農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)經(jīng)典案例分析！這樣做就賺錢

田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、田園生活于一體，跨產(chǎn)業(yè)、跨功能的綜合體。元立方金服研究人員認(rèn)為，發(fā)展田園綜合體需要做到發(fā)展優(yōu)勢項，做出特色，保存長久生命力，這樣才能使之得到循環(huán)持續(xù)健康發(fā)展。本文在分析國內(nèi)外田園綜合體建設(shè)成功案例的基礎(chǔ)上，力圖歸納總結(jié)田園綜合體的運營模式、盈利模式及對投資田園綜合體的啟示。

一、臺灣清境農(nóng)場——“小瑞士”。

筆者認(rèn)為，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了臺灣農(nóng)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，甚至可以說至關(guān)重要的作用。“三產(chǎn)”融合促進(jìn)了臺灣農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。臺灣休閑農(nóng)業(yè)起源于上世紀(jì)七八十年代，至今已有三十多年的發(fā)展歷史，目前臺灣的休閑農(nóng)業(yè)已經(jīng)走紅國際市場，香港、新加坡、馬來西亞、中國大陸等地的游客不斷增多。

清境農(nóng)場是臺灣休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)典項目之一，創(chuàng)建于1961年，位于臺灣南投縣仁愛鄉(xiāng)，臨近合歡山，面積700公頃，海拔1748米，有“霧上桃源”的美名，是臺灣最優(yōu)質(zhì)的高山度假勝地。

清境鄉(xiāng)村農(nóng)場利用優(yōu)質(zhì)的草場和山地景觀資源，打造特色農(nóng)場和風(fēng)情民宿，吸引游客遠(yuǎn)離城市，體驗獨特的山地田園風(fēng)光。

清境鄉(xiāng)村花園--來自世界各地的花花草草所交織成的百花風(fēng)貌，讓人仿佛置身于歐洲世界，清境農(nóng)場也因此而有“小瑞士”之美名。登高遠(yuǎn)眺清境云霧，山嵐徐徐彌漫，如夢如幻，小瑞士花國又有了“霧上桃源”這一美稱。

“挪威森林廣場”、“阿爾卑斯雙塔”、“落羽松步道”、“主題花園”等，皆環(huán)繞著“天鵝湖”而建，歐洲花園般的景色讓民眾可以放松身心，別有洞天的景色，遼闊的綠意，遍灑的花海，使人心曠神怡，令人流連忘返。

清境鄉(xiāng)村親子體驗—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，分隊表演令人贊嘆，工作人員會給小朋友講解羊咩咩的趣事，講述清境農(nóng)場的歷史。大溪花海農(nóng)莊是春天常在的地方，臺灣人氣劇《流星花園》里面的薰衣草花海就是在這里拍攝的。徜徉花海中，品嘗地道的熏衣草奶茶，大人小孩都樂在其中。六福村主題樂園，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。

筆者認(rèn)為，臺灣休閑農(nóng)業(yè)成功的原因在于通過“情景消費”，創(chuàng)造出大量的奇觀、風(fēng)景和主題。注重定位、強(qiáng)調(diào)特色，在“體驗經(jīng)濟(jì)”理念之外，還創(chuàng)造了“分享經(jīng)濟(jì)”理念，即休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營者與游客分享鄉(xiāng)村生活，變“消費者為上帝”、“與客人成為志同道合的朋友”。

清境農(nóng)場整體規(guī)劃

◆ 線：車行路、六大步道意境深遠(yuǎn)

清境六大步道最能讓人深刻感受清境真實面貌。坐落在青青草原四周的六大步道：大片的茶園，碧綠青翠就像是湖泊般的[翠湖步道]、近距離接觸羊群牛群是農(nóng)場畜牧中心[畜牧步道]、柳杉群林，尋幽靜謐，享受森林浴最佳去處的是[柳杉步道]、最佳觀落日美景的[落日步道]、拾階而上的[步步高升步道]，最具人氣指數(shù)遍布白色法國菊瑪格麗特，十分具有歐洲風(fēng)情的[瑪格麗特步道]。一路由北到南相互連接的步道群，是踏青、健行、賞景的連接網(wǎng)脈。

