2020年已發行類REITs產品總規模382.655億元（不含儲架規模），共計22單。其中，商業物業占比最大，共計發行11單，發行規模201.585億元，占比約52.68%；其次為酒店/長租公寓類物業，共計發行4單，發行規模60.74億元，占比約15.87%。
2021-1-18
在剛剛過去的上周五，公募REITs又迎來了新進展——國家發改委辦公廳發布《關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目庫的通知》，決定建立全國基礎設施REITs試點項目庫。
同時，《通知》要求，各地抓緊梳理匯總本地區基礎設施REITs試點項目，及時將符合條件的項目分類納入基礎設施REITs試點項目庫。于3月5日前將首批入庫項目報送發改委投資司，并于每月5日前更新并報送截至上月末的項目信息。
負責操盤國內某產業園公募REITS試點項目的REITOWIN團隊認為：
《通知》的出臺表明公募REITs項目儲備環節運行框架已基本成型。類似于PPP的項目儲備管理，各地每月定期更新也意味著基礎設施公募REITs的項目篩選和儲備進入常態化，將有助于在首批試點項目發布后形成持續的熱度和市場關注度。
此前，也有消息稱，監管部門正在針對首批中國公募不動產投資信托基金(REITs)項目做最后評估，部分或最快在第一季度上市。
公募REITs的推出，對中國整個不動產行業的投資來說，將產生顛覆式的改變。一方面，REITs更加豐富了投資生態，為不動產基金帶來真正的股權投資；另一方面，也將優化傳統房企的高周轉運作模式的現象，有效幫助房企適應“三條紅線”要求。
383億類REITs
盡管類REITs還是一個偏債類的產品，但對于商業地產和產業地產持有者而言，類REITs已經是拓寬融資和降負債的不錯選擇。
縱觀2020年，國內已發行類REITs產品總規模382.655億元（不含儲架規模），共計22單，較2019年發行26單，規模504.5億元，下降24%（數據來源：cn-abs）。
對于上半年類REITs產品發行情況，詳情參考——《816億！類REITs跌52%，CMBS漲55% .....2020上半年商用不動產證券化盤點》
其中，上半年僅發行6單，下半年尤以11、12月集中發行較多。一季度發行數量的低迷狀態實受疫情影響，9月后的小高峰或與銀行限制開發商融資的“三條紅線”有關。
8月28日，銀行限制房地產開發企業融資的“三條紅線”正式出街，并于2021年1月1日起全行業全面推行。
具體內容如下：
1、房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；
2、房企的凈負債率不得大于100%；
3、房企的“現金短債比”小于1。
此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。
從類REITs產品底層資產類別來看，商業物業占比最大，共計發行11單，發行規模201.585億元，占比約52.68%；其次為酒店/長租公寓類物業，共計發行4單，發行規模60.74億元，占比約15.87%。
值得注意的是，基礎設施領域作為中國公募REITs落地的突破口，今年有2單基礎設施類REITs發行。而同樣屬于公募REITs試點項目范圍的產業園區類資產也僅有2單類REITs發行。
因此，REITOWIN預計，至少未來2-3年商業物業還是會以發行類REITs為主。而產業園、物流園、基礎設施類不動產則增加了公募REITs，形成雙賽道融資的趨勢。
下面我們一起來看看2020下半年那些類REITs的資產情況。
藍光發展發行10.65億元辦公物業類REITs
7月9日，招商財富-華泰-虹橋世界中心資產支持專項計劃資產支持證券成功設立，總規模10.65億元，其中優先A（AAA）6%，優先B(AA+)6.5%，優先C(AA+)6.8%。該項目牽頭方為華泰證券，計劃管理人為招商財富，受托人為國通信托，托管人為招商銀行。
