特色小鎮(zhèn)其實(shí)缺的是生活！

 

特色小鎮(zhèn)并非特色旅游小鎮(zhèn)

 

特色小鎮(zhèn)的概念最早舶來(lái)自國(guó)外，比如美國(guó)的硅谷、格林威治小鎮(zhèn)，英國(guó)的劍橋鎮(zhèn)等。這些小鎮(zhèn)之所以能經(jīng)久不衰，因?yàn)榫哂刑囟ǖ淖匀弧⑷宋摹v史、經(jīng)濟(jì)因素，使其具有不可復(fù)制性。國(guó)內(nèi)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，存在一個(gè)誤區(qū)，就是把特色小鎮(zhèn)直接等同于“特色旅游小鎮(zhèn)”。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然特色小鎮(zhèn)一般具有旅游的功能，甚至和旅游業(yè)有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，但是特色小鎮(zhèn)并不等同于“旅游小鎮(zhèn)”。

 

一般情況下，特色小鎮(zhèn)可分為工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅度假型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商品交易型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、研發(fā)服務(wù)型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、學(xué)院教育小鎮(zhèn)等。跟旅游關(guān)系最密切的是文旅特色小鎮(zhèn)，從世界范圍來(lái)看，這類小鎮(zhèn)根據(jù)周邊的風(fēng)景資源不同，又分為古鎮(zhèn)村落、溫泉度假小鎮(zhèn)、濱海度假小鎮(zhèn)、濱湖度假小鎮(zhèn)、運(yùn)動(dòng)觀光小鎮(zhèn)等許多門類。

 

特色產(chǎn)業(yè)打破小鎮(zhèn)旅游淡旺季“魔咒” 

 

特色小鎮(zhèn)，不完全是旅游小鎮(zhèn)，但可以加入旅游、休閑、度假功能。比如，有些產(chǎn)業(yè)類小鎮(zhèn)，以制造業(yè)或新型制造業(yè)為主，升級(jí)后技術(shù)含量較高，未來(lái)發(fā)展有產(chǎn)業(yè)作為依托的。而中國(guó)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，最關(guān)鍵的就是要以產(chǎn)業(yè)為依托。另一類是歷史文化小鎮(zhèn)，比如山西的平遙，基本以旅游為主，季節(jié)性強(qiáng)，有明顯的淡旺季。這類小鎮(zhèn)的產(chǎn)品鏈適合做得長(zhǎng)一些，不能僅靠收門票。這類小鎮(zhèn)和工業(yè)小鎮(zhèn)不一樣，規(guī)模上要控制，不是越大越好。

　　

第一要有產(chǎn)業(yè)依托，第二要有自己的特色定位。無(wú)論小鎮(zhèn)主營(yíng)的是何種產(chǎn)業(yè)，一定要有產(chǎn)業(yè)依托，不能按照景區(qū)來(lái)建，游客只買一張門票，來(lái)了就走了。

　　

特色小鎮(zhèn)需要考慮，本土的資源怎么變成產(chǎn)品，以及這些產(chǎn)品怎樣形成產(chǎn)業(yè)、甚至形成產(chǎn)業(yè)集群。除了工業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)集群，文化特色產(chǎn)品、文化創(chuàng)意產(chǎn)品也可以形成產(chǎn)業(yè)集群，甚至可以是“無(wú)中生有”。比如，以花卉做文章的小鎮(zhèn)，花期只有幾個(gè)月，一年就靠幾個(gè)月來(lái)支撐，肯定不行。除了做到月月都有花，圍繞花卉產(chǎn)業(yè)可開發(fā)護(hù)膚用品、保健用品、茶葉以及與花有關(guān)的文化、餐飲等。

 

國(guó)內(nèi)特色小鎮(zhèn)缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)

 

中國(guó)旅游資源以山岳型景區(qū)為主，南方還有大量的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。目前旅游小鎮(zhèn)最大的問(wèn)題就是資源同質(zhì)性很高，如不進(jìn)行良好的差異性定位和策劃，非常容易千鎮(zhèn)一面。

　　

文旅特色小鎮(zhèn)要構(gòu)建旅游核心吸引物。對(duì)于類似江南一帶的同質(zhì)化的、扎堆的古鎮(zhèn)村落的項(xiàng)目，除了江南六大名鎮(zhèn)還具備操作價(jià)值，其他的古鎮(zhèn)只是簡(jiǎn)單修繕或者盲目復(fù)制，基本毫無(wú)市場(chǎng)前景。在一個(gè)區(qū)域里，市場(chǎng)只會(huì)記住同一品類里NO.1到NO.3的項(xiàng)目，其他排行靠后的項(xiàng)目都難以形成品牌效應(yīng)，這類項(xiàng)目只能在每年傳統(tǒng)節(jié)日里，因游客溢出效應(yīng)而有些活力，其他時(shí)間都會(huì)是死水微瀾。

