一、房地產企業成本管控的重要性
房地產企業的開發要經過征地拆遷、立項設計、施工建設、竣工驗收以及銷售等多個環節，一般具有成本投入規模大、建設周期長等特點，因此實施嚴格有效的成本管控對其來說更具重要性：一是當前國家宏觀政策收緊以及行業內的激烈競爭決定了房地產企業必須實施嚴格有效的成本管控來合理降低生產運營成本，增加經濟效益，提升自身綜合實力；二是房地產企業成本投入的大額性、動態性和差異性等特點決定了必須對其進行嚴格有效的管控才能優化資源配置，提高資金等資源的使用效率。
二、房地產企業成本管控的關鍵點
結合房地產企業施工運營管理的各個步驟和環節分析，可以將房地產業成本管控的關鍵點劃分為以下四個方面：
（一）規劃設計階段的成本管控關鍵點
房地產企業在規劃設計階段的成本管控關鍵點主要體現在三方面，其一是土地成本，其二是設計階段的不同開發方案對成本的影響，其三是房地產項目在勘察設計、工程施工、監理以及甲供材等環節招標對成本的影響。
（二）項目施工階段的成本管控關鍵點
房地產企業在項目施工階段的成本管控關鍵點主要有：一是保證施工合同的按期保質執行，防止出現工期延誤而產生的誤工成本；二是施工方案變更可能帶來的人力、工程物資等成本支出的增加；三是施工過程中的材料采購成本、材料領用回收措施不完善而產生的成本浪費等。
（三）項目竣工驗收階段的成本管控關鍵點
房地產企業的項目竣工驗收階段成本管控的關鍵點主要有：一是項目竣工結算書的價格審核是項目工程造價的重要依據，同時也是項目成本歸集計量的基礎數據；二是成本的歸集核算是否全面完整決定著工程結算成本的真實性。
（四）資金成本的管控關鍵點
資金是房地產企業在開發和管理過程中的重要資源，其籌集和使用過程是否科學合理，對于房地產企業開發項目的成本管控具有重要作用。在實際工作中房地產企業在資金籌集和使用過程中的成本管控關鍵點主要有兩個：一是融資成本的管控，二是資金使用過程中管理不善造成流動性不足而產生的資金使用成本。
三、房地產企業成本管控面臨的問題
結合房地產企業成本管控的關鍵點分析以及其生產運營管理的實際，梳理房地產企業成本管控的各個環節可以發現，當前我國房地產企業成本管控面臨的主要問題有：
（一）規劃設計階段面臨的成本管控問題
當前房地產企業在規劃設計階段面臨的成本管控主要問題具體體現在兩個方面：一是對于土地成本缺乏必要的本管控，即房地產企業在拿地前對地塊情況、土地規劃條件等缺少必要的評估調研和可行性分析，存在高價拿地等現象，從而造成土地成本比同地區周邊樓盤高，并最終拉升了項目的完工成本和銷售成本；二是項目規劃設計階段的設計方案主要由設計供應商來實施，較少有工程、銷售、成本等多部門聯合參與，共同進行成本的總體策劃研討，造成設計方案不僅單一，而且難以進行方案的總體成本比對，不利于選出成本最優方案。
（二）項目施工階段和竣工階段面臨的成本管控問題
（1）項目施工階段面臨的成本管控問題。房地產企業在項目施工階段面臨的成本管控主要存在三方面的問題：首先是項目在施工階段面臨的設計變更較為頻繁，而這些變更并未經過較為嚴格的成本測算、變更造價簽認以及統計分析，從而項目在施工過程因設計變更而增加了成本支出；其次是當前多數房地產企業的現場簽證都是做完后才進行審批，加上事前也沒有書面確認資料，從而使得施工過程中的現場簽證成本很難控制；最后是在材料采購過程中，由于缺乏較為全面的市場信息數據庫做支持，材料采購價格存在偏高等問題，從而造成項目施工成本的增加。
