重要性二：調(diào)查典型案例，探索其商業(yè)定位由來和運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)可供公司借鑒的案例，培養(yǎng)購物中心運(yùn)營管理思維與操作能力。
重要性三：與商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行交流，學(xué)習(xí)其管理運(yùn)作模式，為公司商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)提供參考。
重要性四：通過考察和學(xué)習(xí)各城市的主題購物中心，對(duì)各項(xiàng)目?jī)?nèi)功能分區(qū)及內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)有進(jìn)一步學(xué)習(xí)，了解商業(yè)綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)和現(xiàn)階段的商業(yè)模式以及對(duì)商品展示的要求, 認(rèn)識(shí)商業(yè)綜合體在現(xiàn)階段如何滿足客戶的需求。了解和借鑒各大商場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)，在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)問題，積累知識(shí)，開闊眼界，為以后的工作積累經(jīng)驗(yàn)和提供素材。
重要性五：通過對(duì)多地項(xiàng)目的考察，能夠開闊視野和更加深入地了解相關(guān)知名品牌，同時(shí)通過前期溝通能深入和一些品牌商家進(jìn)行商務(wù)對(duì)接和洽談，促使盡快達(dá)成合作意向。
“十二眼”教你考察購物中心
1、看外部交通動(dòng)線聯(lián)系。
如項(xiàng)目與周邊交通是如何順暢連接的，與交通道路的關(guān)系，人流、車流、貨流的外部交通動(dòng)線如何規(guī)劃，卸貨平臺(tái)規(guī)劃、室內(nèi)外停車場(chǎng)出入口規(guī)劃。項(xiàng)目與主要交通工具如公交車、輕軌、地鐵如何連接，交通指示牌有沒有做到位。
2、看購物中心的外觀。
如外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及用材、廣告位規(guī)劃、夜景工程、進(jìn)入購物中心主出入口的大小設(shè)計(jì)是否足夠顯眼。
3、看購物中心的內(nèi)部交通動(dòng)線。
在購物中心經(jīng)營中動(dòng)線就是價(jià)值，平面主動(dòng)線、次動(dòng)線是否簡(jiǎn)單明了，是否一眼可以從這頭看到那頭的商家，垂直動(dòng)線是否可以快捷順利的達(dá)到想要去的樓層。交通動(dòng)線、中庭形式及面積。
4、看維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃。
垂直梯、步梯、坡梯的數(shù)量分布是否均勻，能夠輻射到商場(chǎng)的每個(gè)角落。
5、看結(jié)構(gòu)上的設(shè)計(jì)。
如柱距、層高、通道寬度、室內(nèi)挑空空間、商店的開間、凈深。
6、看內(nèi)部裝修。
地板用材、吊頂用材、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風(fēng)格、消防是否隱藏美化、樓層商戶指示牌足夠清楚、廣告位設(shè)計(jì)、 衛(wèi)生間母嬰?yún)^(qū)活動(dòng)演藝區(qū)休憩區(qū)休憩設(shè)施問訊處的設(shè)計(jì)、小品綠化等等。
7、看主力店與次主力店業(yè)態(tài)屬性、商戶品牌、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。
8、看獨(dú)立店。
商戶品牌、業(yè)態(tài)屬性、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌。
9、看面積比和業(yè)態(tài)比。
看主力店獨(dú)立店的面積比，購物休閑娛樂餐飲的業(yè)態(tài)比。
10、看運(yùn)營管理水平。
外包商業(yè)運(yùn)營公司或自建，成功案例如何？是否做到統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一收銀等；地板、衛(wèi)生間角落的干凈程度等。
