10月26日的北方已進入深秋，而地處廣東的惠州市大街上滿眼仍是短褲半袖，在惠州市區西南約40公里的瀝林鎮英光村附近，碧桂園潼湖科技小鎮項目正在施工中，展示中心已經于今年5月份開放。
潼湖科技小鎮是碧桂園進軍特色小鎮領域的第一個項目，也是中國數百個特色小鎮中的一員。
從2014年首次被提出、2016年國家三部委力推后，短短幾年時間，特色小鎮在國內遍地開花。截至目前，住建部已經公布兩批共計403個國家級特色小鎮項目，整個“十三五”期間，各省、自治區、直轄市共規劃了1370個特色小鎮項目。
興建熱潮之下不乏警醒的聲音，今年6月，住建部原副部長劉志峰呼吁，有關部門需要為特色小鎮熱降溫，目前特色小鎮同質化情況較為嚴重。
如何建好特色小鎮，成為擺在政府、開發商、運營商和企業面前的一個終極之問。中城新產業控股（深圳）有限公司（以下簡稱“中城新產業控股”）董事長劉愛明認為，特色小鎮簡而言之就是安居樂業，一是做好產業，二是做好與產業相關的城市配套。
在劉愛明看來，特色小鎮的出現可以填平產業園區和新城之間的鴻溝，將產業和城鎮有機融合在一起，但特色小鎮的核心是產業生態聚合，政府、開發商、運營商、人才、資本、市場均在其中扮演著重要的角色。
金融上要行得通
由于英山路改造和修建潼湖大橋，從瀝林鎮到潼湖科技小鎮的道路坑坑洼洼，施工的卡車不時揚起一陣陣巨大的塵土，不到5公里的路程走了將近半個小時。
在潼湖南側的一條小河邊，潼湖科技小鎮項目工地被圍起來，由原有建筑物改造成的展示中心已經投入使用，部分建筑物已露出地面，更多的地方還在打樁，工作人員表示，目前銷售中心正在建設中，預計2018年開始對外銷售。
劉愛明的中城新產業控股是潼湖科技小鎮的產業合作方，其認為，產業地產首先要在金融上成立。由于產業地產前期投入較大，國內缺乏成熟的REITs市場，后期僅靠租金和產業服務收入的回報周期長，“如果不成立還是沒人做”。
將產業園區與特色小鎮結合起來似乎有可能解決了這一問題，因為特色小鎮有可以流通變現的住宅和商業部分，是產業園區的重要生活配套，開發商能夠通過出售這部分資產實現投資回報。
潼湖科技小鎮占地面積2.3平方公里，總投資達300億元，主要由惠州碧科科學城發展有限公司和惠州潼湖碧桂園產城發展有限公司兩家企業負責開發建設，前者為碧桂園全資子公司，主要負責小鎮住宅和商業開發，后者由碧桂園出資40%、中城新產業控股出資20%、佳和資本出資40%共同成立，涵蓋產業園區、住宅和商業業務。
劉愛明介紹，潼湖科技小鎮的具體分工中，中城新產業控股負責產業的規劃和運營，住宅、商服等生活配套由碧桂園負責開發和建設。
在各業態配比中，產業、住宅和商業金融酒店等配套分別占比1/3左右。
今年5月3日，惠州潼湖碧桂園產城發展有限公司以6.399億元在惠州瀝林鎮英光村獲取465.16畝建設用地，10月23日，惠州碧科科學城發展有限公司再次以1.22億元獲取了16.07畝建設用地，兩次累計獲取481.23畝土地。
這些土地的綜合成本為760.75萬元/畝。在已經獲取的土地中，工業用地為246.1725畝，規劃建筑面積為148798－371994平方米；住宅和商服用地235.053畝，規劃建筑面積為453132平方米。
潼湖科技小鎮距離惠州市區近40公里，距離深圳市龍崗區邊界約25公里，目前惠州市區房價普遍在1.5萬元/平方米，而深圳市龍崗區房價已經超過5萬元/平方米，臨近深圳，以及兩地房地產的價差一定程度上給了開發商銷售的預期。
除通過地產銷售收回投資外，也有一些本身產業實力較強的運營商通過實業投資回報、租金、產業服務和物業升值來獲得遠期回報，或者通過資產證券化來收回投資，前者如古北水鎮，后者如普洛斯。
產城如何融合
在劉愛明看來，上世紀80年代前后，中國開始出現相對分散的工業區；90年代開始出現工業園區，主要以政府牽頭開發的工業園區和經濟開發區為主，企業參與開發建設較少。到本世紀初前10年，以科技為核心的科技園區開始出現，主要是引進技術進行加工，并逐步延伸出科技新城。
