商業(yè)地產(chǎn)還能繼續(xù)供養(yǎng)影院么？

　“這是個(gè)非常奇葩的現(xiàn)象。 電影票不算便宜，尤其和工資比起來。 但是電影不賺錢，錢都被院線拿走了。

　　院線也不賺錢，錢都交租金了。商業(yè)地產(chǎn)租給電影院也不賺錢，是為了吸引客流賺別的店的租金。但整體租金也不賺錢，主要還是靠形成商業(yè)圈導(dǎo)致地段升值，賺周邊住宅地產(chǎn)的錢。奇葩不奇葩? ”——前幾天有分析師在某社交平臺(tái)如是說道。

　　這位分析師說出了一個(gè)有趣的觀點(diǎn)，影城和商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是引流關(guān)系，在電影和實(shí)體經(jīng)濟(jì)皆處于寒冬期的今天，影城的發(fā)展和擴(kuò)張同樣離不開地產(chǎn)業(yè)。

　　一個(gè)有趣又矛盾的現(xiàn)象，雖然如萬達(dá)電影中報(bào)所述，單銀幕產(chǎn)出下滑，但是萬達(dá)電影的影城擴(kuò)張之路還在繼續(xù)。

　　而且，今年5月萬達(dá)電影還申請(qǐng)發(fā)行40億元可轉(zhuǎn)換債券，其中31.9億元用來建造影城，計(jì)劃在2019年到2021年這三年間新建159家影城。 根據(jù)拓普數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)院線僅上半年開業(yè)影院數(shù)就達(dá)到了31家。

　　其實(shí)不止是萬達(dá)院線，上半年全國新開影院數(shù)量達(dá)697家，遠(yuǎn)超過關(guān)停影院數(shù)量。 盡管春節(jié)檔有《流浪地球》填補(bǔ)了40億票房的空缺，7月又有《哪吒》的異軍突起，但縱觀今年前7個(gè)月，觀影人次下降、票房同比倒退，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 電影市場(chǎng)處于寒冬期卻仍然沒有阻止大家建設(shè)影院的步伐，這是為何呢?

　　死扛的影院行業(yè)擴(kuò)張為何?

　　以一線城市北京市為例，根據(jù)拓普電影智庫提供的數(shù)據(jù)，今年截至7月31日共有13家影城開業(yè)，包含中影系、萬達(dá)系、大地系等，有8家也即超過一半的影城具有激光廳或巨幕廳等特效影廳。

　　但無一例外，這13家影院都開設(shè)在商業(yè)中心內(nèi)，而且超過一半比例，影院所在購物中心是近三年內(nèi)發(fā)生過整改的或是新開業(yè)的商城。

　　一邊是影院在主動(dòng)擴(kuò)張，一邊是商業(yè)中心主動(dòng)引進(jìn)影院打造商業(yè)娛樂綜合體，這使得影城和商業(yè)中心成為形影不離的一體。

　　

 

 

　　各院線或者影投的擴(kuò)張固然有跑馬圈地的原因，比如萬達(dá)院線已經(jīng)是行業(yè)TOP1了，2017年和2018年，其票房全國占比分別為13.1%和13.7%，而今年截至當(dāng)前，其全國票房占比為14.7%，較去年提高了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在行業(yè)增速放緩后，尤其是星美的倒閉加速了影院的并購與整合，也加速了行業(yè)向頭部公司的聚集效應(yīng)，萬達(dá)院線的擴(kuò)張也是為了提升其市場(chǎng)覆蓋率和占有率，提高其年?duì)I業(yè)收入。

　　去年12月，國家電影局下發(fā)了一道電影市場(chǎng)指導(dǎo)意見，為了讓更多的民間資本進(jìn)入行業(yè)，放開了院線牌照的管制。

　　這讓博納影業(yè)和中影信達(dá)影管拿到新一批院線牌照，而像蘇寧和紅星美凱龍這些有地產(chǎn)背景的公司也在加速建設(shè)新影城，為了可以在合適的時(shí)間點(diǎn)拿下院線牌照。

