穿越半個世紀時空 一文讀懂云南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，新中國成立后的云南商業(yè)，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。然而回顧歷史，對整個云南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，并沒有多少人有清晰的認知。

　　那么云南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都經(jīng)歷了哪些階段，每個時期又有一些怎樣的特點？針對這些問題，贏商網(wǎng)進行了多方采訪，力求通過多維度信息構(gòu)建的“商業(yè)時光機”，還原出云南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)。

　　百貨時代

　　1、起步階段（1959-1989）：計劃經(jīng)濟下一個時代的回憶

　　從民國時代一直到解放初期，云南商業(yè)的發(fā)展可以說十分緩慢，幾十年間基本上是以老式的街鋪、攤點為主要商業(yè)形式，售賣的商品也大都是一些生活必須品。

圖：原昆明百貨大樓

　　直到1959年，為了滿足昆明老百姓的購物需求，同時也為了向國慶十周年獻禮，昆明市政府投資在正義路南端建成了當時號稱為“昆明十大建筑”之一的昆明百貨大樓，這也成為了云南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的開端。　　 

　　昆明百貨大樓不僅僅是云南歷史上第一個大型百貨商場，也是當時整個西南地區(qū)規(guī)模最大的百貨，在計劃經(jīng)濟時代成為了云南人向往的購物圣地。而以百貨大樓為中心的三市街、正義路、南屏街，也開始逐漸成為了云南最早的一個成熟商圈，至今仍然具有很大影響力。

圖：原東風大樓

　　1961年，位于昆明人民中路與東風西路交叉口的東風大樓落成，開設(shè)東風百貨商店，也是昆明的第二家百貨。東風百貨商店的出現(xiàn)，分流了不少昆明百貨大樓的購物人群。而自東風百貨大樓落成，直至上世紀80年末，昆明的商業(yè)地產(chǎn)進入了一個20多年的停滯期。　　 

　　2、發(fā)展階段（1989-1997）進入黃金時代 創(chuàng)造了驚人業(yè)績

　　隨著改革開放的到來，昆明商業(yè)地產(chǎn)又在1989年重新開啟了其發(fā)展的進程。這一年，不僅位于北京路808號的盤龍百貨大樓開業(yè)，與昆明百貨大樓一街之隔的五華大廈，也在東風西路上落成，錯落有致的外形和大廈廣場上的夜景噴泉成為昆明市中心的“地標建筑”。

圖：五華大廈

　　從副食品、服裝到家電產(chǎn)品，當時的消費者能在五華大廈找到別的商場沒有的品種和款式，彩電、攝影器材、維修服務(wù)等都是昆明一流。上世紀90年代，五華大廈不僅在昆明有足夠的影響力，很多州市上買彩電的人都慕名而來，其影響力甚至擴展到四川攀枝花、貴州凱里、六盤水一帶。1996年12月5日，五華大廈占用云南企業(yè)的上市名額，在深圳證券交易所成功上市，成為云南商業(yè)地產(chǎn)第一股。

圖：西南大廈開業(yè)

　　1994年，昆明西南商業(yè)大廈緊隨五華大廈開業(yè)，青年路商圈開始形城，很多昆明人第一次近距離接觸到了電動手扶梯。開業(yè)七年中，西南大廈曾憑借日銷售430萬元的最高記錄，躍入了全國商業(yè)中心城市商業(yè)零售企業(yè)前20名之列。1999年的銷售額高達7.7億元，躋身全國百貨零售業(yè)100強之列。　　 

　　3、升級階段（1997-2005）品質(zhì)不斷提升 購物中心模式開始萌芽　　 

　　1997年，金格百貨的前身，位于白塔路上的金龍百貨開業(yè)，為昆明消費者帶來了眾多國際大牌。金龍百貨后來更名為今天大家所熟知的金格百貨，不僅成為了云南本土百貨品牌中的佼佼者，也將整個百貨時代的昆明商業(yè)推向了一個全新的高度。如今金格百貨仍然是昆明為數(shù)不多的幾個成功百貨品牌之一。

圖：金格百貨昆明首店

　　在本土百貨品牌不斷發(fā)展的同時，外來百貨品牌也開始逐步入駐云南市場。2001年初，隨著昆明柏聯(lián)廣場的開業(yè),百盛百貨作為柏聯(lián)廣場的第一大主力店正式進駐昆明，同樣以高品質(zhì)的品牌組合進一步提升了云南商業(yè)的品質(zhì)。　　 

　　同時，商業(yè)面積5萬平方米的柏聯(lián)廣場也不再是純百貨的傳統(tǒng)模式，引進了國外先進的SHOPPING MAIL商業(yè)管理模式，并將一部分的餐飲、休閑業(yè)態(tài)引入到項目中，帶來了昆明第一家肯德基餐廳。自此，購物中心的雛形開始在昆明出現(xiàn)。