無論是工業園區、經濟開發區還是科技園區、科技新城，均出現一個重要問題即產業和城市隔離，工作和居住不在一個地方，交通成本高。
2010年前后興起的產業新城抱持著彌補產業和城市鴻溝的愿景，但由于產業新城規劃面積較大，所要聚集的產業和人口規模也往往存在規劃與現實之間的不匹配，難以在短期內形成有效的聚合。
近年興起的特色小鎮，規模基本在2－10平方公里，與產業新城相比，產業和人才的聚合成本更低，而且由于投資規模相對較小、形式靈活、有投資回報機制，吸引大量民營企業和社會資本參與。
位于河北香河產業新城的機器人小鎮由華夏幸福(600340,股吧)基業開發，作為香河產業新城內的一個特色產業園區，在產業方面，目前已經有安川都林、美國ATI、德國尼瑪克、太庫科技、匯天威、星和眾工等國內外多家機器人相關企業入駐，2016年總產值接近10億元，產業規模初步形成。
不同于潼湖科技小鎮，香河機器人小鎮作為香河產業新城一部分，本身并不存在住宅，而安居部分主要由產業新城提供，雖然小鎮內部短期內無法實現自身投資回報，但華夏幸福通過開發、建設、運營產業新城，可以在公司層面實現投資回報和盈利。
潼湖科技小鎮總建筑規模大約在100萬平方米左右，目前產業園區和相關生活配套都在同步建設中，部分相關建設用地已經通過招拍掛獲得，住宅和商服部分規模為63萬平方米，商業、酒店、學校、醫院等配套與住宅將在首期工程動工建設。產業部分總體規模在25萬平方米左右，首期工程大約為15萬平方米，碧桂園方面介紹，目前已有思科、浪潮、創新工場等16家企業簽訂入駐協議，同時與80多家企業達成入駐意向。
完整的產業生態和完善的生活配套是一個特色小鎮不可或缺的兩個重要構成部分，在多數業內人士看來，除了已有的生活配套區域之外，產業部分同時需要配置一定的生活服務功能和企業交流服務功能。
仁恒置地執行副總裁王晞在招商地產(000024,股吧)供職時曾主導一個工業園區改造為產業園區的項目，“當時做了一個非常大膽的決定，把所有一樓全部空出來做停車，把停車場外面一圈拿出來做生活區域，里面最好的幾個金角留出來，一個給星巴克做交流，一個給企業做展廊。”
避免地產魔咒
無論是產業地產還是特色小鎮領域，有關地產的爭議一直不斷，如何在特色小鎮建設過程中避免產業新城式的產業空置和鬼城、空城困局，有效實現產業聚合和城市同步發展，也在不斷考驗著監管者、開發商和運營商的智慧和能力。
無論產業地產還是特色小鎮，主要有四大參與主體，分別為政府、開發商、運營商和企業，政府監管在其中扮演著重要的角色，在潼湖科技小鎮項目中，惠州市政府在功能定位上，明確潼湖生態智慧城高新企業聚集創新小鎮項目為廣東省2016年重點項目，主要產業為“融智慧城市、移動互聯網、云計算服務、創新金融和創新孵化為一體的科技創新小鎮。”
同時在土地出讓過程中設置了極為嚴苛的條件：
第一，競得人必須在仲愷高新區注冊成立企業法人，引進10家及以上新能源、移動互聯、智能控制等相關企業在區內注冊，并在5年內達到年產值10億元以上，須將該區域建設成研發孵化及配套服務等產業聚集地，不得用于其他工業制造項目。
第二，競得人必須根據建筑物使用功能按比例無償提供1500平方米商業用房給瀝林鎮人民政府，用于村鎮經濟發展，在辦理房屋產權證時同步辦理給該鎮人民政府。
第三，競得人須建設展示中心，并在簽約土地成交確認書之日三個月內建成投入使用，用于展示智慧園區、數據中心等內容，否則出讓人有權解除《國有建設用地使用權出讓合同》，收回建設用地使用權，沒收出讓合同約定的訂金，競得人不得再次參與該地塊的競買。
開發商和運營商為特色小鎮建設和運營主體，現實中兩者通常為一體，由于建設和運營主體背景、動機、商業模式、收入構成等因素的不同，特色小鎮和產業地產的開發商也形成不同的類型，目前主要有兩種類型。
第一種是以地產為主，運營為輔，主要通過產業園區廠房、辦公樓租售為主要收益，或者以產業為手段獲取住宅用地通過銷售獲得收益，同時也為入駐企業提供一定的產業服務。這類開發商通常以地產開發為主，比如天安數碼城地產銷售收入占比達到93%。