　　面對(duì)分蛋糕的競(jìng)爭(zhēng)者，萬達(dá)電影選擇繼續(xù)擴(kuò)張，來鞏固自己的行業(yè)地位。

　　但是對(duì)比萬達(dá)電影和金逸影視2018年的年報(bào)，有一個(gè)共性，兩家票房收入的毛利率都僅僅略高于10%，賣品收入和廣告收入的毛利率卻高達(dá)50%-60%，其中金逸影視的廣告收入毛利率甚至為99.48%，而萬達(dá)電影的廣告和賣品毛利潤甚至都超過了票房毛利潤，可見票房收入雖然高且占比大，但帶來的利潤相對(duì)較低。

 

 

　　毛利潤僅考慮了影院的營業(yè)成本，如果考慮經(jīng)營費(fèi)用計(jì)算凈利潤，我們通過另外一家地產(chǎn)系影院已離職員工了解到，該公司旗下的影城今年預(yù)計(jì)凈利潤無一例外都是虧損狀態(tài)，而且預(yù)計(jì)影院扭虧為盈大概需要8—10年的時(shí)間。

　　新開影城前期無法盈利是行業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象，這是由于影城重資產(chǎn)項(xiàng)目的屬性導(dǎo)致其回本周期長(zhǎng)。

　　影城的經(jīng)營費(fèi)用大體上可以分為三大類： 人工成本、影城的折舊攤銷 以及租金和物業(yè)費(fèi)。

　　萬達(dá)電影在18年的年報(bào)里提到，影城租金為凈票房收入的11%，也有影城和商業(yè)地產(chǎn)的租賃合約是采用“固定租金+凈票房分成”的模式。

　　考慮到萬達(dá)院線在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)，以及大部分萬達(dá)影城開在萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)使其具有便利條件，有分析師認(rèn)為萬達(dá)的租金成本優(yōu)勢(shì)是其他影城無法比擬的，相比其他影城會(huì)低很多。

　　

租金成本和經(jīng)營的差異都會(huì)導(dǎo)致影城的盈利周期略有不同，比如同為地產(chǎn)系的蘇寧影城目前都開在蘇寧廣場(chǎng)內(nèi)，據(jù)蘇寧影城的相關(guān)人士透露，蘇寧新開業(yè)的影城基本上5年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)盈利，南京新街口的蘇寧影城雖然只有300多座位，但由于地理位置優(yōu)越、影城具有私密性、還有點(diǎn)播影院等特色服務(wù)，同時(shí)依托蘇寧集團(tuán)的廣告售賣體系，僅用3年便實(shí)現(xiàn)了盈利。

 

 

　　萬達(dá)和蘇寧的情況說明，經(jīng)營能力差沒有資源優(yōu)勢(shì)且語權(quán)弱的影城，其生存空間只會(huì)越來越小。

　　前文提到的某地產(chǎn)系影院已經(jīng)開始弱化影院在集團(tuán)的地位，縮減影院?jiǎn)T工，減少人工成本的開支。

　　裁員可以降低人工成本，但是折舊攤銷是必有的會(huì)計(jì)科目，新開業(yè)影城由于租金和物業(yè)的負(fù)擔(dān)，在盈利前期都相當(dāng)于在為商業(yè)地產(chǎn)打工。

　　購物中心里的影院，生存狀況如何?