圖：開業(yè)初期的昆明柏聯(lián)廣場

　　到了2003年，經(jīng)營不善的五華大廈被盛興集團斥資3億元整體收購，并更名為“盛興購物廣場”，打造了一個集超市、時尚百貨、家電、主題餐飲、美容美發(fā)于一體的商場。“盛興購物廣場”開業(yè)當天，銷售額就突破了2000萬元，創(chuàng)造了昆明乃至整個云南同行業(yè)開業(yè)的最高紀錄，人們仿佛看到昔日五華大廈繁華之勢重現(xiàn)。　　 

　　然而2003年以后，整個昆明的百貨行業(yè)競爭已經(jīng)白熱化，成規(guī)模的百貨門店已經(jīng)達到10多家，而很多經(jīng)營不善的百貨品牌開始逐步衰弱。雖然“盛興購物廣場”隨著盛興集團的急速隕落難逃衰敗厄運，但人們也看到了一種全新的商業(yè)模式即將成為未來的主流。　　 

　　購物中心時代　　 

　　1、（起步階段）（2005-2009）：購物中心問世昆明  多個商業(yè)項目開工建設(shè)　　 

　　2005年，是云南商業(yè)地產(chǎn)標志性的一年。在百貨時代激烈而殘酷的競爭中，隨著昆明舊城改造、道路改擴建等城市建設(shè)的加速，昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來了轉(zhuǎn)機。不少大型商業(yè)項目開始籌備，一個嶄新的商業(yè)發(fā)展時代就要到來。

圖：重新打造后的新西南廣場

　　而在這一年，被昆百大收購后的西南商業(yè)大廈，經(jīng)過重新打造以后，不僅在硬件改造上增加了40多部扶梯、直梯、觀光梯。還以當時全新的業(yè)態(tài)組合模式，為昆明消費者帶來了一個集零售、餐飲、娛樂、電影超市為一體的“百大·新西南廣場”，這也被認為是云南商業(yè)發(fā)展史上首個真正意義上的購物中心，標志著云南購物中心時代的到來。　　 

　　在隨后的調(diào)整中，百大·新西南廣場的業(yè)態(tài)進一步豐富，不僅加大了餐飲的比重，將禾綠壽司、味千拉面等今天被昆明人熟知的品牌，首次引進昆明。還引進了環(huán)銀影院、寶力豪健身機構(gòu)、電玩、兒童游樂等當時絕對的新業(yè)態(tài)。到了2006年，百大新西南的業(yè)態(tài)組合已經(jīng)能夠媲美全國水平的購物中心。

圖：開業(yè)初期的順城購物中心

　　在新西南廣場重新獲得市場認可的同時，云南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也進一步加速。2007年，由賽輪地產(chǎn)打造的順城購物中心、世紀金源集團打造的世紀金源購物中心、昆百大集團在昆明百貨大樓原址上打造的百大新天地購物中心，都已經(jīng)在如火如荼的建設(shè)之中，而這一年由昆明之江置業(yè)負責打造的昆明老街項目一期工程正義坊購物中心，也正式動工修建。　　 

　　同樣在2007年，云南百貨行業(yè)的發(fā)展也在繼續(xù)推進，位于青年路的金鷹百貨正式開業(yè)，以一個近4萬平方米的高檔百貨店搶灘云南市場。　　 

圖：金鷹百貨昆明首店

　　到了2008年，百大新天地繼新西南廣場后，再度以購物中心的模式與昆明消費者見面。這個層高達到11層的購物中心，定位“年輕、時尚”，引進了眾多時尚品牌，吸引了都市年輕一族的追捧。百大新天地是昆明首個主打快時尚的購物中心，開創(chuàng)了昆明商業(yè)項目明星營銷的先河。　 

　　2、（發(fā)展階段）（2009-2014）：三大購物中心開業(yè) 開啟購物中心時代　　 

　　來到2009年，云南商業(yè)發(fā)展迎來了具有里程碑式意義的一年。隨著順城購物中心、正義坊購物中心、世紀金源購物中心等項目的陸續(xù)完工，云南在這一年迎來了三大購物中心扎堆開業(yè)，結(jié)束了昆百大系購物中心占據(jù)整個昆明市場的局面，開啟了云南商業(yè)發(fā)展的購物中心時代。這一年，昆明不僅有了王府井百貨，還有了百老匯影城打造的西南地區(qū)第一塊IMAX熒幕，《阿凡達》上映期間創(chuàng)造了周邊城市乘飛機來觀影的盛況。

圖：開業(yè)初期的世紀金源購物中心

　　隨后的2011年，緊鄰新西南廣場的金鷹購物中心開業(yè)，為云南消費者帶來了一個由零售百貨、精品超市、生活餐飲、休閑娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)組合而成的shopping mall。自此以青年路、三市街為核心的昆明主城商業(yè)中心形成，在相當長的一段時間聶占據(jù)著無法撼動的核心地位。

