大宗交易“撐場”，商業(yè)地產(chǎn)市場4月表現(xiàn)分化

近日，合富研究院發(fā)布了2020年4月廣州商業(yè)地產(chǎn)市場報(bào)告。4月廣州商業(yè)市場整體供求對比變化較大。新增供應(yīng)方面，寫字樓3月少量供應(yīng)后4月為零，公寓供應(yīng)環(huán)比大增但同比下降四成，商鋪則環(huán)比同比大漲，主要由于某大型項(xiàng)目預(yù)售獲批。成交方面，寫字樓同環(huán)比降幅明顯，主要由于3月大手交易釋放后放緩；公寓市場則維持了回升勢頭，同比持平，但同比去年同期成交水平仍有一定差距；商鋪成交亦呈現(xiàn)一定跌幅。庫存方面，整體環(huán)比基本持平，但同比跌幅明顯，由于新增供應(yīng)不足，寫字樓庫存同比更是減少32%。

 

 

庫存同比大減三成，寫字樓新增供應(yīng)稀缺

合富大數(shù)據(jù)顯示，4月全市寫字樓成交量為11054㎡，同比下降72%，環(huán)比3月份下降83%。寫字樓市場成交量波動主要來自大手交易，3月份保利魚珠港產(chǎn)生年內(nèi)最大規(guī)模交易，對比之下4月環(huán)比降幅較大。4月無新增供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目。4月寫字樓成交主要集中在番禺及花都區(qū)，由于3月大宗交易集中釋放，4月其余區(qū)域僅有零星成交量。

整體而言，寫字樓個(gè)盤市場熱度仍待進(jìn)一步恢復(fù)，除前三位項(xiàng)目成交超2000方外，其余較多項(xiàng)目成交量僅為1-2套，成交量僅數(shù)百平米。

合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，4月寫字樓成交在3月大手成交過后有所放緩，加上新增供應(yīng)持續(xù)冷清，總體庫存量同比已減少超三成。寫字樓整體庫存減少，新增供應(yīng)處于青黃不接階段，中心區(qū)域更是如此，目前中心區(qū)域庫存主要集中在第二CBD板塊，由保利魚珠港等項(xiàng)目支撐；中心區(qū)域缺貨，作為次中心區(qū)域番禺承載了不少外溢需求，像萬博的廣晟萬博城等板塊及標(biāo)桿項(xiàng)目亦形成了另一股成交主力力量。預(yù)計(jì)寫字樓若要整體恢復(fù)活躍態(tài)勢，還需寄望在新增貨量進(jìn)入市場之時(shí)。

 

 

公寓保持回升勢頭，成交同比仍有差距

公寓市場方面，合富大數(shù)據(jù)錄得4月公寓成交量為65327㎡，同比下降60%，環(huán)比下降2%。4月成交保持了疫情后復(fù)蘇勢頭，但同比降幅仍較大說明距離正常水平仍有差距。隨著新貨的連續(xù)上市，預(yù)計(jì)成交同比的差距有望收窄。4月新增供應(yīng)約7.3萬㎡，近半來自廣州國際醫(yī)藥港。

4月區(qū)域市場受個(gè)盤影響較大，成交主要集中在黃埔、番禺以及南沙區(qū)，部分項(xiàng)目近期通過“一口價(jià)”單位方式走量。

合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌表示，4月公寓市場維持了超六萬方成交水平，雖然同比去年同期仍差距較大，但起碼穩(wěn)住了復(fù)蘇勢頭，在4月相對淡季來說，不少項(xiàng)目仍有較佳的活躍度，除個(gè)別項(xiàng)目有大宗整售情況外，基本為個(gè)人購買行為。加之近期開發(fā)商積極推貨，還有不少優(yōu)惠活動等，預(yù)計(jì)公寓市場未來仍維持穩(wěn)中有升趨勢。

 

 

商鋪庫存同比減少，整售起帶動作用

合富大數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪市場4月成交量為22812㎡，同比下降59%，環(huán)比3月下降24%；4月一般而言屬淡季，前期受清明假期影響，后期成交反彈力度同樣相對有限。

大多數(shù)區(qū)域商鋪市場環(huán)比保持穩(wěn)定，成交量變動幅度在數(shù)百平方米以內(nèi)；番禺、蘿崗、南沙、花都則有較大的升降幅度。

與3月份一樣，4月榜首項(xiàng)目成交量同樣來自獨(dú)棟商業(yè)，番禺某項(xiàng)目一套近3000㎡的大面積獨(dú)棟商鋪錄得網(wǎng)簽。另外4月榜單項(xiàng)目區(qū)域分布較為集中，市橋、知識城、荔城等板塊內(nèi)均有2個(gè)以上的上榜項(xiàng)目。合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌先生認(rèn)為，與寫字樓市場情況相似，商鋪市場新增供應(yīng)整體不算活躍，庫存同比減少近兩成。絕大部分庫存集中在外圍區(qū)域，因此成交分布也集中外圍社區(qū)型商鋪居多。近期商鋪成交有不少大手整售個(gè)案出現(xiàn)，在市場整體相對冷清情況之下，整售起到了較為重要帶動作用。