11、看經(jīng)營狀況。
如人流量、提袋率、客單價(jià)、滯留時(shí)間等。
12、看購物中心的租金。
分樓層、分位置、分業(yè)態(tài)，購物中心的年?duì)I業(yè)額等。
以上為針對(duì)單個(gè)的購物中心從整體到細(xì)節(jié)的考察要點(diǎn)匯總。
此外，從宏觀角度來看，還有幾點(diǎn)也是必須做到的：
1、項(xiàng)目所在商圈的過去，現(xiàn)在和未來，也就是她的前世今生；
2、不同業(yè)態(tài)形態(tài)的配比。它的比例是否合理，對(duì)項(xiàng)目后期的成熟操作是有緊密關(guān)系的；
3、建筑規(guī)劃：沿街商業(yè)的開間，進(jìn)深、廣告位、層高等；停車、建筑立面、衛(wèi)生間配置等；
4、商業(yè)招商：品牌的規(guī)格與數(shù)量，商家的資質(zhì)及運(yùn)營能力。
購物中心考察的4大角度
考察角度1：商圈+典型項(xiàng)目
從宏觀的角度來看，要從商圈的角度去考察典型項(xiàng)目，那么首先必須對(duì)項(xiàng)目所在城市概況、商圈分布與特征進(jìn)行詳細(xì)的概括與分析。
在此基礎(chǔ)上，再去考察典型項(xiàng)目本身，所得到的考察結(jié)果不僅有利于對(duì)城市商圈的客觀深入了解，更有助于對(duì)典型項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)、運(yùn)營等有更深刻的判斷和經(jīng)驗(yàn)獲取。那么，考察商圈+典型項(xiàng)目，要點(diǎn)有哪些呢？
1）城市整體情況分析：城市概況、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、對(duì)外交通情況、市內(nèi)交通、城市戰(zhàn)略定位、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力
2）城市商圈整體考察：商圈分布、商圈發(fā)展特征、形成原因、商業(yè)區(qū)域、重點(diǎn)商圈 區(qū)位鳥瞰圖指示各商圈位置，然后介紹商圈等級(jí)、主要功能定位、商圈輻射的人群、代表商業(yè)和在建商業(yè)。
3）單個(gè)商圈重點(diǎn)考察：商圈名稱、位置、性質(zhì)、代表商業(yè)項(xiàng)目、業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群及年齡結(jié)構(gòu)。
4）典型項(xiàng)目考察：項(xiàng)目交通與區(qū)位、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、面積、層高、每層商鋪數(shù)量、裝飾風(fēng)格、商業(yè)氛圍、品牌特色、業(yè)態(tài)與商鋪布置、主力店介紹、商品陳列、主題特色、運(yùn)營管理、項(xiàng)目總結(jié)。
考察角度2：對(duì)項(xiàng)目的全面考察
考察要點(diǎn)：
① 基本檔案、規(guī)劃設(shè)計(jì)概念、項(xiàng)目定位；
② 區(qū)位分析；
③ 外部動(dòng)線，內(nèi)部動(dòng)線；
④ 項(xiàng)目外觀，室內(nèi)空間、中庭、天頂設(shè)計(jì)風(fēng)格、店鋪設(shè)計(jì)；
⑤ 業(yè)態(tài)分析、各樓層業(yè)態(tài)組合與品牌、樓層業(yè)態(tài)布局、特色業(yè)態(tài)展示、主力店展示與品牌分析。在此基礎(chǔ)上，如果可獲取到更詳細(xì)的信息，可詳細(xì)考察招商情況，包括引進(jìn)的首店、商家數(shù)量、各業(yè)態(tài)商家數(shù)量占比、品牌組合分析、合作經(jīng)營模式，以及SWOT分析；
⑥ 節(jié)點(diǎn)分析，即考察項(xiàng)目的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與創(chuàng)意，包括建筑外立面、入口門廳、中庭、自動(dòng)扶梯、電梯間、公共走道、公共衛(wèi)生間、公共休息區(qū)、配套設(shè)施，需要通過大量實(shí)景照片展示，并配以文字解說與點(diǎn)評(píng)，方能勾勒細(xì)節(jié)優(yōu)缺點(diǎn)。
考察角度3：同類項(xiàng)目對(duì)比考察
案例1：北京西單大悅城等6大項(xiàng)目對(duì)比考察
