投資縣城商業(yè)地產(chǎn)的幾大風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)與其它地產(chǎn)模式相比，是一個長期投資的經(jīng)營行為。如果是運作的好的商業(yè)地產(chǎn)，其獲利能力、資產(chǎn)變現(xiàn)能力、品牌知名度、抗風(fēng)險能力、升值空間都很高。但如果運營不好，就像垃圾一樣閑置、一樓店鋪不賣個車庫價格是無人問津的，從而導(dǎo)致財務(wù)成本超高、資金鏈斷裂、爛尾樓等一系列惡性循環(huán)現(xiàn)象出現(xiàn)的樓盤比比皆是。你能承受得住嗎？你能“玩”的起嗎？？

縣城大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目一般都位于規(guī)劃的新城區(qū)或縣郊區(qū)，如此大的體量一個縣城是否能承載，如何去承載，思維一直在高速運轉(zhuǎn)，一直在有希望和沒希望之間進(jìn)行徘徊，一直在想如果我作為這個項目的策劃或者“操盤手”我來如何操作這個項目，并使之成功。

對于縣城的商業(yè)地產(chǎn)，從某種意義上說也是開發(fā)商對于未來縣城規(guī)劃的一個投資，對于里面的風(fēng)險有哪些呢？飆馬商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)

第一大風(fēng)險，就是對于縣區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的換屆，導(dǎo)致政府政策導(dǎo)向的變更，導(dǎo)致原來的規(guī)劃被新的規(guī)劃所代替，這是縣城商業(yè)地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險。

第二大風(fēng)險，對于縣城投資體量的規(guī)劃，很多時候開放不管其縣城對商業(yè)的承載能力而大規(guī)模的去規(guī)劃大體量的商業(yè)綜合體，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營戶、業(yè)主、消費者四者之間的關(guān)系失衡，最終投資失敗。

第三大風(fēng)險，市場上缺乏真正專業(yè)的策劃公司，目前市場上的做項目前期的策劃公司的也是很多的，其實力也是懸殊很大，有的甚至是“皮包”公司，這些策劃公司奔著利潤，只要有項目就去承接，從來不顧開發(fā)商的利益，導(dǎo)致開發(fā)商陷入困境。

第四大風(fēng)險，開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)的投資等同于傳統(tǒng)的住宅類項目進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)中實行滾動式回款模式進(jìn)行操作項目，卻不知商業(yè)地產(chǎn)的運作是需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流來支持的，導(dǎo)致開發(fā)過程中缺乏資金導(dǎo)致項目運作進(jìn)度放緩，從而對項目帶來很多不利的因素。

第五大風(fēng)險，對于縣城商業(yè)地產(chǎn)的操作模式來看，很多開發(fā)商的運作方式去參考沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的模式來進(jìn)行運作，殊不知其縣城商業(yè)地產(chǎn)的運作有著很多不同于發(fā)達(dá)地區(qū)的地方導(dǎo)致項目的操作失敗。

第六大風(fēng)險，只知道銷售和招商，卻不考慮人氣的吸引。很多開發(fā)商都是被動招商和銷售，從來沒有做過主動出擊。所以商業(yè)地產(chǎn)運作失敗的原因很多大程度上的運作都是在被動的基礎(chǔ)上最終導(dǎo)致失敗的。

雖然一二線城市存在泡沫，但與此相關(guān)的風(fēng)險較小。真正有問題的是那些縣城和小型地級市，那里的風(fēng)險較大，也不容易被市場消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。其次，因為發(fā)展速度的關(guān)系，我認(rèn)為（房地產(chǎn)泡沫）已經(jīng)達(dá)到一個前所未有的程度。房地產(chǎn)泡沫不同于股市泡沫，地產(chǎn)是實體式的，我們需要逐漸減少泡沫。房地產(chǎn)泡沫崩盤對中國的未來傷害太大。真正有問題的是那些縣城和小型地級市，那里的風(fēng)險較大，也不容易被市場消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。其次，因為發(fā)展速度的關(guān)系，我認(rèn)為（房地產(chǎn)泡沫）已經(jīng)達(dá)到一個前所未有的程度。