　　根據(jù)贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市115家購物中心，影院門店數(shù)量達(dá)到了124個(gè)，有些購物中心甚至同時(shí)引進(jìn)兩種及以上不同類型的電影院，可見購物中心+影院，這樣的標(biāo)配已成常態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)之所以引入影院，無疑是看中了影院可以起到聚集人氣的作用，同時(shí)還可以提高顧客在商場(chǎng)內(nèi)的滯留時(shí)間，期望借此給其他商鋪帶來更多隨機(jī)性消費(fèi)和沖動(dòng)性消費(fèi)，商鋪的收入情況好，商場(chǎng)也可以收取更多的租金。

　　據(jù)某私募基金研究員助理透露，商業(yè)地產(chǎn)為了分析引入一家店鋪能給他們帶來多少客流量，已經(jīng)到了在店家門口安裝監(jiān)控來統(tǒng)計(jì)人流的程度。

　　但是從前文某地產(chǎn)系影院的員工了解到，影城對(duì)商場(chǎng)的引流效果在日常情況下并不顯著，如果一個(gè)商場(chǎng)其他商戶開業(yè)較少或者招商率較低，影城的日均觀影人次為10—20人的情況都有可能出現(xiàn)。

　　但如果有明星見面會(huì)或像《復(fù)仇者聯(lián)盟4》等超級(jí)大片上映時(shí)，對(duì)影城和商場(chǎng)客流量的提振作用是很明顯的。

　　這也解釋了一些現(xiàn)象，比如新開影城會(huì)舉辦比較多的觀影活動(dòng)、明星見面會(huì)或者看片會(huì)來提高其自身認(rèn)知度，開在繁華購物中心里的影院其票房相對(duì)較好，而有些票房高的影城所在商場(chǎng)相對(duì)無名。

 

 

　　以RET睿意德研究報(bào)告給出的北京市購物中心排名為依據(jù)，將活力排名TOP10的商場(chǎng)和它們輻射的影城對(duì)比，超過一半商場(chǎng)所輻射的影城票房排名位于前十之列，影城票房排名和商場(chǎng)排名大體相當(dāng)。

　　由于港資房企和內(nèi)地房企的經(jīng)營理念不同，導(dǎo)致北京SKP、太古里、北京APM等港資房企開發(fā)的商場(chǎng)，其輻射影城與商場(chǎng)排名差異略大，尤其北京SKP商場(chǎng)內(nèi)部直到現(xiàn)在都沒有引入影院。

　　像耀萊成龍影城(五棵松店)14年至今，一直是全國票房冠軍，但對(duì)其所在商場(chǎng)卓展購物中心的導(dǎo)流效果并不顯著，最終卓展購物中心因?yàn)榻?jīng)營不善于16年被藍(lán)色港灣接管。

　　

 

 

　　影城所占面積大且租金較其他商戶低，對(duì)商場(chǎng)的導(dǎo)流效果多數(shù)情況不及商場(chǎng)給影城帶來的流量，導(dǎo)致商場(chǎng)在影城上收取的單位租金性價(jià)比低，然而新開業(yè)的商場(chǎng)或者整改后的商場(chǎng)大多數(shù)都引入電影院，是為了打造購物休閑娛樂等一體化中心，避免有觀影需求的顧客流向其他商場(chǎng)。

　　同時(shí)商場(chǎng)在引入影城時(shí)為了匹配商場(chǎng)的自身定位，也會(huì)對(duì)簽約影城有所要求，比如高端商場(chǎng)會(huì)要求影城具有IMAX廳或者杜比影院等高配影廳，而地理位置普通的商場(chǎng)或者所在城市發(fā)展欠佳的商場(chǎng)，對(duì)所引入影城的要求就會(huì)放寬，就像四線城市的小百貨商場(chǎng)大概率不會(huì)引入IMAX等特效廳。

　　另一方面影城方面出于投資回報(bào)率的考慮，也不會(huì)在小商場(chǎng)內(nèi)建設(shè)特效廳來增加成本，商場(chǎng)和影城是一個(gè)雙向選擇的適配結(jié)果。

　　地產(chǎn)商為何依然對(duì)進(jìn)軍影院如此積極

　　地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入影院行業(yè)的便利之處在于，拿地打造購物中心時(shí)，可以優(yōu)先租給自家影院，也可以選擇租給其他品牌的影院。

