上海的實(shí)體商業(yè)情況正在逐漸轉(zhuǎn)好。不過(guò),不同結(jié)構(gòu)的商業(yè)項(xiàng)目,呈現(xiàn)出的樣貌也有所不同。
這些天走訪了上海市內(nèi)數(shù)個(gè)商圈,發(fā)現(xiàn)了兩種現(xiàn)象:
1.開(kāi)放式商業(yè)街區(qū),人流好于盒子式購(gòu)物中心
2.提供基礎(chǔ)消費(fèi)需求為主的社區(qū)商業(yè),人流好于市中心商業(yè)體
業(yè)內(nèi)相關(guān)分析也佐證了上述兩點(diǎn):
開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目通風(fēng)性較好、戶外空間多,所以在復(fù)蘇階段更能吸引客流,反之傳統(tǒng)的盒子型購(gòu)物中心封閉性太強(qiáng),難以吸客。而在商業(yè)復(fù)蘇階段,人們?nèi)蕴幱跐M足基礎(chǔ)性消費(fèi)為主,社區(qū)商業(yè)更為合適。
這個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間并不會(huì)太短,而當(dāng)人們?cè)趪L試前往開(kāi)放式街區(qū),并漸漸養(yǎng)成“逛街區(qū)”的習(xí)慣后。那些基于社區(qū)形態(tài)的,開(kāi)放式商業(yè)街區(qū),是否會(huì)迎來(lái)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)?
但至少在上海,目前能同時(shí)滿足“社區(qū)型”和“開(kāi)放街區(qū)”兩個(gè)屬性的商業(yè)案例,并不多見(jiàn)。在銳裘看來(lái),這樣的產(chǎn)品線更偏特定人群運(yùn)營(yíng),“人”在這里起到了關(guān)鍵性的作用。
今天我們不妨從“人、商業(yè)、品牌”三者入手,嘗試解刨 “社區(qū)型街區(qū)商業(yè)”模式打動(dòng)人心的點(diǎn),它是否會(huì)是未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展的方向。
01
“街區(qū)”看起來(lái)有趣,
“人”的價(jià)值不容小覷
在討論命題之前,也許我們要先定義一下,什么是“社區(qū)型街區(qū)商業(yè)”?
在銳裘頻道上,我們一直陸陸續(xù)續(xù)推薦過(guò)不少案例,例如:北京順義區(qū)的祥云小鎮(zhèn)、成都的遠(yuǎn)洋太古里、上海楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地、大學(xué)路,這幾個(gè)案例是用商業(yè)地產(chǎn)的思路做街區(qū)運(yùn)營(yíng)。
祥云小鎮(zhèn)
又例如北京楊梅竹斜街、上海的愚園路,這兩個(gè)案例更多從“城市更新”入手,做老街區(qū)活化與復(fù)興。
這兩種類型都存在一個(gè)共通之處:街區(qū)背后是社區(qū),而社區(qū)的背后是居民。居民的參與讓街區(qū)的“社區(qū)性”加強(qiáng),從而形成一種良性生態(tài)。
若與單體建筑的mall對(duì)比,街道更像是城市肌理的一部分,居民對(duì)它的身份認(rèn)同感會(huì)更強(qiáng),自然也更愛(ài)護(hù)街區(qū)。
“路齡”僅十歲的大學(xué)路在上海眾多街道里是一個(gè)特別的存在。不同于上海其他歷史悠久的百年街道,大學(xué)路是當(dāng)代城市商業(yè)規(guī)劃的作品,它是新的、年輕的,也是經(jīng)過(guò)商業(yè)規(guī)劃推敲的。
同時(shí),十年又讓它積累了不少東西,例如獨(dú)特的氣質(zhì),和一群氣味相投的人。
大學(xué)路
又得益于地理優(yōu)勢(shì)與城市規(guī)劃,大學(xué)生與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者一同成了大學(xué)路的兩大群體,也為街區(qū)的氣質(zhì)定了性:小資范兒,創(chuàng)意與休閑并存。
不論街區(qū)運(yùn)用哪種運(yùn)用方式,其背后聚集到的人群會(huì)更為精準(zhǔn),“社區(qū)感”也由此體現(xiàn)。而當(dāng)有了“社區(qū)感”一說(shuō)后,人會(huì)共同參與社區(qū)建設(shè),即出現(xiàn)了“街區(qū)營(yíng)造”,上文說(shuō)的居民身份認(rèn)同感,也就逐漸出現(xiàn)。
02
有趣的人+街區(qū)組合,
引來(lái)氣質(zhì)匹配的商戶品牌