該產品不僅是2020年以來民營A股上市公司首單類REITs項目，也是同期市場規模極大的類REITs。
資料顯示，“虹橋世界中心”坐落于上海虹橋商務區核心區，項目總體量約80萬方，涵蓋甲級創意辦公、甲級生態商務辦公、總部辦公、綠地旗下鉑驪、鉑瑞酒店和鉑瑞公寓、約11.5萬方一站式商業中心，是大虹橋區域內涵蓋物業類型、配套設施完善的大型商務基地之一。
虹橋世界中心
虹橋世界中心是藍光發展于2019年4月收購的。2020年4月3日，藍光發展發布公告稱，公司此前召開董事會和股東大會審議通過了《關于以物業資產設立辦公物業類REITs資產支持專項計劃的議案》，公司全資子公司成都藍光嘉鑫資產管理有限公司擬設立辦公物業類REITs資產支持專項計劃，開展資產證券化工作。
野風現代中心浙江首單商業物業類REITs
8月27日，光大保德信-東興企融-野風現代中心資產支持專項計劃成功發行，為浙江首單商業物業類REITs，發行總規模為人民幣5.5億元，由野風集團房地產股份有限公司作為原始權益人和信托財產委托人，東興證券作為獨家銷售機構，光大保德信作為發行載體管理人。
野風現代中心北樓
項目投資標的物業為野風現代中心北樓辦公物業（含一層3套商鋪），總建筑面積約12萬方。規劃有5萬方的精裝成品私寓、主題精品酒店、3萬余方高端寫字樓、稀缺商業等業態。物業位于杭州市下城區紹興路161號，位于武林廣場旁、和平商圈核心，為杭州市最繁華的武林商圈甲級辦公樓。項目為雙地鐵城市綜合體，與地鐵1號線、5號線交匯的打鐵關站僅一路之隔。物業目前出租率達到約92%，租戶穩定，已形成穩定的增漲現金流。
年度最大單——總規模68億商業物業類REITs
9月16日，信達-深圳益田假日廣場資產支持專項計劃在深交所上市，發行金額68億元，其中20益田優（AAAsf）發行60億元，發行利率4.5%，益田次A發行3.92億，益田次B發行4.08億，預期到期日2023年9月15日。發行人為深圳市益田集團股份有限公司，承銷商/管理人為信達證券股份有限公司。
益田集團也曾于2016年12月8日發行了一宗深圳益田假日廣場資產支持專項計劃，發行金額53.01億元，在深交所商業地產類資產證券化單體規模中排名第一位。同時，其也是深圳地產圈首個資產證券化的商業項目。
深圳益田假日廣場是中國首家國際化體驗式購物中心，于2008年開業。項目位于深圳南山區華僑城片區，緊臨深南大道，正對世界之窗，旁臨歡樂谷，其區位條件十分優越，且為地鐵1、2號線上蓋。
深圳益田假日廣場
假日廣場占地3.5萬方（包括1.2萬方下沉式生態廣場），總建筑面積13.58萬方，其中商業面積10萬方，定位中高檔國際化體驗式購物中心，購物中心共5層，分為地下兩層和地上三層。項目所在的消費市場具有極強的韌勁，持續的中高端消費力顯著，運營12年，客流增長穩定。
光大安石百億商業地產儲架式類REITs的收官之作
9月24日，光大安石百億商業地產儲架式類REITs的收官之作——“光證資管-光控安石商業地產第3期西安大融城資產支持專項計劃”成功設立。發行總規模17.2億元，分為優先A/B/C/D級及權益級證券，其中優先級證券總規模達11.7億元，權益級證券規模達5.5億元，優先級證券加權平均發行成本5.4%。
底層物業資產為光大安石旗下不動產基金持有的西安大融城項目，該項目位于西安市經開區鳳城七路與未央路十字路口東北，總建筑面積超過10萬平方米，是雙地鐵上蓋購物中心。
西安大融城
2018年年末，光大安石100億規模的儲架式商業地產類REITs于深交所獲批，這是中國首單成功獲批的地產基金儲架式商業地產類REITs產品。此后，于2019年5月、9月，該儲架式商業地產類REITs產品中第一期靜安大融城資產支持專項計劃、第二期觀音橋大融城資產支持專項計劃先后成功發行。（詳情參考《中國購物中心“資本化”里程碑，不可不知的8個類REITs大盤點》）
全國首單信托公司擔任管理人的權益型類REITs
