目前，產業地產“國進民退”的景象非常明顯：一方面，省市區三級政府平臺公司大舉投資產業園，拿好的地塊，拿低成本的資金，拿更好的招商政策，租售并舉，給純以銷售為核心盈利模式的民營產業園區造成巨大壓力。另一方面，政府頻頻出臺各種土地政策、金融政策，加大了產業用地的準入門檻，限制了分割銷售，讓民營企業更難以獲得優質地塊，加大了盈利難度。新出臺的園區公募reits政策，各種執行細則實際上也只能讓一些運營較好的國有園區能享受政策紅利，民營園區只能靠邊站。總之，無論是市場競爭、項目獲取還是日常運營，民營產業地產商是愈加舉步維艱，而國有企業似乎頻頻“攻城略地”，產業地產真的向著“國進民退”的方向大踏步前行了嗎？
產業地產的根本邏輯
產業地產應該是與政府政策深度捆綁的一個行業，從獲地、開發模式、銷售政策到后期運營都與政府政策有巨大關系，但如果僅僅通過政策去研判產業地產趨勢與模式，還遠遠不夠，因為政策一定程度上是可以“預期”的，政策的出臺并不是任性的、隨意的，它的背后有一根“指揮棒”，那就是產業轉型升級。另外，產業轉型升級直接帶動企業的發展變化，企業的變化則帶動產業地產變化。準確的說，是產業轉型升級的邏輯，決定了產業地產的邏輯。
1、如何理解產業轉型升級
產業轉型升級是全球競爭的必然要求、立黨立國之本、技術發展的必然趨勢，無論從哪個角度去看，都是不可違、不可逆的。國家為推動產業轉型升級，要出臺大量的土地政策、金融政策、產業政策，乃至貨幣政策、財政政策。尤其是金融政策，往往很多時候我們看到的是防范出現系統性金融危機，是為了避風險，卻總是忽略其背后的另一種目的：支持產業發展。金融政策與出臺的其他所有政策一起，最根本目的是調配和調度各種產業要素、產業環境，包括土地、資金、技術、勞動力、人才等發展要素以及水電氣網路橋等基礎設施，也包括管理、服務等軟環境、營商環境，最終指向都是降低產業要素成本，提升產業要素流通效率，提升產業要素配置效率，簡單的說，就是讓企業更容易更低成本獲取土地、技術、人才、勞動力，提升創新能力，最終實現產業轉型升級：戰略性新興產業比重大幅提升、低效高能耗低價值落后產業快速被淘汰，整體產業發展向產業鏈高端環節、高價值環節不斷延伸，產業結構更加合理，產業質量不斷攀升，而GDP、百姓收入當然也會不斷提升。
2、產業轉型升級政策對產業地產最核心影響：土地開發模式、企業需求變化
如前所述，雖然國家出臺支持產業轉型升級各種政策的目的是調配和調度各種產業要素、產業環境，但他們都直接或間接影響產業地產發展。產業地產的的載體是地產，本質是產業。因此，各種政策中，土地政策是對產業地產的直接影響，決定了產業地產商敢不敢拿地，能拿到什么樣的地。其他政策則是對產業地產的間接影響，決定了產業地產有多少客戶，如何獲得客戶。
比如，各個城市紛紛出臺的新型產業用地政策。其本質是為了支持優質新興企業、實體企業更容易更低成本獲得優質土地、更好配套以及建立產業集群，同時政府也提升了土地價值（注意不是獲得土地出讓金，而是有限的土地上最大化獲得可持續稅收），但這種政策卻大幅擠壓了以銷售為核心盈利模式的民營產業地產商的發展空間，因為限制了銷售比例，限定了產業準入類別和產值稅收，民營產業地產商以其當前的運營能力根本不敢拿這種地做開發，而城市大量優質地塊被政府設定為新型產業用地，民營產業地產商只能到城市邊緣地帶獲取工業用地，這些用地地段差配套差，銷售難，發展舉步維艱。
又比如紛繁多樣的產業政策。產業稅收扶持政策、戰略性新興產業政策，對產業地產是一種利好，可以帶動客戶增加。而環保政策、去產能政策，對產業地產是一種利空，是在快速淘汰落后企業，在減少對產業地產的客戶。另外城市的退二進三政策、制造業外遷政策，對產業地產則是極大的機遇，可以大規模承接這些退出或外遷的企業，北京的此類政策直接促成了華夏幸福與聯東U谷的崛起。