圖：南亞風情第壹城

　　2012年，云南首個區(qū)域性購物中心南亞風情第壹城開業(yè)，南市區(qū)商業(yè)時代來臨，標志著昆明城市綜合體發(fā)展到一個全新的時期。南亞風情第壹城在昆明主城區(qū)外的問世，讓昆明單一中心的商業(yè)格局開始發(fā)生改變。同年，星巴克在昆明順城開出了它在昆明的第一家店，由此也拉開了外來連鎖咖啡品牌的進駐熱潮。

圖：七彩ME TOWN購物中心

　　在大項目不斷發(fā)展的同時，社區(qū)型的商業(yè)項目也開始悄然興起。2013年，位于昆明白塔路的七彩ME TOWN正式開門迎客，后來發(fā)展成為云南首個具有影響力的社區(qū)型購物中心。同年，位于北市區(qū)的欣都龍城也宣告開業(yè)，同樣定位社區(qū)型的欣都龍城，與北城財富中心一起，構(gòu)筑起了北市區(qū)商業(yè)的一片新天地。　　 

　　3、（升級階段）（20014-2017）：商業(yè)項目遍地開花 全面進入購物中心時代　　 

　　時間來到2014年，這一年，云南商業(yè)發(fā)展全面升級，昆明迎來了三個大型購物中心。萬達集團第一百店，昆明西山萬達廣場開門迎客，紅星商業(yè)旗下的愛琴海購物公園，同德實業(yè)傾力打造的昆明廣場也都相繼開業(yè)，海底撈、萬達百貨等新品牌入駐昆明。同時，七彩云南花之城、工人文化宮商業(yè)廣場、濱江俊發(fā)廣場，以及金茂麗江J·LIFE、玉溪世紀樂地商業(yè)步行街等項目也在這一年開業(yè)，昆明從單一中心逐漸演變成多中心共同發(fā)展的局面，昆明商業(yè)也呈現(xiàn)出“南北呼應(yīng)”的格局

圖：昆明西山萬達廣場

圖：昆明廣福路愛琴海購物公園

圖：同德昆明廣場

　　2015年，雖然整個地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境并不景氣，但云南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還是取得了不錯的成績。在昆明，海倫城市廣場、現(xiàn)代廣場、云路中心、保利中心等社區(qū)商業(yè)項目相繼開業(yè)，公園1903金格奧萊、斗南花花世界首期商業(yè)等特色鮮明的商業(yè)項目也開門迎客，同時位于昆明呈貢新區(qū)的百大新都會部分開業(yè)，拉開了昆明呈貢新區(qū)的商業(yè)序幕。而這一年，云南地州的商業(yè)也開始發(fā)力，萬達全國第三個大型文化旅游項目“萬達版納國際度假區(qū)”開業(yè)，西雙版納萬達廣場也同期開業(yè)。

　　2016年，云南商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)向前發(fā)展，開業(yè)項目持續(xù)增多。昆明的南亞風情第壹城NEW MALL開業(yè)成為老牌購物中心調(diào)整的標志性事件，而呈貢新區(qū)七彩云南第壹城、實力心城·匯力花千坊文化藝術(shù)商業(yè)街等商業(yè)項目的開業(yè)，也標志著呈貢商業(yè)正式起航。在昆明主城區(qū)的大都摩天購物中心、低碳中心漫谷主題商業(yè)區(qū)、C86·山茶坊等項目這一年相繼開業(yè)，同時位于昆明郊區(qū)太平新城的砂之船奧特萊斯也正是開業(yè)，不斷壯大了昆明商業(yè)的陣容。在云南各地州，位于宜良的愿景城市廣場開業(yè)，位于玉溪的極中心商業(yè)廣場也都紛紛開業(yè)。

圖：昆明砂之船奧特萊斯

　　到了2017年，云南地產(chǎn)行業(yè)回暖，然而商業(yè)項目的開業(yè)速度卻有所放緩。在昆明，西城COHO的開業(yè)來拉了昆明西市區(qū)商業(yè)發(fā)展的序幕，銀海清溪渡廣場的開業(yè)也標志著昆明又一個本土商業(yè)開發(fā)企業(yè)啟航，銀河置信廣場一期商業(yè)的開業(yè)進一步促進了呈貢新區(qū)的商業(yè)發(fā)展，瑞鼎城購物公園、凱瑞特鄰里中心等項目的開業(yè)，也助力了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。而在地州，大理昆百大泰業(yè)城、曲靖萬達廣場等項目也陸續(xù)開業(yè)，整個云南商業(yè)的發(fā)展更加平衡。　　 

　　新時代商業(yè)發(fā)展期　　 

　　進入2018年，隨著龍斗壹號購物公園的開業(yè)，云南商業(yè)又將迎來新一輪的爆發(fā)，首次進入昆明的新城吾悅廣場、中糧大悅城、金地蘭亭廣場等商業(yè)項目都將在這一年開業(yè)，還有昆明悅云天地購物公園、潤城、實力花樂城以及地州的紅河蒙自天馬南湖薈、昭通中璽金界購物中心、麗江嘉和城、玉溪元江商業(yè)廣場等特色項目，也計劃在2018年實現(xiàn)開業(yè)。