　　

此外，后期的整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控就顯得非常重要。目前的情況是，當(dāng)下中國(guó)行業(yè)內(nèi)，真正具備專業(yè)水準(zhǔn)的度假小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)相當(dāng)稀缺。而小鎮(zhèn)作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)能力決定了未來(lái)資產(chǎn)的價(jià)值是印鈔機(jī)還是無(wú)底洞。

 

古北水鎮(zhèn)的模式不可能在短時(shí)間內(nèi)被復(fù)制

 

陳向宏和他的團(tuán)隊(duì)“十年磨一劍”一筆一筆畫出了烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)，并打造了完善的旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈條。而烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)的模式不可能在短時(shí)間內(nèi)被復(fù)制出來(lái)，因?yàn)槌晒Φ奶厣燃傩℃?zhèn)應(yīng)設(shè)計(jì)完善的游覽路線、完整的配套設(shè)施。當(dāng)前旅游已經(jīng)全面進(jìn)入到休閑度假階段，過(guò)往老化的、粗糙的、簡(jiǎn)陋的旅游度假設(shè)施，根本無(wú)法滿足現(xiàn)代游客的升級(jí)消費(fèi)需求。

 

從世界各國(guó)和中國(guó)特色小鎮(zhèn)的成功案例來(lái)看，基本上沒有通過(guò)政策指令搞起來(lái)的，都是諸多因素在一起作用的結(jié)果，都是獨(dú)特的，難以復(fù)制的。現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的省份一開口就搞100個(gè)特色小鎮(zhèn)，是否符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律呢？

 

房企紛紛投身小鎮(zhèn)建設(shè)

 

在政策東風(fēng)之下，民營(yíng)資本因此大批涉足特色小鎮(zhèn)投資和開發(fā)領(lǐng)域。不少房地產(chǎn)公司都披露了特色小鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃，包括萬(wàn)科、綠地、碧桂園這些大型傳統(tǒng)房企。但隨著政策支持力度的加大，“特色小鎮(zhèn)”的本來(lái)面目開始模糊，最明顯的特征就是房地產(chǎn)化的凸顯。

　　

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以特色小鎮(zhèn)的名義向政府拿地，成本相對(duì)較低，不可避免會(huì)出現(xiàn)以特色小鎮(zhèn)名義的圈地行為，而且特色小鎮(zhèn)建設(shè)核心在于運(yùn)營(yíng)，但不少入駐房企缺乏相應(yīng)能力，如果不轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，只能把小鎮(zhèn)開發(fā)變成新一輪房地產(chǎn)炒作。現(xiàn)在中國(guó)的“特色小鎮(zhèn)”不要再重蹈“城市地產(chǎn)開發(fā)”的覆轍，特色小鎮(zhèn)不是簡(jiǎn)單地搞搞“房地產(chǎn)開發(fā)”、賣賣房子就行了。

 

目前，一般的旅游特色小鎮(zhèn)，都配比了一定的房地產(chǎn)，用于吸引投資。特色小鎮(zhèn)要想長(zhǎng)期存活，不能以房地產(chǎn)為主。當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)完，如果沒有產(chǎn)業(yè)，還能靠什么吸引人？經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)聚集效應(yīng)，人才和產(chǎn)業(yè)都會(huì)向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。這種趨勢(shì)在當(dāng)代的中國(guó)更明顯，因?yàn)橹袊?guó)各地域的貧富差距較大，就造成了更強(qiáng)的集聚效應(yīng)。

 

電商巨頭的小鎮(zhèn)建設(shè)之路

 

在中國(guó)特色小鎮(zhèn)興起的當(dāng)下，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本和國(guó)有資本進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，就連電商巨頭天貓也都坐不住了。

　　

最近，天貓宣布在北京延慶四季花海景區(qū)打造貓咪主題休閑娛樂(lè)小鎮(zhèn)，就吸引了不少眼球。據(jù)悉，天貓小鎮(zhèn)的一期項(xiàng)目包含貓旅社、貓公關(guān)和小鎮(zhèn)貓舍，并將于雙十一開放；二期項(xiàng)目將引入天貓熱氣球館、滑雪場(chǎng)等項(xiàng)目。

 

大家紛紛猜測(cè)，電商巨頭阿里是要以商業(yè)資源來(lái)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)，還是進(jìn)軍休閑度假周邊游市場(chǎng)？是要打造線上線下人貨場(chǎng)的新零售，還是僅僅動(dòng)了情懷，想在“特色小鎮(zhèn)”上玩票一把呢？

　　