再比如也非常多樣的金融政策，本質上只有兩個目的，防范出現系統性金融危機，引導資金流入實體經濟。這就讓限制房地產融資的三道紅線，卻成了對產業地產的一種利好，因為可以讓更多資金進入到實體企業，增加對產業地產需求。而房地產限購限價政策，有利于降低生活成本，有利于人才保留，其實是在降低企業發展的綜合成本，對產業地產也是一種利好。
3、產業轉型升級如何從邏輯上決定產業地產發展
產業轉型升級的前端是技術革命與消費升級，這兩大因素是產業轉型升級的核心驅動力或根本內因。比如當下的人工智能、云計算與大數據技術，決定了產業乃至整個社會都要向數字化、智能化轉型。中產崛起、消費升級，決定了企業產品與服務要向個性化、品質化、品牌化、多元化、綠色化轉型。這兩大轉型，都直接帶動企業生產模式、物流模式、營銷模式、服務模式乃至組織模式、人才模式、管理模式發生劇烈甚至顛覆性變化。而企業這種變化則帶給產業地產兩大變化：一是企業對生產空間、物流空間、辦公空間、研發空間的等空間需求的量與質的變化；二是企業在相應空間發展過程中，需要的運營服務內容的變化。（關于空間量與質、運營服務內容的具體變化分析，請見本公眾號歷史文章“2019年起，所有產業地產商站在了同一起跑線”）。
產業轉型升級的后端是政府為了促進這種轉型升級、促進經濟高質量發展而出臺的各種政策。因為這種轉型本身會帶動形成新的產業，其次并不是所有企業都能意識到或愿意進行這種轉型，而轉型也需要一定的成本，因此政府必須配套相應的政策與服務，既促進新興產業形成與發展，也降低企業轉型的成本，加快企業轉型的速度。一般情況下，產業政策、土地政策、金融政策是在引導和調整經濟與產業發展的方向，而貨幣政策、財政政策是在引導和調整經濟與產業發展的快慢，無論是方向還是快慢，它都會深刻影響產業結構，影響企業對各種功能空間的需求量與質的變化，而其中一些政策，如土地政策，則直接影響產業地產的開發運營模式。
所謂產業轉型升級的邏輯決定了產業地產的邏輯，就是指產業轉型升級，決定了企業對產業地產需求量與質的變化。因此投資產業地產，必須從產業轉型升級的角度，去選擇城市、選擇區域、選擇地塊、選擇產業類型，以及設計對應的開發運營模式、產品服務體系，而其最核心的，是設計盈利模式。
產業地產為何國進民退？
話題再回到產業地產“國進民退”，這反應的就是盈利模式的適用性。產業地產投資與所有投資一樣，都需要考慮如何盈利、盈利多少、多久盈利。但如何設計產業地產的盈利模式呢？且看目前市場上能夠做到“有盈利、高盈利、快盈利”的幾種模式。
其一是聯東U谷為代表標準廠房快消模式。
其本質上就是地產開發，因為需求大、價格低，能做到幾乎像住宅一樣快速銷售，但目前受土地政策影響非常大，好地塊都被政府設置成了新型產業用地，聯東拿到好地塊的難度越來越大。另外其標準廠房快消模式，招引的都是本地產業存量的“生產性中小微企業”，且一般沒有特定產業方向，既不是政府想要的從外地引入的產業增量，也沒有產業聚集效應，也不是政府想要的高新技術企業和可引入高端技術人才，目前政府對這種模式并不是特別歡迎。此外，聯東快消模式還有一個變種，即商務獨棟快消模式，這種模式要求設計開發獨棟產品面積必須足夠小，1000㎡以內最佳，不超過1500㎡，總價低，能夠購買的企業比較多，也能做到快速銷售。這種模式雖然功能可以研發、辦公為主，也可以廠辦一體，但這種產品對用地容積率有要求，不能太高，否則設計不了這種產品，而且也因為容積率低，承載企業有限，產生稅收有限，土地利用價值較低，本質上政府也是不怎么歡迎的。目前能有這么低容積率的產業用地或工業用地幾乎沒有了，所以市場上就出現了民營企業開發這種產品的特定規劃模式：排一大片小獨棟，然后加一棟超高層或幾棟高層滿足容積率，開發完小獨棟，超高層或高層就拖著不建。
