目前房地產行業(yè)的大背景：一線城市、部分二線城市市場飽和，拿地困難，開發(fā)商拿地成本越來越高。至于三四線城市，畢竟不是所有的房企都能像碧桂園一樣，走「農村包圍城市」的道路。大城市緊缺的供給量不能滿足房企的開發(fā)欲望和生存發(fā)展，這是開發(fā)商們普遍的焦慮，未來將何去何從？
大背景下，跟著政策走的優(yōu)勢
跟著國家的大趨勢走總沒錯，國家的支持是首要。
先來看下中央近年來發(fā)布關于特色小鎮(zhèn)的綱領性文件：
其實不難理解，我國農村地區(qū)現(xiàn)已集聚了 70 % 的旅游資源，中國城市進程化發(fā)展的確為新農村帶來了蓬勃發(fā)展，如今的農村已經完成了華麗轉身，其休閑農業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ虼耍诵某鞘兄苓呅〕鞘谢蚪紖^(qū)的小鎮(zhèn)開發(fā)也成為房企們戰(zhàn)略轉移的新?lián)c。
全國特色小鎮(zhèn)數(shù)量分布圖
目前房企轉型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮(zhèn)，以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產業(yè)小鎮(zhèn)，還有以綠城、藍城為代表的農業(yè)小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)發(fā)源于浙江，2014 年在杭州云棲小鎮(zhèn)首次被提及，得到各級領導肯定。其后，浙江提出：在新常態(tài)下，浙江利用自身的信息經濟、塊狀經濟、山水資源、歷史人文等獨特優(yōu)勢，加快創(chuàng)建一批特色小鎮(zhèn)，這不僅符合經濟社會發(fā)展規(guī)律，而且有利于破解經濟結構轉化和動力轉換的現(xiàn)實難題。
農林特色小鎮(zhèn)的盈利與發(fā)展
提到農業(yè)，大家的固有意識里，總有不賺錢的想法。那我們先來看看貼上新農業(yè)標簽的特色小鎮(zhèn)的盈利模式：
在克而瑞咨詢編撰的《 特色小鎮(zhèn)白皮書》中詳細分析到，首先以頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+地產綜合盈利模式。后期進行配套完善，做到良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。
那與新農業(yè)相結合的特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式又是如何呢？
在《 特色小鎮(zhèn)白皮書》中細分為田園綜合體模式和田園樂居模式：
田園綜合體模式：以現(xiàn)代農業(yè)為核，強化管理農田并提高生產效率的同時形成綠色的空間和景觀，讓都市人群體驗現(xiàn)代農耕生活，達到互動，最終形成城鄉(xiāng)開放社區(qū)。
田園樂居模式：以特色農業(yè)生產及特色風光為核，營造從土地到餐桌到床頭的原鄉(xiāng)生活方式，并且提高都市人對保護、修復生態(tài)的意識，最終構建產城鄉(xiāng)一體的新型城鎮(zhèn)化模式。
特色小鎮(zhèn)與農業(yè)相結合的農業(yè)小鎮(zhèn)
我們再來分析下這兩種模式下的小鎮(zhèn)具體都是什么情況？列舉部分代表。
田園綜合體模式：
無錫田園東方：
其定位正是以生態(tài)高效農業(yè)、農林樂園、園藝中心為主體的農林、旅游、度假、文化、居住綜合性園區(qū)。
無錫田園東方
項目位于「中國水蜜桃之鄉(xiāng)」無錫惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)北部，東南部與西南部分別與陽山鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)和新鎮(zhèn)區(qū)相接，新長鐵路穿過其南部。總占地面積約416公頃（6246畝），約占鎮(zhèn)區(qū)總面積的1 /10，項目總建面116700平米，包含337套聯(lián)體別墅，投資50億，其中一期啟動區(qū)占地300畝。
遷西花鄉(xiāng)果巷：
為河北省唯一的國家田園綜合體試點項目，遷西花鄉(xiāng)果巷田園綜合體項目位于遷西縣東蓮花院鄉(xiāng)，規(guī)劃總面積 3.5 平方公里，園區(qū)面積 18000 畝，計劃總投資 21.5 億元。
遷西花鄉(xiāng)果巷
田園樂居模式：
春風長樂小鎮(zhèn)：
其定位就與藍城其他小鎮(zhèn)不同，這是一個「農林小鎮(zhèn)」，也是目前藍城最恢宏的開發(fā)項目。
春風長樂小鎮(zhèn)
小鎮(zhèn)基地位于杭州市區(qū)西北部徑山腳下，總占地范圍達 1067 公頃，其中林場面積約 453.4 公頃，建設用地面積約 127.3 公頃，它是承載宋衛(wèi)平「人的城鎮(zhèn)化」理念的第一個理想小鎮(zhèn)，也是宋衛(wèi)平實現(xiàn)中國新一輪農村改造的嘗試。
桃源小鎮(zhèn)：
落座于博山姚家峪生態(tài)旅游度假區(qū)，特色鮮明的 U 型谷地貌，在全國實屬罕見。項目志在打造中國山居別墅領航者，以山居養(yǎng)生的人文意境為藍本，融山、融水、融林、融天、融地、融人，營造一個空靈純凈而又富有山林野趣的生活空間。
桃源小鎮(zhèn)
關于新農村與特色小鎮(zhèn)的論點
發(fā)改委副主任胡祖才曾表示，特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設，一定要從本地實際出發(fā)，因地制宜、遵循規(guī)律，體現(xiàn)區(qū)域差異性，提倡形態(tài)多樣性。
根據(jù)區(qū)域要素和比較優(yōu)勢，挖掘本地最有基礎、最具潛力、最能成長的特色產業(yè)，打造出具有持續(xù)競爭力和可持續(xù)發(fā)展特征的獨特產業(yè)生態(tài)，使每個特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)都有一個特色主導產業(yè)。
可見不論是政府辦的特色農業(yè)小鎮(zhèn)也好，房企辦的特色小鎮(zhèn)也罷，要想有所發(fā)展，「特色」二字都不能丟。
但如果房企揚起了特色農業(yè)小鎮(zhèn)的帆，就一定一本萬利，上了大船嗎？
不是。
房企一旦選擇建設特色農業(yè)小鎮(zhèn)，首先土地問題就成了最大阻礙。再者，建設時如何定位產業(yè)，也將決定建成之后能夠吸引的流量。
文章來源：克而瑞咨詢