“天貓”小鎮(zhèn)是否能夠一舉成功尚是未知數(shù)。在國(guó)內(nèi)成功的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目仍然是極少數(shù)，多數(shù)項(xiàng)目處于盈虧平衡或奄奄一息之態(tài)。這與文旅產(chǎn)業(yè)投資的長(zhǎng)周期、重資產(chǎn)特質(zhì)有關(guān)系，而高技術(shù)投入、理念創(chuàng)新、資本實(shí)力、自然資源等級(jí)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等都是決定投資成敗的關(guān)鍵因素。從國(guó)外到國(guó)內(nèi)的成功案例來(lái)看，特色小鎮(zhèn)的根本是產(chǎn)業(yè)。一個(gè)成功的特色小鎮(zhèn)一般都是主題鮮明、并且有產(chǎn)業(yè)作為支撐的。而這些方面則恰恰是國(guó)內(nèi)上馬的不少“特色小鎮(zhèn)”最為欠缺的。

 

特色小鎮(zhèn)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)商機(jī)何在？別以為地產(chǎn)行業(yè)想進(jìn)就能進(jìn)，不是這樣。

 

方式一：整體進(jìn)入，全面開發(fā)

 

從小鎮(zhèn)加旅游到旅游加小鎮(zhèn)，實(shí)際上現(xiàn)在康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)，林林總總。難在題目，一千個(gè)小鎮(zhèn)能想出一千個(gè)題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮(zhèn)一面，這是一個(gè)難點(diǎn)。

 

比如我上個(gè)禮拜到中國(guó)人民大學(xué)藝術(shù)學(xué)院，討論世界藝術(shù)小鎮(zhèn)，藝術(shù)學(xué)院的院長(zhǎng)先跟我們講了一番文藝復(fù)興的歷史過(guò)程，很有學(xué)問(wèn)，就跟聽課一樣，聽他講了一番。講完以后就討論，還有一個(gè)人講了一些世界藝術(shù)小鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)，后來(lái)我就說(shuō)，院長(zhǎng)高大上，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也不怎么接地氣，但是這兩個(gè)融合到一起，按照伯拉圖的理念，然后按照歐洲文藝復(fù)興的過(guò)程，諸如此類的講了一遍。微信：wd137166

 

按這個(gè)要求，中國(guó)有幾個(gè)能搞？要不然咱們說(shuō)幾個(gè)樣板看看？798算不算？不算，一定是新知識(shí)的創(chuàng)造。再問(wèn)一下烏鎮(zhèn)算不算？也不算，最好形成一個(gè)博物館群。我說(shuō)四川大邑，安仁古鎮(zhèn)，樊建川在那兒搞了25個(gè)博物館了，他說(shuō)我沒去過(guò)，我說(shuō)你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術(shù)小鎮(zhèn)沒戲。我實(shí)在想不出來(lái)，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說(shuō)了一個(gè)觀點(diǎn)，如果能夠整體進(jìn)入，全面開發(fā)，這是最好的。但是現(xiàn)在因?yàn)槿块T倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，上來(lái)做旅游，做休閑，做度假，恐怕也不行，里邊就我剛才講的，現(xiàn)在是小鎮(zhèn)加旅游，那我們要轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)叫旅游加小鎮(zhèn)，這個(gè)難度是很大的。

 

方式二：借助資源，逐步推進(jìn)

 

景區(qū)帶小鎮(zhèn)，這個(gè)格局現(xiàn)在已經(jīng)形成了，比如黃山腳下有一個(gè)湯口鎮(zhèn)，是溫泉小鎮(zhèn)，但是借助黃山已經(jīng)起來(lái)了。再比如說(shuō)皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個(gè)就是山水促小鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)形成標(biāo)配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來(lái)了，跟著做了一個(gè)小鎮(zhèn)。

 

總體來(lái)看，就是景區(qū)帶小鎮(zhèn)，山水促小鎮(zhèn)，這個(gè)方式是現(xiàn)階段比較可行的方式。

 

方式三：放大古村，深化古鎮(zhèn)

 

這就是烏鎮(zhèn)和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮(zhèn)就是3公里，就這么一個(gè)距離，黃金周的時(shí)候?yàn)蹑?zhèn)10萬(wàn)人進(jìn)去，烏村1000人進(jìn)去，所以烏村開發(fā)模式和運(yùn)動(dòng)模式都很獨(dú)特，就是外觀基本不動(dòng)，里邊動(dòng)一動(dòng)，整個(gè)烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個(gè)地方就是50、60年代的房子，沒什么特別之處，還是一個(gè)空心村，他們就找村民把這些租下來(lái)就開始做，門票280塊錢。后來(lái)網(wǎng)上說(shuō)烏村什么地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節(jié)目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來(lái)，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個(gè)晚上，后來(lái)不但沒有人投訴，還很受歡迎。