其二是普洛斯基金投資基金收購模式。
這種模式被業內稱為最領先模式，但普洛斯能夠做到基金投資基金收購，是因為其客戶足夠多，每新增一個項目能快速滿租產生運營收益，其次是其項目足夠多，全國甚至全球一張網，讓客戶對其產生一定依賴。普洛斯的基金是一種私募基金，針對的也是倉儲物流園區，而市場上大量存在的以研發辦公為主的科技園區，并不適用這種模式，因為很難實現快速滿租快速產生運營收益，雖然國家新出臺的園區公募reits，主要針對的就是聚焦新興產業的科技園區，但也只有極其少量的有強運
營能力的園區能夠發行，且多以占據城市優質地段的國有園區為主，偏遠區域的及大量民營的園區，享受不到這種政策紅利。
其三是華夏幸福為代表的一二級聯動“片區開發綜合平衡”模式。
這種模式也可以稱為“產業新城”模式，即不再單獨通過一個產業園開發實現盈利，而是通過更大規模土地的綜合開發，通過一級土地整理、公建配套設施建設及運營、二級住宅開發等多個渠道綜合盈利。這種模式需要投入的資金量比較大，不是一般企業能承受。另外，大量住宅公司推行的“產業勾地”，本質上也是一種綜合平衡，只不過是住宅平衡，但由于大量住宅公司本身并沒有產業招商運營能力，所謂產業只不過是許給政府的一張空頭支票，另外為了平衡，還需要讓政府高比例、超低價配住宅用地，政府一般對住宅公司這種行為既不信任也不愿意，所以，產業勾地并沒有成為一種可行的、成熟的模式。
除了以上三種模式，還有一種可行的也相對成熟的模式，即國有園區模式，以張江高科為代表。這種模式實現了有盈利甚至高盈利，但并沒有快盈利。這種模式多為聚焦高新技術產業、科技類產業、以研發辦公為主且容積率較高的科技園區，因為這種園區招商慢，難以銷售，只能以租為主或租售并舉，投入資金大量沉淀，但隨著城市不斷發展、產業規模不斷擴充，一定時間后，園區最終還是能滿租運營，樓宇資產也大幅升值，后期也能通過一定金融手段進行變現，再結合一些創投基金運作，也能實現一定程度的科技創投盈利。一些民營園區也采用這種模式獲得成功，如億達大連軟件園、星河WORID等。
簡單總結下，以上能達到“有盈利、高盈利、快盈利”的三種產業地產模式，標準廠房及低容積率商務獨棟的快銷模式受土地政策影響發展困難，倉儲物流園區基金模式類型單一規模有限，片區開發的綜合平衡模式只適用于超強資金實力的企業。而政府最想要的聚焦高科技、新興產業且高容積率的科技園區，需要沉淀資金，難以快盈利，需要慢慢“熬”，民營企業一般不愿意做，市場上也出現了大量對此認識不足而開發這種園區的民營企業，最終結果大都是停滯、爛尾或轉讓。這種情況下，也只有政府國有平臺公司因為能低成本獲取資金，能不要求快速盈利，可以接受這種“熬”，另外，政府為了發展高科技產業、戰略新興產業，也必須要有科技園區這種基礎設施，能筑巢引鳳，也只能接受這種“熬”。但政府大舉自行建設科技園區，投資非常大，需要大量舉債，一定程度上，政府也是不情愿的。
產業地產成為一塊試金石
綜上，本質上，產業轉型升級的邏輯決定了產業地產邏輯，而當下看似成熟的幾種盈利模式，以及近些年大舉進入產業地產領域的住宅開發商、資本商，在設計和研判產業地產的投資模式、商業模式、盈利模式、運營模式時，往往是一種地產邏輯、地產思維，算來算去都是在算土地成本、建設成本、銷售周期、租金收益，而從來沒有從產業視角去看待和理解過產業地產，按地產邏輯的算法，產業地產當然是盈利難、盈利慢，但如果從產業視角去研判產業地產，產業地產真的就不值得去“投資”嗎？
1、產業地產真正的盈利空間在產業而不在地產
