王永平：沒(méi)有創(chuàng)新的腦筋最好別碰商業(yè)地產(chǎn)

原標(biāo)題：住交會(huì)·觀見(jiàn) | 王永平：沒(méi)有創(chuàng)新的腦筋最好別碰商業(yè)地產(chǎn)

　　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

　　全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平

　　中房報(bào)記者 苗野 | 北京報(bào)道

　　“針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相分離，商業(yè)地產(chǎn)帶有天然的投資屬性，應(yīng)該鼓勵(lì)投資，鼓勵(lì)商業(yè)化運(yùn)作。通過(guò)政策的調(diào)整，讓住宅的熱錢有序地流向商業(yè)地產(chǎn)。”12月4日，在“綠中國(guó)•芯地產(chǎn) CIHAF2019第二十一屆中國(guó)住交會(huì)”上，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平表示。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)和地產(chǎn)已經(jīng)很難分開(kāi)，所有的大房地產(chǎn)公司都開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)三個(gè)特征，即“無(wú)房企不商業(yè)、無(wú)住宅不商業(yè)、無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)。”同時(shí)還處在“三個(gè)基本不變”的過(guò)程中，即“政策環(huán)境基本不變、行業(yè)格局基本不變、市場(chǎng)矛盾基本不變。”

　　在“2019年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力TOP30”中，萬(wàn)達(dá)、凱德、華潤(rùn)、印力以自身龐大的資產(chǎn)規(guī)模以及穩(wěn)定的投資物業(yè)收益牢牢占據(jù)著前四的寶座，其中萬(wàn)達(dá)是憑借最大資產(chǎn)規(guī)模拔得頭籌。此外，富力也因豐富的酒店資產(chǎn)挺進(jìn)前五。

　　商業(yè)的本質(zhì)就是要服務(wù)于消費(fèi)者，運(yùn)營(yíng)好、生意好才是一個(gè)好商業(yè)項(xiàng)目。王永平認(rèn)為，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目一定要從重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，從重?cái)?shù)量轉(zhuǎn)向重質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一定要回歸運(yùn)營(yíng)，不忘初心；回歸以持有為主的商業(yè)模式；以資管為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)證券化退出。

　　━━━━

　　商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新不再是錦上添花，是意味著生死存亡

　　在商業(yè)用地成本不斷走高的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)投資回收期限越來(lái)越關(guān)注，調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響較為突出，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模波動(dòng)較大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三個(gè)季度，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9796億元，同比下滑8%；新開(kāi)工面積為13942萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。

　　15年前人們都在問(wèn)是誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)，那個(gè)時(shí)候?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)概念人們已經(jīng)熟悉了，但是真正做商業(yè)地產(chǎn)的公司并不是很多。15年后，人們都在問(wèn)還有誰(shuí)沒(méi)做商業(yè)地產(chǎn)。王永平說(shuō)：“現(xiàn)在幾乎所有的地產(chǎn)公司都進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)中，商業(yè)和地產(chǎn)已經(jīng)很難分開(kāi)了。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出三個(gè)特征，即無(wú)房企不商業(yè)、無(wú)住宅不商業(yè)、無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)。具體到企業(yè)打法，綠地做商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)就是高，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是快。”

　　無(wú)住宅不商業(yè)，什么意思？這些年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式都屬于綜合體開(kāi)發(fā)模式。如華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城(5.440, -0.02, -0.37%)等做商業(yè)時(shí)都要配住宅，通過(guò)住宅的銷售回款來(lái)平衡商業(yè)持有的資金壓力，這就是無(wú)住宅不商業(yè)。

　　他進(jìn)一步提到，全國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量相當(dāng)大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成了紅海，要是沒(méi)有差異化，沒(méi)有創(chuàng)新，很難存活，更不要說(shuō)發(fā)展了。國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)是品牌多，商場(chǎng)少。國(guó)內(nèi)則是品牌少，商場(chǎng)多。同質(zhì)化嚴(yán)重，所以必須要?jiǎng)?chuàng)新，要走差異化。

　　王永平提出，要嘗試通過(guò)技術(shù)革命進(jìn)行創(chuàng)新，例如阿里提出了新零售，京東做無(wú)界零售，騰訊提出智慧零售，名詞各不相同，其實(shí)干的事情都差不多，就是線上線下的融合，都是數(shù)字化的過(guò)程。

　　“應(yīng)該說(shuō)線上和線下商業(yè)都已經(jīng)意識(shí)到了誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。線上的增長(zhǎng)遇到了天花板，線下的銷售增幅也不斷下滑，雙方有共識(shí)，無(wú)模式，所有的動(dòng)作都還在探索當(dāng)中，沒(méi)有取得革命性突破。”王永平說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)后進(jìn)者，必須要在創(chuàng)新上動(dòng)腦筋。以前的創(chuàng)新是掛在嘴邊的錦上添花，今天商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新意味著生死存亡。

　　━━━━

　　利空多利好少

　　2019年，中國(guó)社會(huì)的主要矛盾被重新定義，商業(yè)地產(chǎn)也步入提檔升級(jí)與結(jié)構(gòu)性變化的“新常態(tài)”。縱觀市場(chǎng)，新零售風(fēng)口正勁，體驗(yàn)營(yíng)銷如火如荼，智慧商業(yè)方興未艾，但與此同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭強(qiáng)勢(shì)整合線下，實(shí)體商業(yè)發(fā)展兩極分化。可以說(shuō)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇，也遭遇著前所未有的挑戰(zhàn)與沖擊。

