特色小鎮(zhèn)應(yīng)該如何成功運(yùn)作？

 

特色小鎮(zhèn)是推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)與現(xiàn)代化接軌的最有效且直接的路徑，但現(xiàn)階段的特色小鎮(zhèn)發(fā)展還不是那么完善，存在一些問題，如地產(chǎn)化明顯、千鎮(zhèn)一面、運(yùn)營方式方法不明顯等。想要成為真正的特色小鎮(zhèn)，好看的房子固然重要，但更重要的是有成功的運(yùn)營。

 

特色小鎮(zhèn)運(yùn)營首先要尊重當(dāng)?shù)靥厣\(yùn)營思路一定是“以人為本”，應(yīng)該側(cè)重整個(gè)特色小鎮(zhèn)的生態(tài)圈，圍繞人的需求，從產(chǎn)業(yè)、文化、度假、社區(qū)等功能上強(qiáng)化、優(yōu)化。針對人的需求搭建教育、健康醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，讓特色小鎮(zhèn)成為宜居或者適宜吸引人們度假、工作、生活等的生態(tài)環(huán)境。因此，如何運(yùn)作好一個(gè)特色小鎮(zhèn)將貫穿小鎮(zhèn)發(fā)展的始末。

 

 

成功的運(yùn)作都需要醞釀

 

一個(gè)地區(qū)的開發(fā)與建設(shè)，不是像一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目那么簡單。古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)亦然，麻雀雖小，五臟俱全，涉及到規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套、景區(qū)建設(shè)與管理、文化產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入與運(yùn)營、項(xiàng)目開發(fā)、區(qū)域推廣，公共區(qū)域管理等。

 

原來的古鎮(zhèn)只是一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，是由居民生活在“老”的建筑內(nèi)的一種形態(tài)。如果是拆舊建新，倒沒什么復(fù)雜，關(guān)鍵是要保護(hù)與利用，也就是要在“舊瓶子里裝新酒”，這就會涉及到方方面面復(fù)雜的關(guān)系。這么多復(fù)雜的關(guān)系，如果沒有形成共同的“開發(fā)”意識，那每個(gè)人的利益都會阻礙古鎮(zhèn)的保護(hù)與利用進(jìn)程。為此，宣傳引導(dǎo)就至關(guān)重要。

 

宣傳引導(dǎo)可以讓大家認(rèn)識到古鎮(zhèn)保護(hù)與利用成功以后給大家?guī)淼暮锰?。宣傳也是醞釀，需要讓社會各界關(guān)注到古鎮(zhèn)的重要性。

 

在長期、持續(xù)的宣傳引導(dǎo)過程中，古鎮(zhèn)會迎來各方重視，對古鎮(zhèn)的保護(hù)與利用爭取到很大的支持。

 

 

成功的開發(fā)需要成功的商業(yè)模式

 

區(qū)域開發(fā)，是一個(gè)整體理念，區(qū)域土地儲備是降低日后地產(chǎn)開發(fā)成本的前提。零打碎敲地修修補(bǔ)補(bǔ)比不上塊狀區(qū)域的整體建設(shè)。原先的古鎮(zhèn)保護(hù)模式耗費(fèi)了太多的精力與時(shí)間，規(guī)劃大多流于形式，古鎮(zhèn)又是非標(biāo)項(xiàng)目，各種立項(xiàng)都沒有依據(jù)，都需要協(xié)調(diào)各部門共同推進(jìn)。如果擁有一套穩(wěn)定成熟的商業(yè)開發(fā)模式，古鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)的力度應(yīng)當(dāng)會更大。

 

而古鎮(zhèn)的持續(xù)吸引力更在于“內(nèi)容”。內(nèi)容需要投入，古鎮(zhèn)核心區(qū)的投入包括基礎(chǔ)設(shè)施、資產(chǎn)收儲、風(fēng)貌統(tǒng)一等。保護(hù)重在產(chǎn)業(yè)“更新”，開發(fā)重在項(xiàng)目“導(dǎo)入”。因此，在古鎮(zhèn)開發(fā)中要確定明確的開發(fā)模式。

 

2007年，筆者作為運(yùn)行商代表操盤建設(shè)了上海市浦東新區(qū)的特色小鎮(zhèn)“新場古鎮(zhèn)”，依靠區(qū)域整體的功能性開發(fā)來推動(dòng)古鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)。同時(shí)，確定了以資產(chǎn)運(yùn)營為核心的古鎮(zhèn)開發(fā)理念，通過與古鎮(zhèn)百姓“聯(lián)營”的方式，從“資產(chǎn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)”分離的角度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一了沿街門面的經(jīng)營權(quán)。這種開發(fā)體制機(jī)制也得到了當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)的充分認(rèn)可。

 

 

成功的開發(fā)需要頂層設(shè)計(jì)

 

隨著全國特色小鎮(zhèn)建設(shè)、評選的興起，在鄉(xiāng)村振興背景下，很多原先投入特色小鎮(zhèn)的開發(fā)商都面臨著不同的問題和機(jī)會。大家的關(guān)注點(diǎn)都不約而同地聚焦在項(xiàng)目本身，而沒有關(guān)注到頂層設(shè)計(jì)的重要性。

 

2018年8月30日，國家發(fā)展和改革委員會辦公室印發(fā)了《關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》（以下簡稱《通知》）。在全國特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼的當(dāng)下，《通知》為特色小鎮(zhèn)建設(shè)明晰了方向，未來優(yōu)勝劣汰成必然，“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”等不合規(guī)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目或迎清理潮。

 

《通知》提出要在金融方面搭建政銀對接服務(wù)平臺，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐年為符合高質(zhì)量發(fā)展要求的特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控前提下提供長周期低成本融資服務(wù)，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、智慧化設(shè)施等建設(shè)。這樣一來，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營開發(fā)將會擁有持續(xù)穩(wěn)定的資金來源。

 

特色小鎮(zhèn)的遴選、保護(hù)和建設(shè)不是一朝一夕就能完成的，優(yōu)勝劣汰或成必然趨勢，不斷探索并持續(xù)提升才是長久之策。

 

 

文章來源：中國城市報(bào)