◆ 點：游客中心、休閑中心、特色民宿相輔相成

清境農(nóng)場著名的民宿區(qū)，建筑各有特色，感覺彷佛漫步在歐洲的不同風(fēng)情，加上新興景點擺夷文化風(fēng)情觀覽、云端上喝咖啡、高山上聽民歌、游PUB等等，清境農(nóng)場創(chuàng)造出了大量的奇觀、風(fēng)景和主題，吸引眾人前往聚集人氣。

筆者注意到，清境民宿通過策略聯(lián)盟經(jīng)營的方式，成立了清境觀光發(fā)展促進(jìn)會，共同進(jìn)行營銷活動推廣，在對外事務(wù)的利益爭取、地區(qū)發(fā)展的規(guī)范、地區(qū)的資源分配與協(xié)調(diào)等方面取得了很大的進(jìn)展，進(jìn)一步推動了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村民宿的健康發(fā)展。

◆ 面：草場、牧場、花園、茶園渾然一體

將景區(qū)節(jié)點離散化，在草場、牧場、花園和茶園等各個片區(qū)打造不同主題的景觀和休閑娛樂活動。

在這片偌大的仙境之中，最受歡迎的景點莫過于清境農(nóng)場的青青草原以招牌“羊咩咩脫衣秀”最負(fù)盛名，深得大眾喜愛。綿延不盡的草地上有著成群的牛羊不時穿梭其中，山林田野的純凈之美，徜徉其中不但可近距離地接觸到牛羊，還能欣賞到可愛的“綿羊秀”。

創(chuàng)意文化植入

以本地擺夷族文化為主題，打造包括節(jié)慶、美食等多重參與性文化體驗，挖掘當(dāng)?shù)匚幕瘽撛趦r值。

清境農(nóng)場模式

主題個性化：個性定制化旅游服務(wù)，滿足不同客戶需求

功能住宿化：多種功能業(yè)態(tài)復(fù)合打造

分散式：依山就勢，各景點分散式布局

統(tǒng)一性：管理委員會統(tǒng)一經(jīng)營管理

集散地：郊區(qū)旅游度假集散

運營開發(fā)策略

清境農(nóng)場前期依托草場資源發(fā)展觀光旅游，撬動區(qū)域價值。后期植入特色民宿、文化體驗，綜合服務(wù)等多元業(yè)態(tài)，以休閑度假功能、景觀體驗、多主題設(shè)施作為核心競爭力。

創(chuàng)新盈利模式

核心服務(wù)全部自持運營獲取收益，少量民宿和商業(yè)本地村民自營，少量民宿和商業(yè)村民自己運營管理，與景區(qū)無關(guān)。

案例總結(jié)及成功的啟示

筆者認(rèn)為，清境農(nóng)場成功經(jīng)驗在于：1、依托先天山地草場資源稟賦，打造獨特的城郊休閑農(nóng)場風(fēng)光，而非傳統(tǒng)景區(qū)大規(guī)模開發(fā)植入。2、建立了完善的功能體系，依山就勢，分散景點布局，通過交通串聯(lián)景區(qū)各個節(jié)點，形成“線、點、面”彼此聯(lián)動的內(nèi)部格局。3、將創(chuàng)意文化植入到關(guān)聯(lián)活動中，少數(shù)民族文化的植入，融入到各種主題活動中，成為大眾游客的核心吸引力之一。4、創(chuàng)新盈利模式，統(tǒng)一經(jīng)營管理，核心設(shè)施全部自持運營，少量民宿和商業(yè)本地村民自營，有利于統(tǒng)一管理和服務(wù)的提高。

二、中國無錫田園東方。

地理位置

無錫田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資50億元建成，項目位于無錫市陽山鎮(zhèn)。地處我國的“長三角”地區(qū)，東鄰上海、蘇州，西接南京，南臨太湖．北靠長江。

周邊環(huán)境

自然環(huán)境方面，“水蜜桃之鄉(xiāng)”陽山鎮(zhèn)自然生態(tài)資源豐富，桃林大約2萬畝，生態(tài)林7000多畝，山地約1O平方公里，素有“綠色大氧吧”的美譽。旅游資源方面，陽山鎮(zhèn)擁有億年火山、萬畝桃園、千年古剎，百年書院。

交通環(huán)境

高鐵：距蘇州、常州15分鐘左右、距上海45分鐘車程；距上海浦東機(jī)場及南京祿口機(jī)場約1小時30分鐘車程。新長鐵路、陸馬快通、錫宜高速、342省道穿境而過，西環(huán)線對接市區(qū)高架、靠近京滬、滬寧高速。