產業地產目前轉型的趨勢也非常明顯，即從地產開發要收益向從運營服務要收益轉型，換一種說法就是從招商向育商轉型，產業地產真正的盈利模式不是地產開發，而是分享產業紅利。這還是由產業轉型升級決定的。
產業轉型升級，帶來最直接的表現就是大量淘汰落后產業與企業，大量迸發新興產業與企業，以及部分企業自身進行迭代升級，也就是在同樣的城市、同樣的區域乃至同一棟樓宇內，會有大量的企業騰挪與迭代升級，當然也會有大量新城、新區、新樓宇被填充，而這個規模有多大呢？市場是帶動企業發展最大的力量，目前中國有大概4億中產階層，2020年人均可支配收入約3.2萬元，2021年中國會大概率超過美國成為全球最大單一市場，如果中國中產階層再擴大一倍或人均收入再擴大一倍，這個市場規模會有多大，會培育出多少新興企業？從GDP看，太多機構預測中國2035年的GDP大概率會比2020年翻倍，就城市而言，以鄭州為例，目前鄭州GDP超過1.1萬億，2035年預計超過3萬億，是目前的三倍，無論是中國還是單個城市，大量增加的GDP由誰創造？當然是大量誕生的各種各樣的新興企業以及少量現有企業的規模提升，這都將會給產業地產帶來巨大的機遇。這種機遇包括針對企業的售樓、租樓，更包括在這些樓宇空間中企業騰挪更新、迭代升級、培育新企業中產生的股權投資機會、業務合作機會、服務合作機會乃至積累的各種大數據應用機會，這些機會產生的盈利空間，要遠遠大于樓宇租售盈利空間。
2、產業地產成為一塊試金石
目前是產業轉型升級的陣痛期，也就是該被淘汰的企業快速被淘汰，該外遷的企業（指外遷印度、越南等）快速在外遷，但需要培育、孵化的新興企業并沒有那么快誕生，即便誕生也需要一定時間發展壯大，才會對產業地產產生真正的需求，另外是需要轉型升級的企業并沒有那么快實現自身的迭代升級，因為技術應用成熟、產品與服務升級、商業模式創新也需要一定時間。這種背景下，企業對產業地產的需求是有限甚至是減少的，產業地產盈利難、盈利慢，短時間內這種局面也不會改變，它還需要大量的探索與嘗試，才能找到新的盈利模式，它還需要一定時間的“煎熬”等待，等待新的產業地產需求的逐步釋放乃至大量爆發。這種探索與嘗試、這種熬不僅來自于開發運營商，也來自于政府，多方求索、敢于創新，才可能有所突破。這種情況下，產業地產就成了一塊試金石，可以試出太多的東西：
它試的是眼界。能否跳出地產邏輯的窠臼，能否深刻理解產業轉型升級，能否深刻洞察城市、產業、人口的關系，從而找到新的產業地產方向與模式；
它試的是決心。產業地產的舊有模式已經難以為繼，是否痛下決心進行轉型，是否真正面向未來準備當下；
它試的是勇氣。是否敢于承擔風險，敢于投入資金，敢于嘗試新模式、新路徑；
它試的是情懷。如果只是一味“資本逐利”，如果沒有對中國經濟的信心，沒有一點點產業報國、致富一方的追求，應該大概率不會考慮產業地產，即便考慮了，也大概率不會成功。
它試的是能力。竊以為，開發運營產業地產，地產能力只是基礎，還需要成為“半個經濟學家+半個新興技術專家+半個風險投資專家”，沒有多元化及基于產業邏輯的產業研究能力、產業運營能力、產業投資能力，難以真正做成產業地產。
當下的產業地產，看似火熱，實則亂象橫生、投機者眾，尤其是以戰略轉型為名切入到這個領域的各種開發商，試問一下能否分清產值、產業增加值、財政收入、GDP？怕是大部分人都回答不了。其實，太多的開發商，都還沒有進入產業地產這扇大門，產業地產不是地產，理解不了這一點，瞎子摸象、蒙頭亂撞就會是這些公司的常態。
國家反復說，這是一個新時代，對于產業地產，這更是一個新時代。考驗產業地產真功夫、硬實力的時刻已經到來，這個江湖中，變革者、創新者、引領者以及投機者、渾水摸魚者、濫竽充數者，終將會浮出水面。
文章來源：輝粒說