9月29日，由華能信托擔任管理人的“華能信托-世茂酒店物業權益型資產支持專項計劃”在深圳證券交易所成功發行，產品規模6.5億元，期限20年。由華能貴誠信托有限公司擔任管理人。
該產品是全國首單由信托公司擔任管理人的權益型類REITs，同時也是全國首單兩層SPV結構由同一管理人管理的類REITs，有利于提高資產運營效率，降低管理風險，其成功發行對于信托公司參與REITs試點工作具有重大里程碑意義。
項目底層資產為世茂集團旗下的五星級酒店，以酒店運營產生的現金流為支撐，通過結構化分層、目標酒店物業運營凈現金流超額覆蓋、委托國際知名酒店管理集團專業管理等方式為投資人提供投資保障。
央企儲架式權益型購物中心類REITs
10月27日，“中信金石-招商蛇口一期資產支持計劃”在深交所成功發行，為儲架式權益型購物中心類REITs產品。計劃儲架規模為50億元，首期發行規模7.945億元，產品期限為3+2年。項目計劃管理人為中信證券，基金管理人為中信金石基金。
本次發行的類REITs項目，是招商局集團在境內REITs領域的首次重大嘗試，該項目突破性地在購物中心類REITs項目中引入權益型投資人即遠東宏信，以及招商銀行、渤海銀行和民生銀行作為優先級投資人。
南京馬群花園城購物中心
標的資產為南京馬群花園城購物中心，是招商蛇口在深圳以外異地復制的首座購物中心。花園城項目位于南京市棲霞區中山門大街與馬群新街交叉口，與地鐵2號線馬群站以及建設中的馬群綜合換乘中心無縫接駁。項目總建筑面積達10萬㎡，其中，1-3層為商業，4-9層以上為酒店式公寓，是南京首個購物、娛樂、餐飲、休閑一體的體驗式、花園式購物中心。
規模9.48億綠城尊藍酒店類REITs
10月29日，光大天風-光控安石綠城尊藍酒店類REITs產品在上交所成功發行，該產品發行總規模9.48億元。分為三個類型，優先A級、優先B級評級均為AAAsf，其中尊藍A發行量為1.6億元，尊藍B發行量為7.4億元。原始權益人為綠城集團，由天風證券擔任計劃管理人，光大安石基金為基金管理人。
項目投資標的物業為杭州綠城尊藍酒店及其配套建筑，主體物業位于杭州市上城區望江東路39號，是一家集住宿、餐飲、會議于一體的五星標準酒店。
杭州綠城尊藍酒店
物業于2013年竣工，2014年9月開始運營，占地面積3,351.4平方米，建筑面積38,301.19平方米，共計樓層26層（地上24層，地下2層）。截止至基準日，2019年1-10月總經營收入8,478萬元，其中客房收入4,201萬元，平均入住率69.7%，臨近杭州市上城區區政府及杭州市人民檢察院，距離杭州錢江新城核心CBD約2公里，收益優良，已形成穩定的現金流。
華發租賃住房一號50億儲架REITs收官
11月3日，中聯前海開源-華發租賃住房一號第三期資產支持專項計劃成功設立，并在上交所掛牌，發行規模23.07億元，優先級評級AAA。
據悉，2019年1月14日，中聯前海開源-華發租賃住房一號資產支持專項計劃獲上交所通過。該債券發行總額50億元，本次發行是華發租賃住房50億儲架REITs系列的第三期，也是收官的最后一期。
全國首單新能源發電基礎設施類REITs項目
11月3日，中國能建成功發行工銀瑞投-中能建投風電綠色資產支持專項計劃，總募資7.25億元。項目原始權益人為中能建投，基金管理人為中能建平安，由工銀瑞投作為計劃管理人和主承銷商，聯合農銀理財、興業銀行和招商銀行等共同參與。
該項目是全國首單新能源發電基礎設施類REITs項目，也是全國首單綠色類REITs項目，是主動管理型基礎設施類REITs項目。此專項計劃以中能建投旗下兩個風電項目公司股權作為底層資產，其結構設計已符合國內公募REITs的政策導向和試點原則，為日后順利過渡到公募REITs預留了充足空間。
粵港澳大灣區首單續發型類REITs
11月13日，粵港澳大灣區首單續發型類REITs“招商創融-天虹（二期）資產支持專項計劃”成功設立，總規模為人民幣14.5億元。