　　過去蘇寧廣場(chǎng)通過招商引進(jìn)其他品牌影院，在2016年蘇寧影城成立后，蘇寧將逐漸收回出租的場(chǎng)地，用來給蘇寧影城使用。

　　蘇寧方面認(rèn)為盡管進(jìn)入電影行業(yè)的時(shí)機(jī)略晚，在行業(yè)發(fā)展放緩、整合加速的情況下，現(xiàn)在正是蘇寧影城彎道超車的最好時(shí)機(jī)，蘇寧影城也會(huì)借蘇寧集團(tuán)開發(fā)的東風(fēng)加快影院建設(shè)。

　　近期以蘇寧為首的電商818促銷活動(dòng)，蘇寧影城也加入到蘇寧的聯(lián)合營銷陣容之中，渠道互通數(shù)據(jù)共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，用來打通蘇寧影城和蘇寧易購等其他業(yè)態(tài)的關(guān)系。

　　

 

 

　　蘇寧在拿地開發(fā)項(xiàng)目，曾經(jīng)的老大哥萬達(dá)走了一年多輕資產(chǎn)模式后，今年又開始不斷拿地，簽了上千億的投資項(xiàng)目，未來幾年萬達(dá)將在遼寧、四川、甘肅、陜西等省份建設(shè)大型文旅項(xiàng)目、五星酒店和數(shù)十個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，與萬達(dá)廣場(chǎng)相匹配的必然會(huì)有萬達(dá)影城。

　　新建影院不賺錢，新建購物中心靠租金和物業(yè)頭幾年也無法盈利，但地產(chǎn)商還在不斷拿地開發(fā)，從事地產(chǎn)行業(yè)的人士分析，盡管商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本越來越高，投資回本周期越來越長(zhǎng)，但土地長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是呈升值趨勢(shì)，而且國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要拉動(dòng)內(nèi)需，百姓對(duì)吃喝玩樂的需求也大，地方政府應(yīng)該比較喜歡可以提高當(dāng)?shù)谿DP的投資項(xiàng)目。

　　由于房地產(chǎn)具有投資屬性，像萬達(dá)、蘇寧這樣相對(duì)具有品牌優(yōu)勢(shì)，且具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司，可以讓其在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和電影行業(yè)不好的時(shí)候囤地開發(fā)、建設(shè)影院，等待未來電影行業(yè)好轉(zhuǎn)和地價(jià)升值。 但并不是每個(gè)地產(chǎn)商都能扛得住時(shí)間，強(qiáng)如萬達(dá)在過去兩年，也因?yàn)檎�策收緊不斷變賣資產(chǎn)減少負(fù)債。

　　前文中提到的某地產(chǎn)系影院，該公司正是因?yàn)?6年地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境不好，而當(dāng)時(shí)電影產(chǎn)業(yè)還處于向上增長(zhǎng)的階段，決定轉(zhuǎn)型加入影城建設(shè)，并試圖在五年內(nèi)趕超萬達(dá)。

　　但是經(jīng)過了去年傳媒產(chǎn)業(yè)的“黑天鵝“，以及國家去杠桿政策的影響，高負(fù)債和缺少現(xiàn)金流讓這家公司在不斷出售項(xiàng)目回籠資金，主業(yè)地產(chǎn)無法為其他分支供血，現(xiàn)實(shí)讓這家公司放棄了拿下院線牌照。

　　對(duì)萬達(dá)電影而言，已經(jīng)開業(yè)多年的影城早已盈利，新開業(yè)影城即便虧損會(huì)拉低利潤，也足以覆蓋。對(duì)蘇寧而言，影城是集團(tuán)布局中的一個(gè)組成部分，重要但不是最核心的，前期為了影城發(fā)展做資源傾斜，也是為了日后反哺其他業(yè)態(tài)。

　　而只是覺得電影市場(chǎng)相對(duì)而言有發(fā)展前景，便盲目投入則是一件非常危險(xiǎn)的事情。 無論是哪家地產(chǎn)商，現(xiàn)在并不是與時(shí)間賽跑，而是比誰熬得過時(shí)間，無論是等電影產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇還是地價(jià)升值經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。