商業(yè)地產(chǎn)的租售模式哪些存在致命隱患

純銷售的好處是快速回籠資金，操作相對較方便一點，蓋好了一賣就沒事了。但是在后期招商和運營上，如果體量太大的話會有問題，但是至少在1萬方以下，純街鋪的話，如果說是這種全銷問題是不太大的，只要你的體量不是特別的多，就是說在它的合理配比范圍之內(nèi)，這種全銷售也不排除。

但是如果體量過大，全銷售就一定存在問題了，先不說好賣不好賣，實際上你在操作過程中，大家都希望全銷售，但是能完成全銷售的項目也不多，沒有那個開發(fā)商說我的商鋪全都賣光了，它會自然的沉淀一部分的物業(yè)在自己手里。實際上這種自然的沉淀不如你提前規(guī)劃好沉淀哪，這樣子的話這個帳其實算過來，提前想清楚東剩一塊西剩一塊劃算，沒有規(guī)劃的往往剩到自己手里的都是最不好用的，沒賣掉的，最不好用、商業(yè)價值最低的。但是實際上你如果把最好用、商業(yè)價值高的項目拿在手里，保證項目能活的話，你不好賣的區(qū)域可能反倒好賣了，而且它的經(jīng)營風(fēng)險比你這樣操作要低，所以說這就是理念的問題，先和后的問題，主動和被動的問題。

純租賃的角度上來講

從經(jīng)營的角度上是比較好的，比如說這個項目拿到手里就不賣了，就把它純粹租掉，這就是商業(yè)運營的事情。但實際上我們目前大部分商業(yè)開發(fā)商都是缺少商業(yè)運營方面的經(jīng)驗。大家都是做開發(fā)出身的，不是做商業(yè)出身的，有些開發(fā)商是不愿意做這件事情。但是有些開發(fā)商是愿意做，但是比較少。從這個角度上講，從租賃的角度來講，我就是租，我把它經(jīng)營的好一點，有一個良性的循環(huán)，通過自然而然的養(yǎng)商期，往往它的經(jīng)營陸續(xù)的逐漸會變好。

售后返租

這種方式現(xiàn)在用的比較多，但是有些城市禁止使用這種方式，實際上它有變向融資的可能性，大家不知道你是在圈錢還是真正賣項目。而且不是所有的物業(yè)形態(tài)適合這種返租形式，實際上純粹的街鋪是沒有返租的必要，這種商鋪有自己的商業(yè)價值，有自己的沿街面，獨立性也好，賣了之后好租，好經(jīng)營，大不了租金低一點，但是不會做死。

所以說售后返租往往是在不太好分割的物業(yè)里面，我把它虛擬地劃一些小單元，然后我賣出去統(tǒng)一經(jīng)營可以降低后期的經(jīng)營風(fēng)險，但是這樣的項目后期就要把運營放在首要位置，我還得經(jīng)營，我要收租金，然后我把租金按照我承諾的返給我的業(yè)主，但是這件事情還是很麻煩的一件事情。所以說缺錢的開發(fā)商會這么做，實際上不缺錢的話。

如果這個項目經(jīng)營的好的話它的租金收益也是很客觀的，租的好的話十年左右都會收回成本，你還有30-40年的收益期間，實際上比賣出去劃算，但是大部分開發(fā)商還是存在一定的資金壓力，處在大市場背景下迫于無奈，大家會選擇這種方式，這是目前主流對商業(yè)物業(yè)的幾種操作方式。

租一半賣一半的

也是一種妥協(xié)的方式，這樣的好處就是說我租的部分自持，布一些主力店，保證項目死不了，剩下的商業(yè)一賣，我商業(yè)這塊能做平，不賠錢，還能賺到一點，也是一種做法，但是能掙很多的話也不是很現(xiàn)實。但實際上現(xiàn)在主流的就是自持一部分銷售一部分比較多的，然后自持的比例一般不超過30%，這是常用的一個比例，不會低于30%，低于30%自持沒有意義，高于30%開發(fā)商資金壓力會比較大。

還有一個租售順序的問題，我們商業(yè)蓋好了以后是先租再賣，還是先賣再租？還是邊租邊賣呢？這是一個很有意思的問題。我們現(xiàn)在最多的項目是先賣后租，為什么？

先租再賣的話，人家看得到你的收益，比如說我租了100塊錢一米，賣4萬，人家一算好家伙這投資回報率3，不劃算。那我就先賣，然后我給大家畫一個餅，如果以后能租200，或者是租300，畫大餅的方式去賣，這實際上是大家用的比較多的。但是如果我在一個成熟區(qū)，或者是周邊租價相當(dāng)高了，那我就可以先租再賣，因為我買完之后很快就有人交租子，而且租金收益也比較好，那這樣的物業(yè)肯定不愁買，實際上這樣的東西比較少，大部分都是租金不行。你告訴他別看現(xiàn)在租金低，過幾年就會漲上去，給他這樣一個說法。

所以說在不成熟區(qū)域嚴(yán)格上都是先租后售，不要租，租出去對你只有副作用，沒有正作用，有的人還想著先租賣吧，其實不是這樣的，你還不如包裝的好一點，先給它賣掉再說吧，這是一種方法。

邊租邊售的

賣一套租一套，就是說我給你承諾，我賣出去之后幫你租，這樣從投資客的角度講更好接受一點，這個開發(fā)商還不是沒有人情味，賣了以后還幫我租。但是租多少我們不承諾，如果一承諾后期的壓力就會很大，你也不知道能租多少，雖然有估計，但是理想和差距還是有的，我委托一家招商單位，別人的傭金我替你付了，幫你租，幫你解決一些實際的問題，這種形式月的也是很多的，所以總的來說先租后售的方式慎用。

迫于無奈和項目的安全性，必須要保證一些自持出租，還要再賣一部分，這是我們往往沒有辦法選擇和必須接受的現(xiàn)實，其實很多開發(fā)商出于情感不愿意賣，但是沒有辦法我要賣，所以自持比例一定不要超過30%，而且這30%的位置要提前想刑初，才能保證我們項目收益的最大化和長期性受益。

文章來源：錦德信商業(yè)運營管理