產品期限為3+3年，其中優先級13.52億元，產品評級AAA，利率為4.3%，次級9800萬元。天虹REITs二期由招商證券、中航證券和申萬宏源作為銷售機構、招商資管作為計劃管理人及原始權益人，信用增級機構為天虹及中航國際。
2015年12月，國內首單國資REITs——“招商創融-天虹商場（一期）資產支持專項計劃”成功發行。“招商創融-天虹商場（一期）資產支持專項計劃”是國內市場上首單以國有不動產資產為基礎的交易所類REITs項目，經過了必要的掛牌轉讓程序。首次實現了在企業資產證券化業務框架下專項計劃直接投資股權的模式創新。天虹（二期）相比一期在資本結構及融資成本上均實現了進一步優化，資金成本每年減少近千萬，為國有資本保值增值提供了堅實基礎。
深南天虹新店
標的物業為深南天虹新店，位于福田區中航路與振中路交匯處鼎誠國際大廈。2006年底，天虹與中航地產簽署了鼎誠項目購置協議，購進位于華強北商業中心區——鼎誠國際商街的1至4層裙樓，建成天虹在深圳的第一家自有物業的商場——深南天虹新店。項目定位中高檔百貨，整個商場樓高4層，總面積約20000平方米，共有400個停車位。
國內首單類永續物流地產儲架類REITs第3期
11月17日，華泰佳越-順豐產業園一期第3號資產支持專項計劃成立，認購資金13.86億元。其中，優先級7.88億，產品評級AAA，利率為4.8%；權益級5.98億，順豐豐泰以自有資金認購1.12億元權益級證券。
該項目以順豐控股下屬全資子公司深圳市豐泰電商產業園資產管理有限公司(“順豐豐泰”)持有的物流產業園為標的資產。
國內首單類永續物流地產儲架類REITs“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”，儲架規模合計50億元，2年內有效，本期專項計劃系儲架額度內第3期。
雙基金架構類REITs
12月2日，招商蛇口類REITs項目“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產支持專項計劃”成功發行并設立。發行規模為41.5億元，產品期限為3+2年。
項目采用雙基金架構，創造性地引入市場化投資人組成的有限合伙基金認購項目次級份額，是國內類REITs市場少見的大規模、權益型產品，申萬宏源、招商平安、宏源匯智分別作為專項計劃管理人、契約型私募基金管理人及次級合伙型私募基金管理人。
該類REITs分為優先A級18億，占比43.37%、優先B級3億，占比7.23%、次級資產支持證券20.5億，占比49.40%。值得一提的是，優先A級資產支持證券以4.6%的利率水平完成發行，優于同期市場平均水平。
標的物業為招商蛇口開發的位于深圳市南山區蛇口的泰格公寓及明華中心，是招商蛇口首次以酒店公寓類資產發行的類REITs產品。泰格公寓、明華中心位于深圳市南山區蛇口，毗鄰太子灣，交通便利，環境優美。泰格公寓開業時間較早，面臨建筑和設施老化的問題，招商蛇口參考了境外成熟市場REITs模式，提出了表外孵化提升的產融結合模式，將通過對項目的改造和運營提升實現資產增值。
全國首單央企抗疫類REITs
12月11日，“申萬宏源-電建南國疫后重振資產支持專項計劃”于深交所成功發行，發行規模18.1億元，產品期限5年。該產品增信主體為電建地產，原始權益人為電建地產旗下的南國置業，計劃管理人為申萬宏源證券，電建基金公司為財務顧問和牽頭協調人。底層資產為南國置業持有的武漢曇華林項目。
泛悅匯·曇華林
資料顯示，泛悅匯·曇華林項目總規模12.27萬平方米，商業面積4.4萬平方米，涵蓋地上三層和地下兩層商業，以及兩棟5A甲級寫字樓及大型城市綠化廣場，于2016年12月開業。
2014年，中國電建地產集團有限公司成為南國置業控股股東，中國電建地產集團是國務院、國資委核定的16家主營房地產開發與經營業務的中央企業的地產平臺公司，南國置業成為央企控股的上市商業地產公司。