核心競爭力

依托自身在生態(tài)、苗木、景觀、田園、文旅、置地及婚尚等業(yè)務(wù)板塊上實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈高度整合和長期的行業(yè)積累，迎合了新型城鎮(zhèn)化的政策與產(chǎn)業(yè)趨勢。

項目內(nèi)的旅游地產(chǎn)板塊

筆者將田園東方居住板塊的產(chǎn)品歸類于旅游地產(chǎn)中的旅游度假地產(chǎn)。因為這里購買的別墅主要用于度假．作為遠(yuǎn)離城市的“第二居所”，用來滿足自己逃離都市，回歸田園生活的愿望，滿足自己的精神追求。由于購買該項目地產(chǎn)的用途多為度假，非節(jié)假日的空住率較高，閑置的度假別墅造成了資源的浪費，因此該旅游地產(chǎn)項目也推出了分時度假的模式．實現(xiàn)了業(yè)主與開發(fā)商的雙贏。

運營模式

項目打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活“三生”的產(chǎn)品功能，通過農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機(jī)結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生，實現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園居住復(fù)合功能。

盈利模式

1、地產(chǎn)項目盈利。田園東方地產(chǎn)銷售是其獲得利潤重要的一環(huán)，在銷售手段方面主要有預(yù)售和現(xiàn)售兩種。預(yù)售不僅可以取得與現(xiàn)售相同的高額利潤，還可以保證項目開發(fā)過程中有充足的資金。田園東方地產(chǎn)項目銷售帶來的大量資金又會反哺其他項目的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的改善．解決了旅游項目短期難以實現(xiàn)盈利的通病。

2、旅游項目盈利。旅游項目亦是田園東方獲得利潤的重要來源，但旅游項目的盈利需要一個漫長的過程，項目的經(jīng)營也需要長期穩(wěn)定的資金。在地產(chǎn)項目銷售的支持下：田園東方的休閑旅游項目在經(jīng)營方面就能更加完善，地產(chǎn)項目銷售同時還能宣傳旅游項目，為旅游項目提供客流保障。

3、品牌項目盈利。品牌是項目成功的無形力量，帶給項目的利益是無法用數(shù)字來形容的。田園東方旅游地產(chǎn)項目本身具備樹立強(qiáng)大品牌的條件，可以推動項目所在區(qū)域的發(fā)展，同時帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產(chǎn)項目更多的銷售利潤、休閑農(nóng)業(yè)旅游項目更好的經(jīng)營效益。

三、田園綜合體運營模式總結(jié)與展望。

筆者認(rèn)為，創(chuàng)意田園綜合體核心在經(jīng)營，經(jīng)營到位，賺錢也是分分鐘的事情。本文在分析國內(nèi)外成功經(jīng)驗基礎(chǔ)上，探討以下休閑農(nóng)業(yè)五大經(jīng)營模式：

（一）片區(qū)開發(fā)模式。

堅持以政府投入為主進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民根據(jù)市場需求結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)及各種農(nóng)業(yè)休閑觀光項目，供城市居民到農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)參觀、休閑與娛樂。

筆者認(rèn)為，該模式主要依托自然優(yōu)美的鄉(xiāng)野風(fēng)景、舒適怡人的清新氣候、獨特的地?zé)釡厝h(huán)保生態(tài)的綠色空間，結(jié)合周圍的田園景觀和民俗文化，興建一些休閑、娛樂設(shè)施，為游客提供休憩、度假、娛樂、餐飲、健身等服務(wù)。主要類型包括體閑度假村、體閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店。

該模式在全國各地尤為常見。如上海市郊區(qū)、北京市郊區(qū)、南京市郊區(qū)基本上都在采用該開發(fā)模式。

（二）產(chǎn)業(yè)帶動模式。

休閑農(nóng)園首先生產(chǎn)特色農(nóng)產(chǎn)品，形成自己的品牌。然后通過休閑農(nóng)業(yè)這個平臺，吸引城市消費者來購買，從而拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這類園區(qū)中，游客除了餐飲旅游，還會帶回土特產(chǎn)品。

（三）科普教育模式。

農(nóng)業(yè)園主要類型有農(nóng)業(yè)科技教育基地、觀光體閑教育、少兒教育農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)博覽園。如農(nóng)業(yè)科技園區(qū)作為聯(lián)結(jié)科教單位科研成果與生產(chǎn)實際的重要紐帶，為農(nóng)業(yè)科技成果的展示和產(chǎn)業(yè)孵化提供了實現(xiàn)的舞臺。

