì)成為品牌，沒(méi)有IP是永遠(yuǎn)長(zhǎng)不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的傳播方法有四種：一是進(jìn)入公眾視野、二是制造新聞、三是強(qiáng)迫記憶、四是編好故事。IP傳播的方法大概以這四種常用為主，但不排除還有更好的，無(wú)論多少，有一點(diǎn)至關(guān)重要：怎樣建立IP與人的情感關(guān)聯(lián)關(guān)系，如何最快縮短受眾從認(rèn)識(shí)、接受到喜歡這三個(gè)過(guò)程?而好的傳播渠道正是完成這三個(gè)過(guò)程的關(guān)鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智占領(lǐng)兩類。
　　情感關(guān)聯(lián)在小鎮(zhèn)發(fā)展中的地位非常重要。人的情感非常豐富，情感往往主導(dǎo)人們對(duì)事物的偏愛(ài)和憎惡。一旦被偏愛(ài)，即使瑕疵再多也會(huì)被忽略甚至被轉(zhuǎn)換。沒(méi)有偏愛(ài)就沒(méi)有品牌，而偏愛(ài)就是情感關(guān)聯(lián)。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還是文旅小鎮(zhèn)，無(wú)論是產(chǎn)品還是環(huán)境，都必須刻意地注重與消費(fèi)者情感溝通，只要能讓他們偏愛(ài)，小鎮(zhèn)的生命才會(huì)長(zhǎng)久。具體到小鎮(zhèn)如何與消費(fèi)者進(jìn)行情感關(guān)聯(lián)，至少要做好 “五情”：1.強(qiáng)調(diào)小鎮(zhèn)的情愫;2.創(chuàng)造小鎮(zhèn)的情緣;3.營(yíng)造小鎮(zhèn)情境;4.設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)的情趣;5.培育小鎮(zhèn)的情韻。
5、開發(fā)模式
　　小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種，每種開發(fā)模式的要求都不同。
a. 主題游樂(lè)園模式。這種模式很常見，國(guó)外以迪士尼為典型代表，國(guó)內(nèi)以華僑城、萬(wàn)達(dá)主題樂(lè)園為范本。它們都是以樂(lè)園為賣點(diǎn)，吸引人流前來(lái)旅游，然后提升土地價(jià)值，最后售賣地產(chǎn)。這種開發(fā)模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，目前國(guó)內(nèi)的主題樂(lè)園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動(dòng)力不足等問(wèn)題，如何破解考驗(yàn)著大家的智慧。
b.農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式。在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的模式也很常見。此種模式的核心是要讓游客親身體驗(yàn)和參與場(chǎng)景，體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農(nóng)業(yè)，還應(yīng)該補(bǔ)齊居住、教育等其他功能。
c.度假旅游驅(qū)動(dòng)模式。這一類小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來(lái)的，如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。此種模式最關(guān)鍵的是摸準(zhǔn)度假人的需求，打造真正的度假功能。
d.產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式。此模式就是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式。這種產(chǎn)業(yè)有兩類，一是引進(jìn)來(lái)的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來(lái)的產(chǎn)業(yè)。小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。
e.養(yǎng)老旅居驅(qū)動(dòng)模式。這類模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn)，一定要滿足幾個(gè)條件：一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。
f. 古鎮(zhèn)改造模式。很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來(lái)的。對(duì)于這類古鎮(zhèn)要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感。
g. 文旅組合模式。因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進(jìn)去，也就是文旅是個(gè)筐，什么都往里面裝。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小，但如果頂層設(shè)計(jì)沒(méi)有做好，風(fēng)險(xiǎn)也最大。此種模式關(guān)鍵要處理好幾種類型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類別進(jìn)行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂(lè)的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。
　　總而言之，開發(fā)主題不同，其選擇的開發(fā)模式就會(huì)不同。主題決定模式!而不同的開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的盈利模式，決定項(xiàng)目的存活率。
6、盈利模式
1、門票模式。
2、綜合收益模式。主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費(fèi)收入等，比如麗江古城。
3、產(chǎn)業(yè)收入模式。比如中國(guó)首個(gè)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)——西湖云棲小鎮(zhèn)。
4、地產(chǎn)收入模式。包括度假、養(yǎng)老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等。
5、資本運(yùn)作模式。此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進(jìn)項(xiàng)目的方式，但首先必須做好整體策劃，在此基礎(chǔ)上引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，最終實(shí)現(xiàn)上市，或者通過(guò)資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)融資和資本退出管道。比如，烏鎮(zhèn)到2006年引入上市公司“中青旅”開發(fā)古鎮(zhèn)旅游，是資本運(yùn)作的成功案例之一。
　　很多小鎮(zhèn)都是上述幾種盈利模式的組合，因?yàn)閱我坏挠Ｊ礁緹o(wú)法支撐小鎮(zhèn)的發(fā)展。