　　王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)要做創(chuàng)新的背后有很多是依賴于商業(yè)的創(chuàng)新，而不僅僅是地產(chǎn)的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)大的發(fā)展基本面，可以用“三無(wú)三不”來(lái)形容，除了“無(wú)房企不商業(yè)、無(wú)住宅不商業(yè)、無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”之外，還有三個(gè)基本不變，即“政策環(huán)境基本不變、行業(yè)格局基本不變、市場(chǎng)矛盾基本不變。”

　　這十余年以來(lái)，住宅地產(chǎn)連年遭受政策調(diào)控，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控則沒(méi)有專門政策，商業(yè)地產(chǎn)雖然存在野蠻生長(zhǎng)的一面，但又有“住宅地產(chǎn)感冒，商業(yè)地產(chǎn)跟著吃藥”的問(wèn)題，如金融調(diào)控、信貸調(diào)控，并沒(méi)有把商業(yè)與住宅分離出來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)收緊商業(yè)地產(chǎn)也受牽連。王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)總體上有收有放，但是在這樣的環(huán)境下，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是利空多，利好少。

　　“行業(yè)格局基本不變，就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)基本上沒(méi)有黑馬，一線的商業(yè)地產(chǎn)公司就萬(wàn)達(dá)、凱德、龍湖這幾家，十多年間沒(méi)有太多改變。二線的是數(shù)量多，但沒(méi)有全國(guó)性影響力的標(biāo)志性項(xiàng)目，沒(méi)有形成規(guī)模化的發(fā)展。” 王永平稱，真正好的商業(yè)項(xiàng)目不多，大量同質(zhì)化、低端、質(zhì)量不高的項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)剩。如果按人均商業(yè)面積來(lái)算，我們沒(méi)有一個(gè)城市的商業(yè)出現(xiàn)短缺，但是一個(gè)城市里真正好的商業(yè)項(xiàng)目并不多。“商業(yè)是一個(gè)城市的名片，現(xiàn)在城市名片沒(méi)了。”

　　━━━━

　　商業(yè)地產(chǎn)散售就是“販跑跑”

　　商業(yè)模式的變革正在來(lái)臨，也將深刻的影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。宏觀層面來(lái)看，一方面，市場(chǎng)面臨去庫(kù)存壓力，商業(yè)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)疲軟；另一方面，服務(wù)業(yè)擴(kuò)張步伐加快，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，互聯(lián)網(wǎng)新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新零售正成為商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)風(fēng)口。微觀層面來(lái)看，居民收入持續(xù)提高，基本生活需求得到逐步滿足，消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，消費(fèi)者的需求層次也在不斷提高。

　　談及商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展趨勢(shì)，王永平提出三點(diǎn)商業(yè)的本質(zhì)就是要服務(wù)于消費(fèi)者，運(yùn)營(yíng)好、生意好才是一個(gè)好商業(yè)項(xiàng)目。他認(rèn)為，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目一定要從重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，從重?cái)?shù)量轉(zhuǎn)向重質(zhì)量。當(dāng)前和未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)一是要回歸運(yùn)營(yíng)，不忘初心；二是要回歸到主流的商業(yè)模式，以持有為主。國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)都不散售，散售就是‘販跑跑’，賣完就跑。持有商業(yè)的優(yōu)勢(shì)是在整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)不好的情況下，持有的商業(yè)地產(chǎn)就是儲(chǔ)備糧，租金就可以過(guò)冬。如果你過(guò)去把這些商業(yè)地產(chǎn)都賣掉了，拿這點(diǎn)錢又買新的土地，一旦調(diào)控有問(wèn)題，資金根本沒(méi)有辦法流通，變現(xiàn)能力很差，要以持有為主。“今天談持有顯得很不著調(diào)，因?yàn)楝F(xiàn)在都沒(méi)錢了，怎么去持有？”王永平說(shuō)。

　　最后，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該以資管為導(dǎo)向。之前說(shuō)商業(yè)物業(yè)散售是不對(duì)的，長(zhǎng)期持有也不是正確的，持有不是目的，持有就好比我們農(nóng)民養(yǎng)豬，把小豬苗養(yǎng)大之后賣掉，而不是當(dāng)寵物養(yǎng)，我們要讓商業(yè)地產(chǎn)用資管的標(biāo)準(zhǔn)，最后實(shí)現(xiàn)證券化退出，這是商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程。

　　“調(diào)整商住混調(diào)的政策、調(diào)整商住混合供給模式、改變商住混合的估值模式。”這是王永平提出的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策建議。他認(rèn)為應(yīng)該從政策上把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相分離。“因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶有天然的投資屬性，應(yīng)該鼓勵(lì)投資，鼓勵(lì)商業(yè)化運(yùn)作。通過(guò)政策的調(diào)整，讓住宅的熱錢有序地流向商業(yè)地產(chǎn)。”

　　王永平說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)成也綜合體敗也綜合體，通過(guò)賣住宅賺的錢去養(yǎng)商業(yè)，這是商業(yè)模式的弊端。要把商業(yè)用地和住宅用地剝離出來(lái)，單獨(dú)供應(yīng)商業(yè)用地，這樣商業(yè)地產(chǎn)的土地價(jià)值會(huì)充分地顯現(xiàn)出來(lái)。“過(guò)去的用地是綁架式的供應(yīng)，住宅強(qiáng)制性配建商業(yè)，很多商業(yè)是被商業(yè)。”