縱觀特色小鎮的發展歷史，有經驗亦有教訓：有因新的產業注入而讓小鎮煥發新的生機與活力，有因過度商業化而失去原有風貌與特色……
在特色小鎮開發多元化的今天，如何規劃運營特色小鎮是每一個有遠見求發展的企業都要去思考和面對的問題。飆馬商業地產認為，小鎮規劃的成敗與否，其根本是要做到：求同存異。異也就是差異性，有別于其他小鎮的特色與開發模式。
我們一起來看看特色小鎮規劃時如何尋找獨特的差異性？
開發運營模式的差異性
小鎮的產業選擇，最重要是根據當地的產業優勢和規劃，結合本身的資源來決定。不同企業采取的不同開發模式，也具有重要的借鑒價值。
傳統房企轉型做小鎮，先行隊伍目前已經走出四種主要的開發模式：
1、自帶產業模式。
產業地產實際上就是以產業的性質來進行分類的，文旅小鎮就要有旅游產業，金融小鎮就要有金融業的導入。目前，大量的特色小鎮在規劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮規劃來看，文旅地產比例也遙遙領先。
文旅小鎮對景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發企業要低價拿地，必須具備強勢的產業資源導入的能力。
這種產業資源優勢，使開發企業在和地方政府談判的過程中能夠處于相對強勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，分批次獲取土地，土地價格不變，底價成交。
可售部分的產品，聚焦投資客開發適銷的主流產品，采取高舉高打模式，以低于周邊競品的價格，完成大規模快速銷售回款，解決現金流的問題。持有資產通過資本平臺變現。這種模式對于資本運作能力要求高，而錢袋子一旦被卡緊了，也容易出現問題。
2、 先住后產模式。
在開發模式上是先開發住宅，承諾后期導入產業配套的模式。和自帶產業模式不同的是，在文旅方面，尚無自身運營業態和成熟的核心IP資源，在售項目更多是打造硬件配套展示區來吸引客戶，并沒有清晰的開發和拓展模型。
現在，地方政府對于特色小鎮項目的前期規劃方案，成熟度的要求越來越高，也就是說在拿地的時候就要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發模式也越來越難復制。
3、借雞生蛋模式。
借雞生蛋模式最大的特點在于聚焦存量土地，輕資產操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業和地方政府進行合作，甲方出錢出地，房企代建或者入股的模式進行開發。與大型農業企業、林場等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時完成小鎮的產業導入。
4、資源合作模式。
傳統開發企業做產業地產最大的短板就在于產業能力缺乏，沒有自己的產業資源庫和運營經驗，這也是很多房企做產業小鎮最大的障礙。
資源合作模式就是通過大型企業的加持，以獲得和政府在土地指標和規模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構的風險共擔和成就共享機制來實現長期的運營。
從這四種模式來看，傳統開發企業轉型做特色小鎮，其實不管是做文旅還是做特色產業小鎮，致勝關鍵就是產業。是否有強勢的產業導入，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發模式和盈利算賬模式。
但是，目前來看，大量轉型做產業地產的開發企業，以往的開發經驗都在住宅開發領域，部分涉及商辦，與產業地產甚少交集，要順利轉型，還要經過一番考驗。
產業特色的差異性
特色產業小鎮一般分為兩種：
一種是改革開放以來自發形成的專業鎮(比如：中山古鎮，樟木頭鎮等)；另外一種是依托于當地發達的經濟體系，通過人才引進和科技驅動形成的新型小城鎮(如云棲小鎮、基金小鎮等)。
比如，“中國燈飾之都”——中山古鎮，其燈飾占全國燈飾照明行業70%的市場份額，每年大約有各地采購商320萬人次造訪古鎮。
云棲小鎮----隨著阿里、富士康在云棲小鎮駐扎，再加上被吸引而來大批互聯網+創業家的集聚，云棲小鎮的星星之火，已成燎原之勢。目前，小鎮已引進涉云企業200家，產業覆蓋大數據、APP開發、游戲、互聯網金融等各個領域，已初步形成較為完善的云計算產業生態。
產業一定依托于其獨有的地理位置、周邊資源、經濟發展水平、文化屬性等，這也造就了小鎮有別于其他地區的產業特色的差異性。
經過了近四十年的產業培育，這些自然形成的專業鎮不斷發展壯大，并且努力開發自己的市場和品牌，扮演著越來越重要的角色。
對比之下，過去的專業鎮只是在產業方面有所作為，而在國家明確的特色小鎮建設標準中：第一是所有特色小鎮要按3A級以上景區標準建設；第二是突出歷史文化傳承，注重保護歷史遺存和民俗文化；第三是城鎮功能要完善。
因此，將這些小鎮建設成特色產業小鎮，對其提升和改造就顯得尤為重要。
自然資源的差異性
獨特的自然地理資源可以造就不同的特色小鎮。
以美國納帕谷為例，其多樣性微氣候非常利于種植優良的釀酒葡萄，形成了葡萄種植業和釀酒業等特色引擎產業。
在此基礎上，采取政企合作成立旅游業提升區、成立非盈利組織進行統一管理模式，并通過 PPP 模式進行項目融資、招商引資及旅游宣傳推廣等方式發展地方旅游業，打造包括品酒、餐飲、養生、運動、婚禮、會議、購物及各類娛樂設施在內的 " 葡萄酒 +" 旅游吸引核，形成綜合性鄉村休閑文旅小鎮集群，2016 年接待國內外游客 350 萬，為當地政府帶來稅收超8000萬美元。
西班牙胡斯卡小鎮 2011 年之前的區位、生態旅游資源均毫無特色，每年游客不超 300 人，但 2011 年因盛產蘑菇被索尼影業選為3D動畫片藍精靈的宣傳基地，所有的白墻紅瓦的房子全部被刷成藍色，借助動畫片宣傳一年內游客暴增400余倍，當地政府和居民以此為契機，相繼推出主題樂園、藍精靈集市、蘑菇節等旅游項目，創造了因一種顏色走向復興的小鎮奇跡。
綜上所述，小鎮規劃的根本原則就是：挖掘地域自然資源優勢、體現產業特色的差異性，在保留原著居民生活方式與習慣、延續地域特色文化的前提下，找到適合本公司資源優勢的開發運營模式，將企業文化融入小鎮規劃之中，創建具有活力的、可持續發展的、具有鮮明地域特征的、綠色宜居的小鎮生活空間。
文章來源：遠洋設計匯