筆者還注意到，目前我國的一些大學(xué)或科教單位建立的農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)，與國外的農(nóng)業(yè)科技園區(qū)模式極為相似，園區(qū)的建立為科教單位和入園企業(yè)科技產(chǎn)業(yè)的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基礎(chǔ)平臺，大大促進(jìn)了農(nóng)業(yè)科技成果的轉(zhuǎn)化和輻射推廣。

（四）民俗風(fēng)情旅游模式。

民俗風(fēng)情旅游模式即以農(nóng)村風(fēng)土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出農(nóng)耕文化、鄉(xiāng)土文化和民俗文化特色，開發(fā)農(nóng)耕展示、民間技藝、時令民俗、節(jié)慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動，增加鄉(xiāng)村旅游的文化內(nèi)涵。主要類型有農(nóng)耕文化型、民俗文化型、鄉(xiāng)土文化型、民族文化型。

（五）休閑農(nóng)場或觀光農(nóng)園模式。

隨著城市進(jìn)程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返樸歸真的生活方式。利用節(jié)假日到郊區(qū)去體驗現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的風(fēng)貌、參與農(nóng)業(yè)勞作和進(jìn)行垂釣、休閑娛樂等現(xiàn)實需求，對農(nóng)業(yè)觀光和休閑的社會需求日益上升，使我國眾多農(nóng)業(yè)科技園區(qū)由單一的生產(chǎn)示范功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧嬗行蓍e和觀光等多項功能的農(nóng)業(yè)園區(qū)。

四、田園綜合體盈利模式總結(jié)與展望。

（一）創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利。

筆者認(rèn)為，此模式的核心在于從田園綜合體項目的經(jīng)營上獲取最大的利潤。這就要求在田園綜合體項目的經(jīng)營上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入到項目的開發(fā)上來，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求，提高田園綜合體項目的美譽度以及游客的滿意度，完善田園綜合體項目本身的經(jīng)營。創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)可以從以下幾方面著手：

1、打造親子文化。

親子農(nóng)業(yè)是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸開發(fā)的，具有引導(dǎo)城市家庭體驗鄉(xiāng)村氛圍和田園生活的功能。發(fā)展親子農(nóng)業(yè)旅游必須真真實實將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營好，如果將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)表演化，那就勢必失去鄉(xiāng)村旅游的原汁原味，削弱鄉(xiāng)村旅游對外來游人的應(yīng)有魅力。

2、養(yǎng)生健康。

社會的發(fā)展，環(huán)境的惡化，以及人們生活消費觀念的轉(zhuǎn)變，讓越來越多的人將精力投入到自身的健康上，養(yǎng)生便成了一種時尚的追求。因而，很多企業(yè)家逐漸將目光轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村，將康體養(yǎng)生帶入田園，賦予休閑農(nóng)業(yè)新的功能，開拓休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的新途徑，于是，休閑農(nóng)業(yè)養(yǎng)生開始出現(xiàn)在人們視線。

3、養(yǎng)老文化。

隨著生活水平的提高，為家庭為兒女操勞一輩子的老人們，是時候該享受了。休閑農(nóng)業(yè)的目標(biāo)人群不能只鎖定年輕人，年輕人有工作，也僅僅在節(jié)假日才會有時間去休閑，而老年人卻是隨時可以的。給休閑農(nóng)業(yè)加入養(yǎng)老元素，將是休閑農(nóng)業(yè)的又一條新途徑。

（二）品牌增長盈利。

在整個項目的運營過程中，元立方金服研究人員認(rèn)為，經(jīng)營者需要依靠高質(zhì)量的農(nóng)業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來打造自身品牌，重視品牌的價值。在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴(kuò)大，從而實現(xiàn)品牌附加值的全面盈利。

（三）共享客源盈利。

 

在項目的經(jīng)營過程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點的優(yōu)勢，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯(lián)票制度以及會員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實現(xiàn)互惠互利，延長游客在本區(qū)域的逗留時間，創(chuàng)造更大的收益 ，這種盈利模式是整合所在區(qū)域內(nèi)一切可利用的休閑旅游資源，進(jìn)行連鎖促銷，實現(xiàn)資源共享，利潤共享。