與盒子式的shopping mall相比,街區(qū)還有一個(gè)特點(diǎn):店鋪都是沿街店。每家店都能被看見(jiàn),不會(huì)因?yàn)榭臻g缺口而被忽略。一路到底不足800米的垂直開(kāi)放街區(qū),左右兩邊可以開(kāi)出近百種不同種類的商店。
仍以大學(xué)路為例,由于知識(shí)密集型社區(qū)的獨(dú)特屬性,加之居民畫像的統(tǒng)一。大學(xué)路的商戶都仿佛自成一派,卻又有著高度的統(tǒng)一性。
一路走到底,你會(huì)發(fā)現(xiàn)入駐在這里的品牌都別具一格,他們擁有個(gè)性化的店招和室內(nèi)裝潢,但又不是單純的“網(wǎng)紅”或“小資”品牌,也很少有大型的連鎖品牌。
Rosa & Más
葫蘆市集
有意思的是,很多掌柜,是在周邊的大學(xué)畢業(yè)后,直接留在了這里,創(chuàng)業(yè)開(kāi)店,他們既是居民,也是租戶,掌柜之間也彼此熟識(shí),使大學(xué)路的商業(yè)氣氛更具有凝聚力和認(rèn)同感。這樣的良性循環(huán),就像是滾雪球,讓更多人加入其中。
「人情味商業(yè)」與「掌柜式經(jīng)營(yíng)」讓大學(xué)路形成了獨(dú)特的商業(yè)魅力,在上海恐怕再難找到另一條街。
茶是一枝花
企業(yè)租戶扮演著多重角色,除了在這里消費(fèi),還有可能是街區(qū)商戶。
B站總部在三年前從陸家嘴搬到五角場(chǎng),還為這塊片區(qū)帶來(lái)了二次元內(nèi)容。不少品牌層面的線下活動(dòng),自然也落到了聚集大學(xué)生的大學(xué)路上。
去年暑假,B站推出的原創(chuàng)紀(jì)錄片《人生一串》的首家IP授權(quán)店,選址就落在大學(xué)路中段,疫情后恢復(fù)復(fù)工,這家店晚上的生意依然不錯(cuò)。在它的斜對(duì)面,還有另一家是B站落地的首個(gè)綜合性空間——Animate。
人生一串線下店
animate
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)跨界合作成功的案例并不多,大學(xué)路與B站是較為成功的案例。背后依然離不開(kāi)社區(qū)里年輕化、敢于創(chuàng)新的土壤。
在社區(qū)不斷進(jìn)化、積累的過(guò)程中,如果基調(diào)打得足夠好,人才、企業(yè)、優(yōu)勢(shì)群體都會(huì)慢慢聚集起來(lái),加入社區(qū),人與人直接相互協(xié)作,創(chuàng)造更多能量,“街區(qū)即社區(qū)”,由此而來(lái)。
03
街區(qū)+人+商戶 = 獨(dú)特味道商業(yè)生態(tài)
一個(gè)良性循環(huán)的社區(qū)型商業(yè)街,它并不需要龐大的體量,但卻需要擁有精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)功底,更要懂得如何與居民“共處”,隨之而來(lái)的是與街區(qū)氣質(zhì)相符的業(yè)態(tài)品牌。
由此,我們便得出了“街區(qū)、居民、商戶=獨(dú)特味道的商業(yè)生態(tài)” 這一條有趣的公式。當(dāng)城市里涌現(xiàn)出更多不同氣質(zhì)的社區(qū)商業(yè)街,那城市空間也就越發(fā)具有多樣性。
插畫師孫佳藝創(chuàng)作的大學(xué)路漫畫,將“街區(qū)、人、商戶”三者表現(xiàn)得淋漓盡致
最近半年,我有都聽(tīng)到一些朋友這么評(píng)價(jià)街區(qū)商業(yè):“像是一個(gè)被攤開(kāi)來(lái)的shopping mall”。其實(shí),這句話不對(duì),應(yīng)該倒過(guò)來(lái),shoping mall是蓋上盒子的商業(yè)街。后者存在的歷史更持久,可能也會(huì)更能經(jīng)受考驗(yàn)。
大學(xué)路這樣的街區(qū),之所以可以在十年的積累下形成一個(gè)自成一派的社區(qū)商業(yè)生態(tài),當(dāng)然還要靠周邊其他商業(yè)項(xiàng)目的互補(bǔ)——1公里之外完整的五角場(chǎng)商圈。反之,大學(xué)路這條“有味的街區(qū)”出現(xiàn),也剛好給了這個(gè)區(qū)域的居民差異化的商業(yè)需求。
夜晚的大學(xué)路
再回到文中一開(kāi)始的問(wèn)題,疫情之后,社區(qū)的商業(yè)形態(tài),街區(qū)型是否會(huì)好于盒子型?
在未來(lái),我相信在城市里能涌現(xiàn)更多自生長(zhǎng)的街區(qū)商業(yè),回歸人們需求本質(zhì),讓年輕人有“街”可逛。這就是我對(duì)這個(gè)問(wèn)題的答案。