百城住宅庫存連跌35個(gè)月，下半年房地產(chǎn)市場不確定性增加

隨著三、四線城市樓市交易量的提升，全國百城住宅庫存再次降低。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全國百城住宅庫存已經(jīng)連續(xù)35個(gè)月減少。對此有專家表示，庫存規(guī)模正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房價(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。而對于下半年房地產(chǎn)市場的走向，有分析指出，在內(nèi)外多重環(huán)境的不確定因素的影響下，房地產(chǎn)市場不確定性再度增加。

截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月份的水平，即庫存規(guī)模回落到了6年前的水平。

住宅庫存的下跌，意味著消化周期的縮短，導(dǎo)致有些城市可能出現(xiàn)供小于求的樓市供需關(guān)系。

另一組數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月份，100個(gè)城市新建商品住宅“存銷比”，即庫存去化周期為9.8個(gè)月，這也意味著市場僅需9.8個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫存，該數(shù)值與5月份持平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，一般來說，庫存去化周期合理區(qū)間為12個(gè)月-16個(gè)月。由此可見，百城住宅庫存規(guī)模偏小，不足10個(gè)月就可以賣完。

值得注意的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達(dá)到了最低值。在存銷比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三、四線城市。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)了一個(gè)現(xiàn)象，24個(gè)去庫存周期偏小的城市中，很多城市名都帶“州”字，包括贛州、惠州、柳州、揚(yáng)州、滁州、湖州等，其邏輯在于，此類城市都屬于城市歷史久遠(yuǎn)、老城規(guī)模大、舊改機(jī)會(huì)多、經(jīng)濟(jì)水平不錯(cuò)的城市，所以房地產(chǎn)市場更容易活躍。

而從價(jià)格來看，今年6月份，70大中城市超過一半以上環(huán)比漲幅超1%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2018年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大，是近21個(gè)月的最高值。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年上半年，全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，這與房屋銷售行情總體不錯(cuò)有關(guān)系。庫存規(guī)模正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房價(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱，2018年下半年，相關(guān)城市需要繼續(xù)調(diào)整供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)。若開發(fā)商下半年穩(wěn)定不移地推進(jìn)補(bǔ)庫存戰(zhàn)略，包括加大拿地力度和加快開工節(jié)奏，那么相關(guān)城市將有更多可售房源或庫存。但是客觀來說，考慮到存銷比目前依然處于歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時(shí)間其實(shí)還是略有壓力的。

事實(shí)上，受各路資金的限制，眾多房企資金壓力陡增。華夏幸福轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資、中弘股份出售項(xiàng)目，部分中小房企更是出現(xiàn)虧損的跡象。　在此背景下，激進(jìn)拿地已不現(xiàn)實(shí)。

除了資金的緊縮，作為房地產(chǎn)去庫存工具的棚改資金，也將減緩。業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市的房價(jià)漲幅過大，房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策或逐步退出。

此外，調(diào)控收緊趨勢不改。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇近日表示，房地產(chǎn)下一步一方面是加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，另一方面，則是從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)。

對官方的表態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推出將加速。因此，在內(nèi)外多重環(huán)境的不確定因素的影響下，2018年下半年，房地產(chǎn)市場不確定性再度增加。