寶灣物流首次以倉儲物流項目發行類REITs
12月20日，“華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃” 成立，總規模18.5億元。其中優先級證券發行規模11億元，信用評級AAAsf，收益率4.8%；權益級證券發行規模7.5億元，預期到期日為2056年12月18日。其中寶灣物流認購權益級資產支持證券1.5億元。
項目底層資產為上海明江寶灣物流園、廣州寶灣物流園。上海松江寶灣國際物流園地處上海松江區小昆山鎮，緊鄰G1501上海繞城高速和G60滬昆高速，交通網絡發達。園區占地321畝，建有12棟高標準立體倉庫，倉儲面積達12萬平方米，園區于2012年10月全部投入使用。
廣州寶灣物流有限公司位于廣州經濟技術開發區東區，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，交通網絡的發達。一期園區于2006年初正式運營，已建成三棟標準高架庫，倉儲面積2萬平方米。二期項目占地170畝，于2014年8月份投入使用，為4棟三層坡道倉，總面積達11.1萬平方米。
該專項計劃的設立，是南山控股旗下寶灣物流首次以倉儲物流項目發行的類REITs產品，是成熟運營的物流園區進行產融結合的重要嘗試，有利于盤活存量資產，優化資產結構，加快資金回籠，實現物流園區項目的滾動開發。
儲架規模50億元，上海電氣類REITs一期
12月22日，東方匯添富-上海電氣優質物業1期資產支持專項計劃于上交所成立，儲架規模50億元，第一期1.4億。其中優先級證券發行規模1.29億元，信用評級AAA，發行利率4.45%；次級證券發行規模1121萬元。
該項目計劃管理人為匯添富資本管理有限公司，原始權益人上海申能誠毅股權投資有限公司，資產服務機構上海申能誠毅股權投資有限公司。
該類REITs項目以上海電氣集團股份有限公司的優質物業作為底層基礎資產。上海電氣集團股份有限公司系一家大型綜合性裝備制造集團，主導產業聚焦能源裝備、工業裝備、集成服務三大領域。本類REITs項目對上海電氣集團內部盤活資產、提高資金利用效率具有重要意義。
保利60億商用物業類REITs首期
12月29日， “中聯天風-保利發展商用物業第一期資產支持專項計劃”成立，發行規模約22.52億元，其中優先級資產支持證券約20.268億元，預期收益率約4.75%，信用評級AAAsf，產品期限17+1年。天風(上海)證券資產管理有限公司作為專項計劃的計劃管理人。
根據此前10月29日保利地產公告，公司擬發行商用物業類REITs項目，規模不超過60億元，初步選定位于長沙、石家莊、慈溪的四處商用物業資產作為首期入池資產，首期發行規模約22.36億元（具體發行規模將參考資產評估值確定）。
該項目擬采用“專項計劃+私募基金”兩層架構：先由私募基金管理人設立契約型私募基金（以下簡稱“私募基金”），公司作為投資人認購私募基金份額，私募基金收購物業資產持有人的100%股權；再由計劃管理人募集優先級和次級資產支持證券投資人資金設立資產支持專項計劃，收購私募基金全部份額。
為確保專項計劃的順利發行和實施，增信主體將為專項計劃的優先級資產支持證券持有人提供增信措施，包括對優先級資產支持證券持有人本金及收益提供差額補足、對優先級資產支持證券持有人在開放期轉讓份額但無人承接時提供流動性支持（如有）及/或每年物業估值下跌時支付保證金（如有）。公司擬直接或間接認購次級資產支持證券，認購比例不超過專項計劃規模的5%，并履行相應增信義務。
結語
類REITs產品，其本質仍是信托。債權交易存續期間會影響資產的出售，且發行資金成本高，甚至與銀行借款相差無幾。但在房地產三限變五限的融資收緊的態勢下，商業物業資產證券化需求仍將非常旺盛。
短期內，或許中國公募REITs不會擴容至商業不動產領域。但以證券化退出作為抓手，強化資產管理能力，將是未來商業地產企業的不二之選。