考察對(duì)象：西單大悅城、老佛爺購物中心、北京樂天銀泰百貨、新光天地、芳草地、朝陽大悅城
考察要點(diǎn)與可取之處：
1）人員管理：樓層人員管理、樓層管理大包干、總服務(wù)臺(tái)管理、樓層督導(dǎo)臺(tái)改服務(wù)島、保潔人員管理
2）環(huán)境管理：休息椅變形計(jì)、燈光/投影/LED包柱、環(huán)保設(shè)計(jì)及形態(tài)各異的垃圾桶、衛(wèi)生間、綠植、藝術(shù)墻體、裝修管理、藝術(shù)與商品的完美結(jié)合
3）導(dǎo)視管理：導(dǎo)視系統(tǒng)——商場(chǎng)內(nèi)的導(dǎo)航，導(dǎo)視系統(tǒng)——樓層及品牌簡(jiǎn)介，指示牌，宣傳單廣告取閱欄、安全警示貼、消防警示貼、安全出口指示地貼
4）營銷管理：體驗(yàn)式營銷、節(jié)日營銷、名人營銷。
案例2：南京水游城等4大項(xiàng)目對(duì)比考察
考察報(bào)告分為綜述篇、重點(diǎn)篇、亮點(diǎn)篇進(jìn)行闡述。
項(xiàng)目基本情況。
對(duì)在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行分析，加深對(duì)業(yè)態(tài)、動(dòng)線等的認(rèn)識(shí)。
在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設(shè)置的亮點(diǎn)，在此進(jìn)行集錦，以期對(duì)日后項(xiàng)目調(diào)整或建設(shè)有所啟發(fā)。
1）綜述篇：水平方、水游城、虹悅城、江寧萬達(dá)
從基本檔案、交通、業(yè)態(tài)構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目亮點(diǎn)做概況介紹。
2）重點(diǎn)篇
景觀設(shè)計(jì)分析——以水游城為例
動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例
項(xiàng)目定位分析——以水平方為例
3）亮點(diǎn)篇
在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設(shè)置巧妙，富有新意，在此進(jìn)行集錦，以期對(duì)日后項(xiàng)目調(diào)整或建設(shè)有所啟發(fā)。
案例3：來福士對(duì)比考察分析
來福士是凱德中國旗下最具特色的世界知名綜合商用項(xiàng)目品牌，凱德中國既是開發(fā)者，也是擁有者和管理者。
來福士品牌于1986年發(fā)源于新加坡，至今在全球已擁有9座項(xiàng)目，其中7座位于中國，分別在上海、北京、成都、杭州、寧波和深圳。
來福士是&34;，融合住宅、商場(chǎng)、辦公樓、服務(wù)式公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，在中心城市的交通樞紐位置打造經(jīng)濟(jì)綜合體和城市地標(biāo)。
本案例考察各城市來福士區(qū)別：北京來福士、上海來福士、成都來福士
考察角度：整體感觀世界。
考察要點(diǎn)：①建筑設(shè)計(jì)；②空間氛圍營造；③營運(yùn)細(xì)節(jié)；④交往與空間；⑤第三生活空間。
考察角度4：局部與細(xì)節(jié)考察方法
1、景觀考察。
景觀分析包括：周邊關(guān)系處理、主入口廣場(chǎng)、特色水景、地面鋪裝、地面停車、綠籬墻、圓形下沉廣場(chǎng)、廣場(chǎng)綠地、主次入口之廣場(chǎng)車庫出入口、廣場(chǎng)綠地。最后對(duì)整體的景觀亮點(diǎn)與不足做總結(jié)分析。
2、裝飾考察。
裝飾考察要點(diǎn)：地面、天棚材料，墻面材料，燈光及導(dǎo)示，設(shè)備安裝，欄桿及扶梯，衛(wèi)生間，軟裝小品，車庫裝飾。
3、租務(wù)管理考察。
包括街區(qū)主題、導(dǎo)視導(dǎo)視、立式導(dǎo)視）、裝修管理、財(cái)務(wù)管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、客服管理、安全管理、保潔管理。
4、業(yè)態(tài)與特色商家考察。
考察事項(xiàng)：業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合及業(yè)態(tài)占比、特色商家分析、樓層規(guī)劃
考察重點(diǎn)：品牌組合亮點(diǎn)、特色商家分析