第二種是以運營為主，地產為輔，這類開發主體通常在租金收益相對較高的一線城市較多，可以一定程度依靠租金、服務和物業升值等實現長期回報，這類開發商通常以科技或實業驅動，比如啟迪控股旗下的清華科技園區，通過投資入駐企業股權和物業升值獲得回報。
劉愛明認為，這兩種分類更多是側重，并不是全部，其中還存在一定模糊地帶，也有一些側重地產的開發商逐步向側重運營服務方向轉變。以華夏幸福產業新城模式為例，前期主要以地產銷售為主要收入，但是近年來開始逐步向產業服務傾斜。
明晰各方使命和職責在特色小鎮建設中非常重要。潼湖科技小鎮中，惠州市政府規劃和監管、碧桂園開發建設、中城新產業控股運營服務，強調“專業的事讓專業人來干”。即便華夏幸福這類綜合性開發商也逐步在內部業務構架上進行明確分工，園區建設、地產開發、園區招商、園區運營、產業孵化、實業投資均由不同主體承擔，從集團內部對地產和產業進行切割及投資收益平衡。
如何培育產業
在劉愛明看來，特色小鎮的核心是產業集聚。
與傳統住宅、商業相比，產業地產參與主體和構成要素更為龐雜，人才、資金、技術、市場等資源較為豐富的一二線城市無疑具有發展產業的先天優勢，其次是一二線城市郊區和周邊地區。
另外，吸引龍頭企業入駐聚集產業是一個重要途徑，一家行業領先企業入駐不僅可以帶來直接的稅收、就業等效益，同時也帶動上下游相關配套產業的進入，從而形成一個完整的產業生態鏈條。
劉愛明認為，產業聚集有七大要素：
第一、路徑依賴，這是一個傳統產業聚集模式，比如景德鎮的陶瓷行業、江西、湖南等地的鞭炮制造等產業。
第二、政府，一個產業從無到有，需要依賴政府政策強有力的支持，在河北大廠影視小鎮內，河北省廣電局專門設立影視作品審批機構，可以讓入駐影視企業獲得審批上的便捷性。同時政府在土地、稅收等方面的政策手段也關系著產業成本等因素。
第三、市場因素，市場對一個產業起著決定性作用，“技術再好，生產效率再高，產品性價比再好也沒用，你要賣掉才行。”而市場又與區位和專業化交易有很大關系，例如，深圳臨近香港，方便出口；佛山陶瓷、中山燈具自發形成專業化市場。
第四，智力資本，智力資本就是人才和技術，兩者聚集起來很容易形成產業集聚，中關村(000931,股吧)科技園區就是依托中科院、清華大學等科研單位和高效的人才和技術聚集，最后形成高科技、互聯網等相關產業高度發展。
第五，資本要素，資本要素會一定程度促成產業聚集，尤其像廣東、浙江等民間資本較為活躍的地區，對于兩地產業經濟的形成有著極大的關聯。
第六，土地和勞動力成本，劉愛明認為，不同土地和勞動力成本可以聚集不同的產業，對于低成本的地區來說，勞動密集度較高的企業可以極大降低成本；對于北上廣高成本地區來說，可以吸引更高層次的智力密集型和資本密集型產業的聚集。
第七，產業生態，以手機生產為例，深圳一個城市能獨自完成手機生產，依靠的就是產業上下游人才、技術和配件等供應鏈。同時產業生態有助于降低成本、搶占市場，深圳華強北組裝一臺3D打印機成本只有880元。
如何吸引一個企業客戶前來落戶？如何培育一個產業出來？劉愛明認為，以人才、技術、金融、市場等為主的產業服務是一家產業運營商的核心競爭力，也是吸引產業聚集的主要條件。
他舉了蘇州生物納米園區的案例，該園區主要為從事醫藥和醫療器械生產的企業，具備納米公共技術平臺、生物醫藥公共技術平臺，還有金融、人力等服務資源，同時與海關合作成立實驗室，將醫藥生產的試劑等入關時間從三周縮短至三天，“所以醫藥企業肯定會選擇這里，這個邏輯戰勝了政府的政策優惠”。
劉愛明認為，目前國內在產業服務相關領域還存在著巨大的市場空白，包括人才引進、技術落地轉化、金融資本支持和市場培育輔導，這些服務能力恰恰是吸引產業落地、建立產業生態的重要因素。
啟迪控股副總裁胡波也表達了類似看法，啟迪運營管理上堅持連鎖、業態化運營模式，形成了眾創、孵化、社交公寓、餐飲、知識產權服務、金融服務等標準化配置，以促進科技實業的發展，同時自身產業體系建立、產業生態建立也有助于產業園區的發展。
文章來源：經濟觀察網
