一、成功的商場不盡相同，失敗的商場缺內容
商場經營比以前困難，根本原因在于缺乏內容，許多商場都雷同，雷同的設計公司甚至雷同的設計，雷同的商業組合，雷同的市場活動。
過去十年，由最主要的幾個外資和中資開發商帶入國內的商業物業開發模式，被大家廣泛模仿學習，其中門檻比較低的部分，壁壘逐漸解開，例如品牌資源、市場推廣、一部分物業管理和設施管理能力。
在這個過程中，模式重于經營，模仿重于原創，開出來的商場越來越相似。物業的屬性越來越像容器，內容屬性淡化，最終把商場競爭逼進同質化的巷戰。
二、物業內容方向跟著消費者在變
1、上一階段商場的內容點
至少在一線城市，過往相當長一段時間消費者習慣沒有太大的變化，好品牌的陣容是相對穩定的，做一個整齊的品牌組合，商場的地位就基本確立。
消費者關注在什么商場買什么牌子，多過于買到什么商品，這個階段商場的內容關鍵點是品牌形象，業主的決策也是品牌視角的。
比如在店面設計這個環節，業主的裝修指引關注店面以內一米區域的設計要求，但不關注商品的展示和陳列，因為普遍的共識是品牌形象最影響購買決定，要放在第一位。百貨公司剛好反過來把商品放在第一位，但跑輸了大盤。
新消費者關注商品和文化。中國正經歷一場消費升級，消費者對商品的精神性和性價比提出要求，零售商快速跟進上演品牌大換血，商場在經歷品牌荒，新一代有設計和商業能力的中國品牌快速躥紅。
這一代消費者更關注商品本身和背后的文化內涵，而不像以前的消費者只認個牌子。
2、內容基因和內容方向
業主的內容基因各有不同，物業形態、商品和文化是各自的方向。
太古有成熟的物業開發營運體系，對生活方式理解深刻，擅長利用物業形態表現物業的內容性，生命周期比較長。雖然借助太古廣場擁有扎實的奢侈品牌資源，但不局限于開發高端商場，因地制宜的定位是太古的特色。全球10個獲評arche digest建筑項目，太古憑借太古廣場和邁阿密項目囊括了兩個，可以說在物業形態上創新突破才是太古的追求。
九龍倉在內地的物業仍然是延續海港城注重零售的傳統，物業形態并無突破。
除了利用海港城深厚的奢侈品牌資源，多年經營Lane Crawford、Imaginex和Pedder Group等零售業務讓他們對商品具備相當的敏感性，利用國內的IFS和Lane Crawford率先嘗試不少新一代中國設計師品牌，像magmode名堂、Arc和Partical Fever等，九龍倉是一個顯性零售商基因的業主。
magmode名堂在成都IFS
本土業主經營商場的重要優勢——對本地文化的理解，在過往很長時間沒發揮出來。
朝陽大悅城在去年推出“拾間”和“悅色“兩個改造空間：拾間用新中式的公區設計呈現一個“匠心慢食”空間，聚集十間北京當地知名餐廳；悅色把一個本來不好處理的500㎡做成設計師品牌孵化空間，碰的是業主一般不敢碰的領域——直接參與商品策劃。
這幾年朝陽大悅城呼聲越來越高，銷售火爆自然是結果，但背后的原因，是把對本地文化的理解融入到空間和商品里產出了很好的內容，這些內容有清晰的價值傾向，是中國的，獨特的，當代審美而且商業的，迎合了時下主流消費者的口味。這是一個符合國情和潮流的，非常適合本土業主的內容方向。
朝陽大悅城匠心慢食空間“拾間”
三、設計為經營服務，內容才有發揮空間
1、經營和設計常被割裂
不少業主把設計歸為概念性、裝飾性、技術性和規范性的工作，事實上經營性才是最重要。
做住宅，銷售是主要業務，銷售比持續經營重要的前提下，設計一來為營銷部門增加概念噱頭，二來從成本和技術上提高利潤空間，無可厚非。
到了做商業的時候如果思路沒轉過來，大概出現兩種情況，要么運營部門沒能把總結性和前瞻性的顧客需求翻譯成經營需求傳達給設計部門；要么在溝通過程中缺乏技術能力，被設計部門帶跑了。這里說運營部門不止租賃，還有推廣、設施管理和物業管理，是宏觀的物業運營部門。