（2）項目竣工階段面臨的成本管控問題。在房地產企業成本管控實務中，其在項目竣工驗收階段面臨的成本管控問題主要有兩方面：一方面是財務部門在成本歸集核算過程中缺乏全面性和合理性，在實務中存在本該歸屬于項目的成本費用支出卻計入管理部門的費用支出等現象，從而造成項目竣工驗收結算時的成本統計真實準確性不足；另一方面則是部分房地產企業的內部成本管控還沒有形成結算審核與復審機制，從而造成結算資料的完整性、真實性審核缺失，最終造成項目的竣工驗收結算的成本統計計量數據不夠準確。
（三）資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題
房地產企業在資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題主要有兩個方面：一是資金籌集過于偏重負債融資，負債規模過大會增加銀行等金融機構的信用評級風險系數而上浮借款利率，從而增加了房地產企業的融資成本；二是對于應收賬款和其他應收款等資產管理力度不強，造成房地產企業的資金回籠速度較慢，降低了資金的流動性和使用效率，從而進一步增加了其資金在使用過程中的成本管控問題。
四、提升房地產企業成本管控的建議
如上文所述，正因為房地產企業在成本管控過程中存在上述這些主要問題，所以在實務中部分房地產企業的成本管控呈粗放型模式，精細度不夠。基于此，本文建議從如下角度采取措施來提升房地產企業的成本管控力度。
（一）在規劃設計階段將成本管控重心前移
房地產業界在談到成本控制時，經常提到控制重心前移，實質上即是要求從規劃設計階段就要考慮成本管控，雖然對于規劃設計來說，其總費用支出在項目開發的總成本中占比不到2%，但是規劃設計卻影響了項目70%的工程造價費用。因此房地產企業要想實現有效的成本管控，規劃設計階段十分重要，在實踐中建議從兩個角度入手來優化規劃設計階段的成本管控：一是在進行拿地之前做好詳盡的前期調研和可行性分析工作，將土地成本控制在同地區周邊樓盤的平均水平或略高；二是在項目的設計階段，可通過招標的形式選擇出最優的設計方案，并且該方案在實施之前，還需要經過工程、銷售、成本等多部門聯合參與，以實現設計方案的功能和成本最優。
（二）在項目的施工階段和竣工驗收階段建立動態的成本
分析監督機制結合房地產企業在項目施工階段和竣工驗收階段面臨的成本管控問題，筆者建議從建立動態的成本分析監督機制入手來強化其成本管控：一是要在強化工程量、工程變更、現場簽證以及進度付款等跟蹤控制的基礎上，建立相應的臺賬，然后以臺賬為基礎形成編制動態的成本分析表，以及時向管理層提供具體的成本變動情況，并進行后續的成本變動趨勢預測；二是在房地產企業內部建立主要工程物資的市場信息庫，以實現對采購工程物資的質量和價格監督，合理降低采購成本；三是在竣工驗收階段實行結算審核與復審的內部管控機制，以有效控制在此階段可能出現的虛增項目成本多結算的風險。
（三）從資本結構優化和加強應收賬款管理入手降低資金成本
針對房地產企業在資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題，筆者建議從資本結構優化和加強應收賬款管理入手來加以解決：一是房地產企業在進行融資時，要充分利用最優資本結構理論對負債融資規模進行決策管控，在充分利用財務杠桿的同時，實現資金成本和收益的最優配比，從而合理降低自身的融資成本；二是強化對房地產企業的應收賬款管理，從而加速資金回籠，增強資金的流動性，降低資金在流轉使用過程中被占用的成本支出，提高資金使用效率。
五、結語
進行有效科學的成本管控對于房地產企業來說既是提升企業經濟效益的重要途徑，同時是其提高自身的綜合競爭力，有效應對當前外部經濟環境的必要手段。本文在分析房地產企業成本管控的關鍵點及其在成本管控過程中存在主要問題的基礎上，提出了相應的解決對策和建議，以期能夠對房地產企業強化其成本管控有所幫助。
文章來源：博志成地產觀
