中美兩國房地產對GDP的貢獻幾乎都是13%，但中國以住宅為主，而美國則以經營性的各類商業地產為主，這與城市化發展階段有關。從增量開發走向存量運營，從住宅為主走向商業地產時代，未來30年的商業地產金融化、服務專業化都將邁向全面的深化階段。
1. 2. 3. 商業地產，占美國GDP13%的支柱產業
獨棟住宅僅僅貢獻GDP的3.4%
上述新增住宅投資中，獨棟住宅的建設投資只占到三分之一，其余主要是公寓建設投資、家具裝修投資和經紀人傭金等，其中，經紀人傭金主要與存量房的租售相關，因為美國的新房銷售只占到房屋銷售總量的10%。
（數據來源：美國商務部、華爾街日報）
實際中，當前獨棟住宅的建設投資只占到美國GDP總值的1.3%，而即使是在金融危機前的峰值階段，美國獨棟住宅建設投資的GDP貢獻也只有3.4%。
（數據來源：美國經濟分析局）
中國地產的未來30年，在商業地產
圖4 中國地產行業的直接GDP貢獻
2017年中國地產行業的總投資額達到11萬億人民幣，相當于全年GDP的13.3%。
圖5 中國地產投資的GDP占比
圖6 美國年化新建物業的完成值
長期中，商業物業的規模占比將逐步上升，并最終超越住宅市場。
圖7 中美兩國住宅和商業物業投資規模的比較<span "="" style=";padding: 0px">（數據來源：中國統計局，美國人口普查局）
（數據來源：中國統計局，美國人口普查局）
不過，當前，中國商業物業的建筑完成值占比仍較小（中國的商業物業包括辦公物業、倉儲物業、零售物業、酒店、餐飲物業、會展中心等，但不包括醫療、教育、娛樂等物業設施，因為這類物業在中國大多為公立建筑，而非商業性物業）。
圖8 美國商業物業的完成值構成
圖9 美國商業物業的完成值結構（截至2017年底）
圖10 中國物業完成值結構（2017年）
美國的地產企業大體可分為四類，地產開發企業、地產運營企業、REITS類不動產投資企業，以及極少數的投資開發運營一體化的綜合性地產企業（還有少數從事一級開發或持有大量土地的地主型企業，因為數量較少，屬于非主流企業，我們在這里就不做詳細分析了）。
其次是住宅開發企業（Home builder），共有32家上市公司，占地產類上市公司總數的9%，總市值約900億美元，占地產類上市公司總市值的6%；
至于土地開發類企業和綜合性地產公司，無論是數量還是市值的占比都很小，大多在非主板上市，市值加起來也不到100億美元。
未來的商業地產，會很賺錢！
未來，隨著中國土地紅利的削弱和城市化速度的減緩，地產行業面臨更大的轉型壓力，住宅開發企業的利潤率將進一步降低，要想維持之前的投資回報率水平，只有進一步加快企業的周轉效率，放大經營杠桿或資本杠桿，這意味著地產企業將逐步從自建、自管、自持的重資產模式轉向代建、托管、合資的輕資產模式。
在實現上述分工轉型后，地產行業整體的回報率不是降低了，而是更高了。原標題： 注：本文根據貝塔策略咨詢中心杜麗虹博士相關研究整理