朝陽大悅城匠心慢食空間“拾間”
到了最后常常是把業主該做的事情推給了外部設計師，設計師在沒有命題的情況下自由發揮堆砌概念干得非常憋屈，業主也只能在沒有依據的情況下根據主觀喜好定案，這些沒有經營支撐抄來抄去的設計通常都是雷同的。
如果剛好設計師沒有足夠的商業經驗，深化階段會遇到許多無法落地和跨專業協調的問題，最初概念也在工程實施中被改到面目全非。縱然國內商業物業發展已經歷二十年，這卻仍然是頻繁發生的場景。
2、在項目開發中把持經營思路
設計把控的最佳實踐目前仍然來自個別港資業主，一來他們有更好的內部控制和授權機制，以便一個足夠集權的商業負責人通盤把控運營和設計，隨時把策略貫徹到包括工程、成本、財務等相關部門；二來運營部門（租賃、推廣、設施和物業管理）有能力在規劃階段提出訴求，而不是在商場平面圖階段才開始介入。
在當前消費者和店鋪形態多變的年份，物業形態雖然后知后覺但必然隨之變化。國內領先業主紛紛提出要把運營團隊的介入節點提前到規劃階段，顯然意識到了這一點的重要性，但基于過往招商為重的業務模式，運營團隊需要補充的知識結構顯然非常多。在團隊還沒能及時跟上的時候，借助有能力整合商業策劃和執行設計的專業顧問也是務實的做法。
這里說到某些港資業主的成熟實踐，是指方法論的成熟，但也未必能利用這套實踐做出準確的商業策劃。港資業主多年來習慣把香港的經營理念輸出到大陸，眼下消費者快速成長且訴求愈強的情況下，實在是需要務實理解消費者心理才能做出依然受歡迎的項目。
3、怎么選擇設計團隊
過往的項目固然值得參考，關鍵是能夠理解業主的商業企圖和經營思路，以及了解物業營運階段包括租戶在內的用戶對物業使用的需求，前者有助于達成經營性的設計概念，后者有助于在深化階段提高方案的落地性和減少跨專業協調時的沖突。
除了專業能力，對本地消費者的理解也很重要，這點中國設計師有優勢。國外設計師有創意優勢，特別在材料選用上，除了花很多心思研究新型材料，在材料的使用上通常由創意設計師從一而終的完成創意到節點的完整設計，而不是像香港和國內，由不同的團隊像概念設計師、深化設計師和施工方完成設計的不同階段。
四、補上商品的短板
中國多極多層的市場差異很大，雖然三四線城市還在較早階段，一二線城市消費者已經逐漸從只認牌子發展到識別商品，這考驗業主的商品能力。
在租賃為主的商業模式下，業主隔著租戶看消費者，和消費者的交互界面不在消費達成的核心環節上，業主商品能力普遍弱。
在只認牌子的時代不少業主按照經典的“招商三問”來招商：你在哪個商場開了店？你的旁邊是什么牌子？你的生意能做多少？甚至有個別業主只要國際品牌不要國內品牌，這種粗放的策略現在顯然已經過時了。
重新注重商品，要審視基本商業模式，是繼續租賃模式還是借鑒百貨公司的聯營模式；也要審視商品的呈現方式，把品牌形象留在店面還是把商品推向前線，關鍵要有讓商場注重商品的機制。
朝陽大悅城特別注重和消費者的緊密聯系，除了配備大數據團隊做客群分析，商品意識也是格外出眾。從二三層120個店鋪引進超過20%的中國設計師品牌且增長顯著，到“悅色”空間直接參與商品策劃和商品銷售，都是眼光獨到戰略超前的舉動。
朝陽大悅城
五、如何實現一個低成本但有活力的商業項目
資產增值是商業地產重要的盈利手段，但在消費者和零售商變革帶動物業形態反復推敲的年代，探討更輕靈的有盈利能力的物業開發模式很有現實意義。
許多商業項目的建造成本在每平方米一萬元以上（不包含地價），主要的價值集中在物業本身，但在物業過量供應租金降低，市場快速變化的當下，物業在增值前面臨的不確定性很大。
用商品和文化等軟性內容能力增強物業價值，通過準確的商業策劃和設計實施把物業建造顯著降低，在具備盈利能力的前提下謀求資產增值，或許是更符合國情的，實現一個低成本但有活力的商業項目的途徑。
